Mi a valós helyzet országos kitekintésben?

Valóban, Budapesten számos helyen láthatnak építkezéseket, de ez nem tükrözi az országos helyzetet. Az igazság az, hogy jelenleg a lakásépítés mélypontján van Magyarország, tizenkétezernél több lakást nem fognak átadni ebben az esztendőben. A probléma nem újkeletű, 2025 már a harmadik mínuszos éve az építőiparnak, amely legalább 20%-kal nagyobb kapacitásra lenne képes. Ez a tényező pedig nem kedvez az építőipari vállalkozásoknak. Mindezt árnyalja az a tény, hogy a közép- és nagyvállalkozások esetén, a nagy beruházásoknál kialakult egy jelentős árverseny éppen azért, mert kevesebb a megbízás. Országos kitekintésben a területi megoszlás szerint, az építkezéseknek körülbelüla 43%-a Budapesten és a főváros agglomerációs körzetben történik.

Az alapanyagok ára hogyan változott az elmúlt időszakban?

Az ÉVOSZ-nak van hazai építőanyag gyártó és kereskedő tagozata is, ebben több komolycég és kereskedőlánc is benne van. Folyamatosan figyelik és elemzik az árakat. Azt kell mondjuk, hogy a stratégiai építőanyagok ára jelenleg nem haladja meg a tavalyit. Ugyanakkor az nem mindegy, hogy hol történik az anyagbeszerzés, mert vannak olyan üzletláncok, ahol ennek ellenére jelentős áremelkedés figyelhető meg. Ezek jellemzően nem a hazai Tüzép telepek. Mindez azt jelenti, hogy a tudatosság, és az anyagbeszerzést is érintő, körültekintő tervezés nem nélkülözhető.

Költséghatékony szemlélet felmérni a lehetőségeket minden téren. Arra is érdemes odafigyelni a szakemberek választásakor, hogy szakmailag legyen regisztrálva a vállalkozás a Magyar Kereskedelmi és Iparkamaránál. Szakmánként és működési területenként lehet a kamarák honlapján rákeresni egy-egy vállalkozásra. Aki ott szerepel, az is lehet egyfajta biztosíték.

Hogy érzékeltetni lehessen a nagyságrendet, 70000 regisztrált, építőiparral foglalkozó vállalkozó van a kamaránál, ugyanakkor mintegy 140000, tehát ennek a számnak a duplájaa vállalkozások, egyéni vállalkozók, önfoglalkoztatók száma az érintett szakmákat illetően.

Az ÉVOSZ milyen tapasztalatokat fogalmazott meg az építőiparral kapcsolatban?

A szervezet elsősorban a közép- és nagyvállalkozók érdekképviselete, nagyságrendileg 250olyan cég van, amely az országos építésszerelési tevekénységből 3600 milliárdos beruházást csinál meg az alvállalkozóival. Ezzel együtt természetesen rálátunk akisvállalkozói szektorra is, mert van kisvállalkozói tagozatunk. Az ide tartozó vállalkozókegyébként azt jelzik felénk, hogy nehéz a piaci versenyben úgy jelen lenni, hogy számosvállalkozó nem jogszerűen működik. Ez a piaci rés egyébként jelentős mértékű, mintegy 300 milliárdos összeg, amire a költségvetés nem lát rá, és ez után nem folyik be az állami költségvetésbe mintegy 80 milliárdos tétel. Amíg sem szakmai, sem járulékfizetési ellenőrzés nincs ezeknél jogszerűtlenül működő vállalkozásoknál, addig nem várható jelentős javulás a minőségi kifogások terén.

Emellett fontos megfigyelés az is, hogy a mikró vállalkozási szektor nem tart lépést aszakmai és technológiai fejlesztésekkel, a legtöbben nem vesznek részt képzéseken, ahol elsajátíthatnák az új ismereteket, mindez természetesen befolyásolja a minőséget is.

Nem mehetünk el amellett sem, hogy a szakmai utánpótlás sem megoldott. A mérnök és szakmunkásképzés egyaránt problémás terület. Mintegy 4000 fő jön ki évente a képzési rendszerből különböző szakterületeket érintő tudással, ezzel szemben pedig 20000 fő éri el a nyugdíjkorhatárt. Ezért megfogalmazhatjuk, hogy a hatékonyság területe jelenti a legnagyobb kihívást az építőiparban. A felnőttképzés szerepét ezért ki kell emelni, mivel a számla nélkül dolgozó iparosrétegre nem jellemző, hogy élen járna a szakmai képzéseken való részvételben.

Mindez azt is jelenti, hogy azoknál a vállalkozásoknál figyelhető meg a színvonalas kivitelezés, amelyek a nagyobb alvállalkozói rendszerbe integrálódnak, mert ott elkerülhetetlen a minőségi és elvárás kompatibilis szaktudás megléte.

Mi számít középvállalkozásnak?

Az Európai Uniós besorolás szerint az 50 és 250 fő közötti foglalkoztatás tartozik a középvállalkozások sorába, velük a magánmegrendelői szféra nagyon ritkán kerül kapcsolatba. A lakossági megrendelők elsősorban kis- és mikró vállalkozásokkal találkoznak. Egyébként ezek teszik ki az építési vállalkozások jelentős többségét.

Az ÉVOSZ milyen formában tudja segíteni és ösztönözni az építőipari vállalkozókat?

Elsősorban a hatékonyság és az együttműködési készség fontosságára, valamint a tudás aktualizálásra, a képzések jelentőségére tudjuk felhívni a vállalkozók figyelmét.

Feladatunknak tekintjük a vállalkozások közötti piaci együttműködések ösztönzését is, ebben megfigyelhető a fejlődés. Szükséges a közös adatbázis, integrálni kell a különböző szakmai területeket, elengedhetetlenek a fejlesztések, technológiai korszerűsítések a kisvállalkozói rétegnél is, mert enélkül nem jöhet létre olyan együttműködés, amelynek köszönhetően egy kisebb vállalkozás eredményesen beintegrálódhat a rendszerbe. Enélkül nincs hatékony működőképeség.

Mennyi idő kell arra, hogy a strukturális, többszintű együttműködés tartóssá váljon?

Biztos, hogy évek kellenek még ahhoz, hogy általános elvárássá váljon ez a szemléletmód, bár vannak már olyan cégek, ahol ez megvalósult. A fenntarthatóság, a környezettudatosság, a „zöld építés”, karbon lábnyom, környezettudatos minősítések olyan igények, amelyekhez ma már igazodnia kell az építőiparnak. Ugyanakkor a mikró- és kisvállalkozások számára az új technológiai elvárásoknak való megfelelés nagyon komoly kihívást jelent.

Az integrációt befolyásolja, hogy sokszor a nagyobb vállalkozások jelentős késéssel fizetik ki az alvállalkozót, sőt az sem ritka, hogy a kifizetés egyáltalán nem történik meg, pedig az alvállalkozónak az anyagköltséget előre meg kell finanszírozni, és a munkásai után a járulékfizetési kötelezettségnek is eleget kell tennie függetlenül attól, hogy mikor történik meg felé az elvégzett munkáért a kifizetés.

Milyen nagyságrendben figyelhető meg a kifizetésekkel kapcsolatos kockázat az építési vállalkozóknál?

Ezen a téren valóban nagyon sok a probléma, rengeteg ilyen eset van, az elmúlt 10 évben jelentősen romlott a helyzet. Nagyságrendileg az esetek 15 %-a végződik a bíróságon, peres eljárással. Összegszerűen mintegy 250 – 300 milliárd forintról beszélünk, ennek köszönhetően meglehetősen nagy számban mennek tönkre építési vállalkozások. Ebben a kérdésben sajnos nincs hatóköre az ÉVOSZ-nak. Egyébként az állam a legnagyobb megrendelő az építési szektorban, a kifizetési határidővel pedig az állami megrendeléseknél is gyakran csúsznak.

Az árdrágulást nagyban befolyásolta a Covid és az orosz-ukrán háború kitörése is, ezért a 2018/19-ben kötött szerződésekben vállalt árakat 2021 után nem tudták tartani a kivitelezők. Az eredeti árkalkulációval nem lehetett az elvállalt munkát befejezni. Ez éppen úgy igaz a lakossági, mint a nagyberuházások esetében.

A lakáspiac változásai és az árak utóbbi években érzékelhető „elszabadulása” a társadalom szinte minden rétegét érinti. Milyen lehetőségeket lát az Önök szervezete a kérdésben?

Az ÉVOSZ többször jelezte már, hogy a hitelkamatok csökkenése lehet az, ami segítheti a fizetőképesség fenntarthatóságát. Az állami Otthon Start 3%-os hitelprogram ebben lehet előrelépés, itt a család hitelfelvevő képessége lesz majd döntő. Azt is figyelembe kell venni, hogy előfinanszírozást igényel ez a konstrukció, a kedvezményes összeg csak utólag kerül a hitelt kérőhöz.

Azt azért tudni kell, hogy a világ más pontjain sem oldja meg központilag a lakáskérdést az állam. Ez alapvetően mindenhol piacszabályozott. Azt sem szabad elfelejteni, hogy a lakásépítés és a felújítás is hosszú távú, értékteremtő beruházás. Ezért az erre szánt összeget és a megvalósuló eredményt ebben a kontextusban kell vizsgálni, ár/érték viszonylatban. Az pedig egyáltalán nem mindegy, hogy milyen vállalkozóval állapodik meg a megrendelő. A vállalkozó képes-e azt a minőségi munkát elvégezni, ami a környezettudatosság és energiahatékonyság szempontjainak is megfelel, és tud-e garanciát vállalni a kivitelező az elvégzett tevékenységért?

Amikor optimálisnak nevezhető a lakáspiac, akkor nagyságrendileg a lakást vásárlók mintegy fele közvetlenül az építtetőtől vásárol. A generálkivitelezővel köt szerződést 5 %-os ÁFA tartalommal. Mivel a lakásvásárlás jelenleg elsősorban a bankok közreműködésével, és nagymértékben hitelfelvétellel valósul meg, ez átkeretezi a piacot.

A négyzetméter árakban is jelentős eltérések vannak. Mi áll ennek a hátterében?

Ma 800.000.- / négyzetméter áron lehet megépíteni egy teljesen kész új lakóingatlant. A piacon megvásárolható lakások négyzetméter árai ettől jelentősen eltérnek, de az már a konkrét építési költség mellett számos más tételt is magába foglal. Például ingatlan, közmű, közösségi helységek és az ingatlanfejlesztő díja tevődik hozzá az építési költséghez. Az is nagyban befolyásolja az árat, hogy az építkezés hol történik, mennyi luxus tényező jelenik meg a luxuspanorámától, a luxusminőségig. Ezeket alapvetően befektetési céllal vásárolják meg. A támogatási programmal épített lakóingatlanok négyzetméter ára másfél millió forintban lett megállapítva. Ezek az ingatlanok Budapesten a külsőbb kerületekben és a vidéki nagyvárosokban könnyen értékesíthetők.

A kereslet-kínálat alapvetően befolyásolja az értékesítést, hiszen a megvásárlás mellett a fenntarthatóság is meghatározó tényező, tehát a munkavállalási lehetőségek nagyban szabályozhatják a piac alakulását. Hogyan jelenik ez meg az építőiparban?

Minden a megrendelővel kezdődik. Ennél a pontnál dől el minden. Milyen ingatlant, hol tud megvásárolni? A közvetlen piaci értékesítésű lakásépítést is ez a tényező határozza meg. Azt is tudni kell, hogy az ingatlanfejlesztőnek legalább 30%-os készültségig saját kockázatra kell felhúzni az épületet, hogy a leendő tulajdonos meggyőződhessen arról, hogy ez egy valós beruházás. Ezért van az, hogy elsősorban Budapesten és a főváros agglomerációs körzetében épül a legtöbb új lakóingatlan, mert ebben a körzetben van a legnagyobb fizetőképes kereslet. Kiemelkedően sok a Duna parton épülő ingatlan, amire valóban nagy a kereslet, például a IX., a XI. és XIII. kerületben. Ezek prémium kategóriájú lakások.

Megjelentek szabályozások, amelyek az energetikai és műszaki állapotára vonatkoznak az ingatlan vétel-eladás folyamatában. Ilyen például az az előírás is, ami a villanyvezetékek állapotára vonatkozik. Ezek mennyiben befolyásolják a piacot?

Szemléletmód váltásra lenne szükség. Sajnos még most sem általános nézet, hogy a felújítás, állagmegőrzés költségére befektetésként gondoljanak az emberek. Pedig ez a tevékenység értéknövelő beruházás, ami évtizedekre szól. Emellett például a villanyvezetékek cseréje egy régi épületben biztonsági tényezőt is jelent, ezért nemcsak szükségszerű, hanem érdemes áldozni a felújításra. Ehhez tegyük hozzá azt is, hogy egyre többen energiatudatosak, aminek fenntartási költséghatékonyság szerepe van. Ilyen a nyílászáró csere és a lakás energetikai felújítása is. Ha egy tízes skálán értékeljük energetikai szempontból az ingatlanokat, és a 10 a legjobb, akkor például vidéken, nagyjából 3-as besorolású a legtöbb ingatlan Magyarországon, mivel a többségük nagyjából 30 éve, vagy még régebben épült. Egy komolyabb felújítással ez az energiabesorolási érték akár 7- es szintre is emelhető lenne. Az eladónak kell egyébként az energiabesorolási igazolást beszereznie, az alacsony energiabesorolású ingatlan árát pedig befolyásolja az épület és a lakás állapota, tehát ma már piacszabályozó hatása is van.

Bizonyára nem az ÉVOSZ feladata, de milyen lehetősége van az edukációs folyamatban a szervezetnek, fel tudja-e hívni a figyelmet ezekre a fontos értékkülönbséget jelentő tényezőkre?

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége igyekszik figyelmet fordítani a szakmai kommunikációra. Ennek van egy jelentős hányada, ami nemcsak a szakmának szól, hanem a laikusok számára is hasznos információ. Ebben felhívjuk a figyelmet azokra a szempontokra, amit érdemes szem előtt tartani a minőségi otthonteremtésben, a lakásvásárlás, az állagmegőrzés, valamint a felújítás területén. Mert minőségi építtetés a minőségi megrendelésekből fakad.

Szemléletváltást jelent a magasabb minőségre való törekvés, ki kell szabadulni az árak fogságából. Mert bár a költségkeret sok mindent eldönthet, mégis érdemes a jobb minőségű anyagokat választani, hiszen nem szabad elfelejteni, hogy több évtizedre történő beruházás történik ilyenkor.

Az ÉVOSZ felhívja a figyelmet a komplex szemléletmódra, amiben jelentősége van annak is, hogy regisztrált, ellenőrizhető szakemberrel dolgoztatnak-e a megrendelők, olyanokkal, akik garanciát vállalnak a saját munkájukért. Emellett milyen léptékű és milyen minőségű megrendelés történjen, ami hosszútávú költséghatékonyságot jelent majd az évtizedek során a felhasználó számára. Aki így jár el, az elégedettebb lesz a munkafolyamattal és a végeredménnyel is.

Csaba Beatrix

fotó forrás: Pexels

A Minőségi megrendelő nélkül nincs minőségi építőipar bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

Az Otthon Start Programmal az ingatlanárakat veri fel a kormány, ami a jómódúaknak kedvez, míg a kevésbé tehetőseket nehéz helyzetbe hozza – állítja Zsiday Viktor Alapismeretek gazdaságpolitikusoknak című bejegyzésében. A befektetési szakember szerint az ingatlanárak elmúlt években megfigyelhető emelkedése miatt egyre több beruházásnak kellett volna történnie Magyarországon. Részben valószínűleg a szabályozás, az állami beavatkozás, és a képzett szakemberek elvándorlása miatt ez azonban nem történt meg. Nagyon kevés ingatlan épült Magyarországon, így a lakáspiac jelenleg kínálati, és nem keresleti problémákkal küzd.

A kormány támogatásai Zsiday szerint emiatt csak az amúgy is magas keresletet fogják felerősíteni, így tovább növelve az ingatlanok árát. Ezzel pedig azok járnak jól, akik már jelenleg is rendelkeznek lakással, hiszen ezek ára megnő, míg az alacsonyabb jövedelműeknek és a fiataloknak egy borzasztó csapást jelent.

Sándorfi Balázs, a Bankmonitor alapító-ügyvezetője a Telexen megjelent cikkében részletesen elemezte a korábbi támogatott konstrukciók – mint a CSOK, a Babaváró, a Zöld Otthon Program – bejelentését követő ingatlanár‐változásokat. Az elemzés szerint a korábbi négy nagy lakáspiaci program bejelentése után egy év alatt Budapesten 10 és 27 százalék közötti, országosan pedig 12 és 29 százalék közötti áremelkedés volt az ingatlanpiacon. Sándorfi szerint mivel az Otthon Start Program széles körben lesz hozzáférhető, a korábbi programokhoz képest is magas támogatott hitelösszeg jár hozzá, és más támogatásokkal is kombinálható, egy éven belül nem kizárható a 15-20 százalékos áremelkedés a hatására.

De néha még kormányzati intézkedésre sincs feltétlenül szükség az ilyen mértékű dráguláshoz. A Magyar Nemzeti Bank lakásárindexének nemrég közzétett első negyedéves adatai alapján a drágulás már az év elején is – amikor a lakossághoz kerültek a Prémium államkötvények kamatai – ebben a sávban mozgott, országosan 15, Budapesten pedig 22 százalékos volt.

Surányi György egyetemi tanár, a Magyar Nemzeti Bank egykori elnöke interjút adott a HVG-nek a kormány új lakáshitelprogramja az Otthon Start kapcsán. Szerinte az első lakás megvásárlását kedvezményes hitellel támogató programnál a fix kamat ígérete mellé be kellene iktatni egy féket: ha például az infláció vagy az irányadó kamat 8-9 százalék fölé megy, a hitelnyújtó oldaláról nyíljon meg a szerződésmódosítás feltétele. Ha ez nem történik meg, megint lesznek, akik meglovagolják a remek lehetőséget. Fékek hiányában a konstrukció a költségvetésen akkora lyukat üthet, amelynek adóemelés vagy infláció lehet a következménye, rossz esetben mindkettő.

A programnak szociális szempontból is vannak gyengeségei, mert 100 millió forintból Budapesten 50-60 négyzetméteres jó minőségű, új építésű lakást is alig lehet vásárolni, vidéken viszont sok helyen ennél lényegesen nagyobb is elérhető. Ráadásul nem biztos, hogy akinek 50 millió forint önrésze van, annak 25 évre állami kamattámogatást kellene adni. Vagyis célzottabb kereteket javasolnék, például azt, hogy a négyzetméterár-plafont és a teljes összegre vonatkozó maximumot település-kategóriánként határozzák meg. A lakáspiaci tapasztalatok figyelembevételével, a KSH és az adóhatóság adatai alapján ezt meg lehet tenni.

A családi otthonteremtési kedvezményhez és az általános forgalmi adó mozgatásához hasonlóan most is a keresleti oldalt próbálja stimulálni a kormány. Márpedig a kínálat jelentős felfutása nélkül ez a lakásinflációt fűti tovább. Egy ilyen kamattámogatási rendszert valószínűleg két-három évre előre kellett volna meghirdetni, addig pedig az ösztönzőket és a jogi kereteket arra fordítani, hogy a beruházók, vállalkozók, valamint az építőipar fel tudjanak rá készülni. A kínálatot bővíthetné a bérlakásépítés is, amire Magyar Péter ígéretet tett.

Surányi György ugyanakkor mindenkit óva intene attól, hogy az állam maga kezdjen tömeges bérlakásépítésbe. Nincs meg ugyanis az a pénz, amiből az állam a saját tőkéje terhére érdemi segítséget tudna nyújtani, valamint ha az állam vagy az önkormányzatok válnának tömegesen lakástulajdonossá, reinkarnálni kellene az egykori IKV-t, az állami ingatlankezelő vállalatot. Ennek a fenntartása azonban drága – és feltehetőleg éppolyan kevéssé hatékony és éppolyan korrupt volna, mint szocializmusbéli létezése idején volt. Ha a bérlakásprogram pusztán üzleti alapon indul el, akkor elveszíti szociális jellegét: olyan magasak lesznek a bérleti díjak, hogy éppen a rászorulók nem képesek megfizetni.

A Az ingatlanárakat felveri a kormány új programja bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

Az MNB összefoglalója a következőket tartalmazza:

2025 első negyedévében a fővárosban éves és negyedéves alapon is kétszámjegyű
lakásár-emelkedést mérhettünk.
▪ Budapesten 2025 első negyedévében 11,7 százalékkal nőttek a lakásárak a megelőző
negyedévhez képest, ezzel az éves növekedési ütem 22,3 százalékra gyorsult.
▪ A városokban 6,7 százalékkal emelkedtek a lakásárak 2025 első negyedévében, az
éves lakásár-dinamika pedig 13,9 százalékot tett ki.
▪ A községekben 2,2 százalékos áremelkedés volt megfigyelhető az első negyedévben, ezzel
az előző év azonos időszaki szintet 10,0 százalékkal haladták meg a lakásárak.
▪ Országos átlagban 7 százalékkal emelkedtek a lakásárak 2025 első negyedévében, míg
éves alapon 15,3 százalékkal nőttek.

Az MNB-lakásárindex friss értékei szerint a községek kivételével minden településtípuson gyorsult a lakásárak éves növekedési üteme 2025 első negyedévében. Budapesten a 2024. negyedik negyedévi 3,9 százalékos drágulás után 2025 első negyedévében 11,7 százalékkal nőttek a lakásárak,
ezzel a nominális éves lakásár-dinamika 14,1 százalékról 22,3 százalékra gyorsult a fővárosban. A vidéki városokban a megelőző negyedévi 2,1 százalékos drágulást követően 2025 elején 6,7 százalékkal emelkedtek a lakásárak, így az éves lakásár-dinamika 13,5 százalékról 13,9 százalékra emelkedett. A községekben a 2024. negyedik negyedévi stagnálást követően 2,2 százalékos lakásár-emelkedés volt megfigyelhető 2025 első negyedévében, ugyanakkor az éves növekedési ütem 16,1 százalékról 10
százalékra lassult
Az idei első negyedévben valamennyi régióban gyorsuló ütemben emelkedtek a lakásárak negyedéves alapon. A legnagyobb negyedéves áremelkedés Észak-Magyarország városaiban volt megfigyelhető (+9,3 százalék), a dél-dunántúli városokban pedig a 2024 negyedik negyedévi árkorrekció után 8,7 százalékos áremelkedés következett be 2025 első negyedévében. Az Észak-Alföldön 7,5 százalékkal, a Nyugat-Dunántúlon 6 százalékkal, a Dél-Alföldön pedig 5,2 százalékkal emelkedtek a városi lakásárak az első negyedévben, Pest megye városaiban viszont relatíve mérsékelteb, 2,1 százalékos áremelkedés valósult meg. Éves összevetésben a régiók többségében 13–16 százalékos városi lakásár-emelkedés volt tapasztalható, egyedül Pest megyében volt egyszámjegyű (+7,8 százalék) a városi lakásár-dinamika, a legnagyobb éves áremelkedés (+16,8 százalék) pedig Dél-Dunántúl városaiban jelentkezett.

A lakásárak alakulását országos átlagban bemutató aggregált MNB-lakásárindex alapján 2025 első negyedévében negyedéves alapon 7 százalékkal nőttek a lakásárak a megelőző negyedévi 2,2 százalékos emelkedést követően. Az éves nominális növekedési ütem az előző negyedévben megfigyelt 14,3 százalékról 15,3 százalékra gyorsult, reálértelemben pedig éves szinten 9,6 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban.

A Brutális áremelkedés a lakáspiacon bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

Hároméves csúcsra nőtt az új lakások finanszírozására felvett hitelek összege: 2025. áprilisban 17 580 millió forint értékben szerződtek az ügyfelek új lakások építésére a bankokkal. Ennél magasabb összeget legutóbb 2022 júniusában vettek fel a magyar családok, akkor 22 350 millió forint értékben finanszírozott újlakás-vásárlást a magyar bankrendszer.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint az idén áprilisban a teljes lakossági lakáshitel-kihelyezés 13,11 százaléka az új lakások finanszírozását szolgálta. Ilyen magas arányt – lényegesen kisebb, 13,31 milliárdos hitelösszeg mellett – legutóbb 2024 februárjában regisztrált a jegybanki statisztika. A számok alapján tehát ismét lendületet kapott az új lakáspiaci hitelezés, csakhogy ez az élénkülés csalóka lehet. 

A hitelösszegek mögötti reálérték valójában csökken. A 2022. júniusi rekordösszegből még jó 500, átlagosan 60 négyzetméteres új lakás megvásárlását lehetett volna fedezni Budapesten, az idén áprilisban – a budapesti, új építésű lakásokra jellemző, 1,6 millió forintos négyzetméterárral számolva – alig több, mint harmadát, miután 183-ra zuhant a folyósított hitelösszegből megvehető fővárosi lakások száma. 

Még 2024 februárjában is kedvezőbb volt a helyzet: az akkori 13 310 millió forint hitel 173 átlagos méretű új lakás finanszírozása lett volna elegendő a fővárosban – tízzel (5 százalékkal) kevesebb, mint napjainkban, annak ellenére, hogy a mostani hitel összege csaknem harmadával magasabb. 

Ez jól mutatja, hogy a lakásárak emelkedése mekkora mértékben csökkenti a hitelből megvásárolhatók számát. Hiába élénkül a hitelezés, ha közben a vásárlóerő reálértéken zsugorodik. 

A mostani irány aggasztó a piac egészére nézve is. Ha a jelenlegi drágulás üteme tartós marad, az új lakások iránti kereslet könnyen korlátokba ütközhet, ami a beruházások visszafogását, a kínálat szűkülését is eredményezheti. 

Egyelőre nem látszik, hogy rövid távon tud-e segíteni a negatív trendhatás csökkentésében a kormány lakhatási tőkeprogramja. Az eredetileg 200 000 millió forintos programot a márciusi pályázat eredményei 300 000 millió forintra emelték. 

A program a múlt év végi várakozások szerint hosszabb távon 800 000–1 000 000 millió forintnyi fejlesztést indíthat el (ami mintegy 30 ezer új lakás megépítését jelentheti), s olyan struktúrát hoz létre, ami folyamatossá teheti az új lakásépítés látványos bővülését. Ám az árak emelkedését majd csak akkor mérsékelheti, ha a program hatására valóban nagy mennyiségű, kiváló minőségi lakást kínálnak a piacon; ideiglenes „árkorrekciót” ez önmagában nem hoz létre. 

A lakásvásárlók számára így rövid távon már nemcsak az alacsony kamat vagy a támogatás a kulcskérdés – hanem az is, hogy mekkora lakást kaphatnak ugyanannyi pénzért, mint néhány éve.  A biztosdontes.hu pénzügyi szakértője szerint a 35 évesnél fiatalabbak első, saját tulajdonú lakásának megvásárlására felvehető kedvezményes, legföljebb 5 százalékos kamatozású lakáshitel semmilyen változást nem hozott a fővárosban, sőt a megyeszékhelyeken sem. Ennek legfőbb oka az, hogy a hitel csak legalább A+ energetikai besorolású új lakásokhoz igényelhető, amiknek a négyzetméterára nem haladja meg az 1,2 millió forintot. Ilyenből azonban nagyon kevés van. 

Így az október végéig elérhető kölcsön nagyrészt a vidéki és kisvárosi lakásvásárlásokat támogatja majd, de a zöld kritériumok teljesítése miatt a kedvezményes hitel ott sem tud átütő lenni. 

A Harmadára csökkent a kölcsönből megvehető új lakások száma bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

Hároméves csúcsra szökött fel az új lakások finanszírozására fordított lakáshitel összege: az idén márciusában már 1628 millió forintot folyósítottak erre a célra a pénzintézetek.

Ilyen magas összeget legutóbb 2022 júniusában fizettek a bankok. A 2022. tavaszi számok akár zárójelbe tehetők, ugyanis abban az évben a Magyar Nemzeti Bank maximum 2,5 százalékos kamattal elérhető támogatott hitele letarolta a piacot. Tisztán piaci alapon az új lakások finanszírozása 2021 őszén volt csak magasabb, mint az idén márciusban.

Lakásépítés Győrött 60 évvel ezelőtt: beköltözésre kész szövetkezeti lakást már 110-120 ezer forintért lehetett vásárolni.

Amiért felkaphatjuk a fejünket az az, hogy a márciusban folyósított hitelösszeg a tavaly decemberihez képest 40 százalékkal nőtt, az egész évet tekintve pedig új lakás finanszírozására 45 százalékkal több pénzt folyósítottak a bankok, mint 2024 márciusában. 

Az újlakás-finanszírozás növekedésének üteme tehát öt százalékkal nagyobb, mint amekkora mértékben a teljes lakáshitelpiac értéke változott. Legutóbb tavaly nyáron volt példa arra, hogy az új lakások hitelezésének éves növekedése meghaladta volna a teljes piaci értéket.

Mindennek ellenére az új lakások finanszírozása a teljes hitelpiacnak továbbra is töredéke. Az idén március végén a folyósított lakáshitelek 11,82 százalékát fordították a háztartások új lakás megvásárlására. Ennél jóval magasabb arányokat észlelt a pénzpiac 2023/24 fordulóján.

Tovább árnyalja a képet az, hogy az ingatlanpiaci áremelkedésnek köszönhetően a finanszírozott összeg közel 50 százalékos bővülése nem járt drasztikusan növekvő értékesítéssel.

A folyósított lakáshitelekből 2020–22 ősze között jó 10 ezer négyzetméternél több, fővárosi, új építésű lakást lehetett megvásárolni. A mostani, rekord összegű hitel sem elegendő arra, hogy 130, átlagosan 80 négyzetméteres új fővárosi lakás vételárát finanszírozza a piac. 

A már említett MNB-program hatására 2022 márciusában az új lakásokra felvett havi hitelösszeg 385 nyolcvan négyzetméteres budapesti lakás megvásárlására volt elegendő. Tisztán piaci alapon 2020. márciusában 170 fővárosi új átlaglakás kifizetésére elegendő pénzt folyósítottak a bankok az ügyfeleiknek. 

Tessék csak számolni!

Miként minden, a pénz–lakás arány is viszonylagos, mivel 2023 júniusában az abszolút mélypontnak számító, 4130 millió forint, új lakásra felvett hitel mindössze 39 (!) átlagos méretű új fővárosi lakás megvásárlására volt elegendő.

Mindennek a BiztosDöntés.hu  pénzügyi szakértője szerint az lehet az oka, hogy az új építésű ingatlanok ára továbbra is folyamatosan és látványosan emelkedik: március végén felmérések szerint 1,6-1,7 millió forint közötti átlagos négyzetméteráron lehetett új lakást vásárolni a fővárosban; esztendővel előtte, 2024 tavaszán (amikor még valamivel többet ért a forint) 1,47 millió forinttal olcsóbban. Az éves árnövekedés tehát 10 százalék körüli.

Az újlakás-piacon a lakáshitel összege persze a kínálattól is függ: ha megkezdődik a mostaninál nagyobb arányú építkezés, akkor a finanszírozáson belül az új lakásokra felvett hitelek aránya is növekedhet. 

Lakásárak az egekben. Életre szóló adósság.

Senki se feledje: az idei első negyedévben csupán 2704 lakás épült Magyarországon, 2,7 százalékkal kevesebb, mint tavaly, az első évnegyedben. 

A hitelpiac számára viszont reményt keltő, hogy ugyanabban az időszakban 5651 lakás építésére adtak ki engedélyt vagy tettek bejelentést,ami 25 százalékos növekedés 2024 első negyedévéhez mérten. 

Miután az új lakások esetében nagyon sok a tervezőasztalról eladott projekt – a pénzügyi szakértők szerint – az ingatlanfinanszírozáson belül az új lakások hitelezésének részaránya is nőhet.

Még nagyobb lendületet adhatna az ingatlan- és hitelpiacnak, ha a hitelkamatok mérséklődnének, ám erre egyelőre nincs sok esély. 

Ugyanakkor a bankok árazása jelenleg is nagyon különböző: például egy 20 millió forintos lakáshitel – 10 évre rögzített kamattal, 20 éves futamidőre, 600 ezer forint nettó jövedelemmel – havi törlesztőrészlete a választott banktól függően 145 370–174 933 forint között lehet. Ez havonta 22 880, teljes visszafizetésben pedig csaknem 5,5 millió forint különbség.

A bankok egyszeri kedvezményekkel is versenyeznek az ügyfelekért, ami pénzügyi előnyt lehet abban az időszakban, amikor egyébként is sok a kiadás.

A Gránit Bank a példában szereplő 20 millió forintos lakáshitel 78 600 forint kezdeti költségéből a folyósítást követően 48 ezer forintot visszatérít, illetve maximum 52 ezer forintig a közjegyzői díjat is visszafizetik.

Az Erste Banka 66 ezer forint induló költségből 46 ezer forintot visszatérít, a közjegyzői díjból legföljebb 50 ezer forintot kaphat vissza a hitelt igénylő.

A MagNet Bank a tulajdoni lap díját (14 600 forint) vállalja át, valamint 50 ezer forintig állja a közjegyzői díjat; a legnagyobb tétel a 150 ezer forint folyósítási díj elengedése.

Az UniCredit Bank a 84 650 forint induló költségből 44 450 forintot ír jóvá utólag, valamint 50 ezer forintig visszatéríti a közjegyzői díjat, továbbá azzal is segíti a hitelfelvevőket, hogy az első hónapban alacsonyabb a havi törlesztő összege.

A A csillagokban a lakásárak – hiteltörlesztés egy életen át bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

A KSH adatai alapján az építőipar 2024. január–november közötti teljesítménye 0,5%-os növekedést mutatott az előző év azonos időszakához képest. Ugyanakkor a múlt év egészét inkább a stagnálás jellemezte. A múlt években az iparág működését az állami beruházások befagyasztása, a megrendelések visszaesése, a munkaerőhiány és a lánctartozások nehezítették. Az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv, amit 2024-ben jelentettek be, reményt adhat a jövőre nézve. Az előző évben a speciális szaképítés teljesítménye segítette az építőipar szinten tartását, mivel ez az egyetlen szegmens mutatott növekedést.

„Figyelemre méltó, hogy az újonnan kötött szerződések volumene 40%-kal kisseb, mint amennyi egy éve volt. Ezt is alapul véve – várakozásom szerint – az idén erőteljesen növekedni fog a tevékenységét szüneteltető kisvállalkozásoknak a száma. Tovább fog csökkenni a tartósan (több mint 6 hónapon át folyamatosan) foglalkoztatottak száma. Az ÉVOSZ (Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége)

várakozásai szerint 2025. év nehezebb lesz az építésgazdasági értéklánc szereplői számára, mint amilyen a 2024. év volt.” – mondta Koji László, az ÉVOSZ elnöke, az INCONEX Vas- és Fémipari Kft. igazgatója.

Az OPTEN adatai szerint 2024-ben az építőiparban működő vállalkozások száma és az új alapítások mértéke is csökkent az előző évekhez képest. Ez a tendencia az iparág minden területét érintette, beleértve az épületek, az egyéb építmények építését, valamint a speciális szaképítést is.

Tavaly az építőipar működő vállalkozásainak száma nem érte el a 65 ezret, ami csaknem kétezerrel kevesebb cég és 3%-os visszaesés az előző évhez képest. A legnagyobb csökkenés az épületépítésben volt, ahol a működő vállalkozások száma több mint 1300-zal (4,6%-kal) esett vissza. Az egyéb építmények építése ágazatban 250 céggel (4,5%-kal), a speciális szaképítés területén közel 400 céggel (1,2%-kal) csökkent a működő vállalkozások száma.

„Az építőipar volumene 5%-kal csökkent 2023-ban, és már abban az évben éreztette hatását a vállalkozások számában: minden 13. cég megszűnt. A gazdasági helyzet bizonytalanságát jól mutatja, hogy tavaly már minden tizedik vállalkozás kiesett, és csak minden 15. cég volt új alapítású. Ez látványos csökkenés a 2022-i adatokhoz képest, amikor minden 10. vállalkozás újonnan alapított volt” – mondta Alföldi Csaba, az OPTEN céginformációs szakértője.

Tavaly az új cégek alapításának száma tovább csökkent, több mint 4200 új vállalkozás alakult, nyolcadával kevesebb, mint esztendővel azelőtt. Az új alapítású vállalkozások több mint fele (2200 cég) az épületek építése ágazatban jött létre, ami még így is 260-nal kevesebb, mint 2023-ban. Az egyéb építmények építése és a speciális szaképítés területe szintén visszaesést mutatott az új alapítású cégek számában, előbbiben több mint 50-nel, utóbbiban csaknem 300-zal kevesebb új vállalkozás jött létre.

A cégfluktuáció (az újonnan alapított és megszűnt cégek együttes mozgása) tavaly minden ágazatban negatív irányú volt. A megszűnt vállalkozások száma 6200-ra emelkedett, ami csaknem negyedével, több, mint egy évvel azelőtt. Az épületek építése szegmens különösen érintett volt 3500 vállalkozás szűnt meg, ezerrel több, mint 2023-ban. Az iparág egészét jellemző cégfluktuáció tavaly megközelítette az össze hatodát, ezen belül a speciális szaképítés stabil, 12%-os szinten maradt. Ezzel szemben az épületek építése meghaladta a 20, az egyéb építmények építése pedig a 15,5%-os fluktuációs arányt.

„Tavaly minden 11. cég valamilyen formában cégmegszűnéssel járó új eljárásba esett, ennek csupán a negyede volt végelszámolás, ami az önkéntes bezárást jelentheti.

Aggasztóbb az, hogy növekedett és megközelítette azon új felszámolási eljárások száma az ezret, ráadásul semminemű eljárás nélkül, ami a lánctartozások növekedését is jelentheti. Ezen új eljárások növekedése jelzi, hogy a feszültség az építőipari szektorban tovább nőtt 2024-re” – mondta Alföldi Csaba, céginformációs szakértő.

A Bajban az építőipar: magas cégfluktuáció, csökkenő cégszámok, növekvő feszültségek bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

„Fontos szempont, hogy a felelősségbiztosításnak fedeznie kell a személyi sérüléses és dologi károkat, illetve a velük összefüggő sérelemdíjakat is, emellett ki kell terjednie a bevont alvállalkozók tevékenységéből eredő károkra is – hívta fel a figyelmet Békés István, a Független Biztosítási Alkuszok Magyarországi Szövetsége (FBAMSZ) elnökségi tagja. – Ez azt jelenti, hogy a már megkötött felelősségbiztosításokat is célszerű felülvizsgálni, megfelelnek-e a rendeletben foglalt követelményeknek, szükség esetén pedig át kell dolgozni őket.”

A rendelet sávos rendszerben, az utolsó lezárt üzleti évhez tartozó nettó jövedelemhez kötve határozza meg a szükséges fedezet mértékét. A tervezők esetében 20 millió forint alatti éves nettó jövedelem esetén biztosítási eseményenként 10, éves szinten 20 millió forint a megkövetelt fedezeti szint, ha viszont 1 milliárd forint felett alakul az éves árbevétel, az elvárt fedezetek szintje káreseményeként 100, éves szinten pedig 200 millió forint.

A kivitelezők esetében a legalsó éves nettó jövedelmi sáv 100 millió forintig terjed; ez esetben káreseményenként 20, egy évre legföljebb 40 millió forint fedezetű felelősségbiztosítást ír elő a jogszabály. Az összesen mintegy 150 ezer érintett építőipari vállalkozás –

a kőművesektől, az ácsokon és a víz-, gáz-, villany- és klímaszerelőkön keresztül a burkolókig és festőkig szakmák széles soráról van szó

– többsége ebbe a kategóriába tartozik. Jellemzően ez a mikro- és kisvállalkozói kör az, aminek eddig még nem volt ilyen biztosítási fedezete a tevékenységére. A felelősségbiztosítás a jelenlegi biztosítói kínálatban – egyéb feltételektől, így például önrész vállalásától függően – évi 50-80 ezer forintos éves díjtól már megköthető.

A biztosítási piacon elérhető módozatok feltételei és díjai között számottevő eltérések tapasztalhatók (a díjaknál nem ritka a 4-5-szörös különbség sem!), ezért a felelősségbiztosítás megkötésének folyamatát célszerű a biztosítóktól független alkuszok segítségével végigjárni. A szakértők (más biztosítási termékekhez hasonlóan) mind az elérhető kínálat megismerésében, mind az optimális ár–érték arányú módozat kiválasztásában fontos segítséget nyújtanak.

A megkötött szerződést a kivitelezőknek a Magyar Kereskedelmi és Iparkamarának (MKIK) felé, a tervezőknek pedig a Magyar Építész vagy a Magyar Mérnöki Kamarának kell bejelenteniük. Meglétét a kamarák évente legalább egyszere ellenőrzik, a szerződéshiányt a további tevékenység tiltásával szankcionálhatja. Egy bizonyos türelmi időt követően akár a vállalkozói nyilvántartásból való törlésre is sor kerülhet.

Jó, ha tudják a kivitelezők ügyfelei: a károkozás ténye, illetve annak okozója a biztosító számára csakis a tevékenységhez kapcsolódó számla bemutatásával igazolható. Hiába van tehát felelősségbiztosítása a mesternek, ha a tevékenységéről nem állít ki számlát, a biztosítójától a károsult nem számíthat kártérítésre.

A Csak érvényes felelősségbiztosítással dolgozhatnak a tervezők és a kivitelezők bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

Az ingatlanok energetikai korszerűsítésével átlagosan felére csökkenthető az energiafelhasználás, ami (a forint mai értékét tekintve!) körülbelül 315 000 forint rezsiköltség-megtakarítás. Kocka-típusú, tehát az 1950-1980 között épített családi ház esetében 80%-os energiamegtakarítás is elérhető, amely (jelenlegi forintérték esetén) akár 1 millió forint rezsiköltség-megtakarítást eredményezhet évente.

Az energetikai korszerűsítés nemzetgazdasági szinten is nagy hatású, miután a felújítások nyomán:

# jócskán csökkenhet a rezsivédelemre fordított költségvetési kiadás, ami tavaly meghaladta a 2500 milliárd forintot;

# a háztartások fosszilis energiahordozó felhasználása jól mérhetően csökkenni fog, így az ebből származó 40%-os légszennyezettségi mutató is; ez pedig az Európai Népegészségügyi Szövetség (EPHA) adatai szerint akár 210 milliárd forinttal csökkentheti a szállópor-koncentráció miatti állami egészségügyi kiadásokat hazánkban.

# a klímavédelmi célokra fordított, sok száz milliárd forintnyi költségvetési kiadásokban is nagy megtakarítások érhetők el.

Nemcsak beruházás, hanem befektetés is, ami akár azonnal megtérül

Egy komplex felújítás eredményeként az ingatlan piaci értéke 50 százalékkal is növekedhet (a budapesti ingatlanok kivételek). A felújítás után képződött ingatlan-értéknövekmény – annak földrajzi elhelyezkedésétől függően – nagy valószínűséggel milliókkal meghaladja a felújítás teljes bekerülési költségét, így az ingatlan esetleges értékesítése után ez extra profitként jelentkezik.

A Solar Konstrukt Kft. megbízásából készített „A hazai lakóingatlanok energetikai állapotának és korszerűsítési igényeinek országos felmérése” alapján nem mondhatjuk, hogy nem zajlanak energetikai felújítások a hazai lakóépületek tekintetében. A több, mint 1200 fős mintából a megkérdezettek 53%-a végzett valamilyen korszerűsítést az otthonán a múlt 10 évben; közülük legtöbben (63%) pedig a múlt 4 évben. A probléma nem a korszerűsítések számával, hanem mértékével van: a felújítások mintegy háromnegyede csupán részleges felújítás volt, megfelelő energiahatékonysági szempontok ismerete nélkül, így többségében nem történt számottevő energia- és költségmegtakarítás.

A probléma elsődleges oka a kedvező finanszírozási források hiánya volt. A válaszadók 2/3-a önerőből, kizárólag saját megtakarításaiból finanszírozta a felújításokat, amelyekre döntő többségük maximum 3 millió forintot tudott fordítani. Ez az összeg egy komplex korszerűsítésre nem elegendő; ami azért különösen hátrányos, mert egy felújítás után rendszerint évtizedekig nem nyúlnak újra az épülethez.

A másik ok, hogy az eddigi felújításokra nem volt jellemző a kellő mértékű energiatudatosság. A válaszadók csupán 3%-a vette igénybe energetikai szakember segítségét, a többség inkább a felújításra spórolt.

Most érdemes belevágni!

Tizenhat centiméteres szigetelést kapott egy hagyományos kockaház.

Nagy segítséget nyújthat az új Otthonfelújítási Program, ami az 1990 előtt épült önálló lakóingatlanok energetikai korszerűsítésére igényelhető. A támogatás összege legfeljebb 6 millió forint, amiből a beruházás teljes költségvetésétől és az ingatlan helyétől függően maximum 2,5-3,5 millió Ft vissza nem térítendő támogatás, a fennmaradó része pedig kamatmentes hitel. A támogatás egyik alapfeltétele, hogy a kiinduló állapothoz képest legalább 30%-os energiafogyasztás-csökkenést eredményezzen az elvégzett beruházás, amit energetikai tanúsítvánnyal kell igazolni. Ez az eredmény átgondolt, összehangolt korszerűsítéssel elérhető.

A pénz nem minden

A Solar Konstrukt Kft. megbízásából készült felmérés rávilágít arra is, hogy a pályázati forrás és a kedvező finanszírozás mellett van egy másik tényező: a szakmai segítségnyújtás. Az ingatlan felújítása összetett feladat, a tulajdonosnak számos területen szakemberré kell(ene) kiképezni magát ahhoz, hogy egy energetikai felújítást elvégeztessen, ellenőrizhessen.

Néhány kattintásra a megoldás!

Ha valaki házfelújítás, illetve energetikai korszerűsítés előtt áll, annak elkel a szakértői segítség, hogy eldönthesse, milyen beruházások szolgálják a leghatékonyabban az energiamegtakarítást az adott épületben.

A Solar Konstrukt Kft. által működtetett ingyenes online energetikai kalkulátor és korszerűsítési útmutató azonnali elemzést készít ingatlanunk energetikai állapotáról, korszerűsítési javaslatokat ad, kiszámolja a várható felújítási költségeket; sőt, még az ingatlan becsült értékét is meghatározza a felújítás előtt és után. Néhány perc alatt, szakértői tudás nélkül kitölthető, bárki számára könnyen használható.

A Ingyenes online energetikai kalkulátor és korszerűsítési útmutató bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

A Duna House Group a nemzetközi terjeszkedés mellett szolgáltatáskörének bővítési lehetőségeit is folyamatosan vizsgálja. Az energiahatékonysági megoldások iránt régóta érdeklődik, mivel az óriási fejlődési potenciált lát benne. Alapítása óta a Duna House-csoport célja „az ingatlanokhoz kapcsolódó egyablakos szolgáltatási csomag” folyamatos bővítése. Ezért országszerte a mintegy 150 Duna House-irodában a cég ügyfelei kijelölt szakemberek közreműködésével igénybe vehetik a cég hagyományos szolgáltatásai mellett a DH Energy szolgáltatásait is.

A szolgáltatás elsőként Magyarországon érhető el, majd kiterjesztik egész Európára. Kiemelt partnerként tekintenek a RepowerEU-programra, amely 300 000 millió euróval támogatja az energiafüggetlenség növelését és az energiahatékonyság javítását. A RepowerEU kiváló időzítés lehet a DH Energy Zrt. számára, hosszú távú növekedést ígér a lakossági beruházásoknak Európa szerte. 

A most alapított DH Energy Zrt. vezetésével Deme Rolandot bízták meg, aki két évtized óta tevékenykedik az energiaipar különféle ágazataiban: évekig dolgozott energiakereskedelemben, alapítója, üzletág-, később ügyvezetője volt Magyarország egyik első virtuális erőművének, továbbá számos újszerű energia-megoldás kialakításában vállalt szerepet. Deme Roland a DH Energy Zrt. vezetése mellett ötödrészt tulajdonolja a részvénytársaságot, aminek négyötöde a Duna House cégcsoport kezében van.

A DH Energy Zrt. szakértőinek feladata az ügyfelek tájékoztatása a fűtési, hűtési, légkezelő rendszerek, valamint a világítás, a nyílászárók korszerűsítéséről, cseréjéről, az utólagos szigetelések elvégzéséről, napelemek, napkollektorok, energiatárolók beépítéséről. Várhatóan lakóépületek tízezreinek megújulása révén nemzetközileg is figyelmet keltő hatással lesz az ingatlanállományra.

A Duna House Energy: egyedülálló szolgáltatás kezdődik hazánkban bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

Érdekesen változott a 2000–23 között évente átadott lakóépületek száma; a csúcsot 2004-ben érte el, amikor 21 237-et, kilenc évvel később, a mélyponton mindössze 3649-et regisztráltak. Az ezredfordulótól a 2009-i válságig évről-évre mintegy 16-17 ezer új lakóépületet jegyzett a statisztika, ám azóta már a 10 ezret sem éri el – kivéve az egyetlen kiugró évet, 2020-at és az akkor átadott 13 844 lakóépületet.

A lakóépület-szaporulat ilyen látványos visszaesése nem járt a lakásszámok hasonló csökkenésével, mivel az évek során az újak között mind több volt a nem egylakásos házak aránya. Például: 2000-ben egy új lakóépületben átlagosan csak 1,5 lakás volt, 2022-ben viszont már 2,6. Az emeletek számbavétele is a lakásépítés egyre növekvő koncentrációjára utal: 2000-ben az új lakóépületek 98 százaléka még földszintes vagy legfeljebb egy emeletes volt; tavaly viszont 94,7 százalék. Ezzel párhuzamosan több mint duplájára nőtt a 2-4 emeletes lakótömbök aránya (2% —> 4,7%), ám ennél is erőteljesebb, közel tízszeres a bővülés (0,06% —> 0,58%) a legalább 5 emeletes beruházások esetében.

A KSH adattára az építés időtartamát is nyilván tartja, abból tudható, hogy évszázadunkban eddig a lakóépületek átlagos kivitelezési ideje 775 nap volt. A részletekből az is kitűnik, hogy leglassabban a családi házak épülnek, elkészültükhöz átlagosan 781 nap kellett; a többszintes, többlakásos épületek kivitelezéséhez egy híján 700 nap is elég volt. Ám e tekintetben az épület jellegénél több múlik a mindenkori piac állapotán, s ezzel összhangban igencsak eltérőek az egyes évek mutatói. A kereslet jócskán gyorsítja a kivitelezést is. Például az átlagos építési idő éppen az ingatlanpiaci válság előtt, 2008-ban érte el lokális minimumát 695 nappal, a lakáspiaci mélyponton, 2012–14 átlagában az 1000 napot is meghaladta. A konjunkturális ingadozás legkevésbé a családi házaknál látszik, azoknál a legjobb és a legrosszabb évek között csak mintegy 70 százalék volt a kivitelezési időben mért különbség. Ezzel szemben például a lakóparkoknál több mint négyszeres: a 2003-i 415 nap és a 2015-i 1786 nap adja a két szélső értéket.

A kivitelezési idők megnyúlása legtöbbször a piac lassulásának a jele: a beruházók ilyenkor gyakran lassítják, akár szüneteltetik is a megkezdett munkáikat. Ennek hatását a határidőkre átmenetileg még akár a piac újbóli gyors beindulása is erősítheti, amikor a kapacitások csökkentése miatt nem képesek a kívánt ütemben felpörgetni a termelést. A közeli múltban 2022 a kedvezőtlen fordulat évének látszott, amikor a kivitelezési idő a többszintes, többlakásos építkezések esetében (egyik évről a másikra) 724-ről 956 napra ugrott, a lakópark-építés átlagos ideje pedig 745 napról 906 napra lassult. Ugyanakkor a családi házaknál látványos volt a gyorsulás (702 nap —> 600 nap), s ezzel a vizsgált 24 év legjobb idejét érték el.

(A jobb oldali kép forrása: StockPhoto)

A kivitelezési idők (normális piaci működés esetén tapasztalt) összességében viszonylag csekély változásában döntő szerepe lehetett annak, hogy e negyedszázad sem törte meg a téglaépítés hegemóniáját. Az évszázad első évében a lakóépületek 85 százaléka épült téglából, és bár ez az arány az évek során egyszer 91 százalékra is ugrott, a legkisebb, 2023-ban regisztrált értéke is megközelítette a 82 százalékot. Emellett az egyéb technológiák változó, de nem kiemelkedő szerepet kaptak. A beton falazóelemek ezen időszak alatt egyértelműen visszaszorultak (4,3%—>2,1%), a vályog lényegében el is tűnt (1,7%—>0%).  A statisztikában csak 2004-óta szereplő, hőszigetelt zsaluzatba öntött falak sem futottak be nagy karriert (2%—>0,7%). Ugyanattól az évtől az előregyártott teherhordó vázszerkezet ehhez képest sikeres volt (0,7%—>4,7%). Ugyancsak előre tört valamelyest a már 2000-ben is alkalmazott helyszínen készült vázszerkezet (0,4%—>2,5%).

Ezekben az évtizedekben az lakóházak energiagazdálkodásával kapcsolatos közgondolkodás változott a leginkább. Erre utal például a vezetékes gázellátásba bekapcsolt lakások aránya. Ez a 2000-ben még csak 77 százalékos mutató már 2003-ban meghaladta a 90 százalékot, majd a 2009-i csúcsáról (93%) előbb lassan csökkent a 2020-i 80 százalékig, azt követően pedig szinte zuhant a tavalyi 57 százalékra.

A statisztika együtt kezeli a gázzal és a villannyal fűtött lakásokat. Ezek aránya az időszak elejétől sokáig együtt mozgott a gázhálózatba bekapcsoltak arányával, bár általában egy-két százalékponttal elmaradt tőlük. A fordulat 2016 táján következett be, onnantól kezdve egyértelműen több otthont fűtöttek „gázzal vagy villannyal”, mint amennyibe bekötötték a vezetékes gázt. Tavaly már ebbe a fűtési kategóriába tartozott az új lakások 96 százaléka, miközben a vezetékes gázt már csak alig több mint felükbe kötötték be.

A villanyfűtés mellett ugyancsak teret nyert a „központi egyedi kazános és termálfűtéses” fűtési mód. 2000-ben még csak 21 százalék volt az ilyen megoldások aránya, ami, ha bukdácsolva is, de egyre nőtt, s 2023-ban 40 százalékkal érte el eddigi legnagyobb értékét. Az etázsfűtés és a központi távfűtés lényegében megőrizte pozícióját. Az előbbi még mindig domináns az összes épített lakáson belül (2000: 58%, 2023: 55%), az utóbbi változatlanul periférikus (2000: 1,5%, 2023: 2,4%). Az egyedi helyiségfűtés részesedése viszont 23 év alatt 20-ról 3%-ra esett.

Számon tart a statisztika olyan építészeti megoldásokat is, amelyeknek a felemelkedése és hanyatlása egyaránt belefért e majdnem kereken negyed századba. Ilyennek látszik a „dupla komfort” (—> azok az összkomfortos lakások, melyekhez kettő vagy több fürdőhelyiség is tartozik), ami elég vonzó megoldásnak látszik ahhoz, hogy az új évezred elején így építsék a lakások mintegy negyedét. Ez az arány a tízes évek közepére még nőtt is, 2017-ben érte el a csúcsot 34 százalékkal. Ám innen gyors esés következett: 2021-ben már csak fele ennyi igénnyel kalkulálhattak az építők. Fordulat azóta sem látszik, 2023-ban sem érte el a 20 százalékot a még egy fürdővel, vécével épült lakások aránya.

A Már az új lakás sem olyan, mint régen bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.