A Guardian nevű brit napilap nemrégiben egy különös házról közölt riportot. Pontosabban nem is házról, hanem egy egész házsorról, amelyet az évek során egyetlen monumentális palotává alakítottak át London egyik legelegánsabb negyedében, Knightsbridge-ben. A 2–8A Rutland Gate címen álló épület legutóbb 2020-ban cserélt gazdát, és 210 millió fontos vételárával brit rekordot döntött. Ez lett Nagy-Britannia legdrágább háza. Negyvenöt szoba, huszonnégy márvány fürdőszoba, fedett medence, négy lift és száztizenhat ablak, amelyek közül hatvannyolc a Hyde Parkra néz. Mindez lenyűgözően hangzik. Csak egyetlen apró gond van vele.

Senki sem lakik benne. Pontosabban majdnem senki.

A ház egyetlen állandó lakója egy hajléktalan, valamikor jobb napokat látott egykori újságíró, aki évek óta a tornácon él egy sátorban. A világ egyik legdrágább lakóingatlanának kizárólagos használója momentán ez a koldusszegény, teljesen nincstelen férfi.

Első pillantásra ez elég bizarr történetnek tűnik. Hírlapi kuriózumnak, semmi másnak. Olyan esetnek, amelyről az ember elolvassa a cikket, megcsóválja a fejét, majd továbblapoz. Csakhogy a Rutland Gate nem kivétel. Sokkal inkább egy olyan jelenség szimbóluma, amely az elmúlt évtizedekben szinte észrevétlenül alakította át London, majd később a világ számos nagyvárosának arculatát.
Mert a valódi kérdés nem az, hogy miért nem lakik senki ebben a házban.
Hanem az, hogy mikor és hogyan szűnt meg a ház otthonnak lenni.

Az emberek évezredeken át ugyanazért építettek házakat. Védelmet kerestek bennük az időjárás viszontagságaival és a leselkedő veszélyekkel szemben. Családot alapítottak bennük. Gyermekeket neveltek fel a falaik között. A ház a közösség alappillére volt. Szomszédok, utcák, városrészek kapcsolódtak össze általa. A ház elsődleges értékét az adta, hogy milyen jól vagy rosszul lehetett élni benne.

Ma egyre gyakrabban valami egészen más adja az értékét. Az ára.
A világ leggazdagabb negyedeiben a ház lassan elveszíti eredeti funkcióját, és pénzügyi eszközzé válik. Olyan vagyontárggyá, amelyet nem használni kell, hanem birtokolni. Nem lakni benne, hanem őrizni. Nem otthonként, hanem befektetésként tekinteni rá.

A jelenség leglátványosabban London bizonyos részein figyelhető meg. Knightsbridge, Belgravia vagy Kensington utcáin sétálva az ember könnyen azt hihetné, hogy a világ egyik leggazdagabb és legélénkebb városrészében jár. A homlokzatok ragyognak. A parkok gondozottak. A portaszolgálatok működnek. A biztonsági kamerák figyelnek.

Aztán beköszönt az este. És sok ablak sötét marad.

A BBC rendszeresen foglalkozik ezzel a témával. Dokumentumfilmek készültek ezekről az üresen álló épületekről. Takarítók, portások és ingatlankezelők mesélnek arról, hogy bizonyos házak tulajdonosai évente egyszer jelennek meg néhány napra vagy hétre. Mások még annyira sem. A házak közben várnak. Elhagyatottan és üresen.

Mintha egy nagy gonddal felépített filmgyári díszletváros állna a valódi város helyén.
A jelenség mögött a globalizált vagyon áll. A pénz ma már nem ott él és létezik, ahol keletkezett. Egy szaúdi herceg Londonban vásárol házat. Egy kínai milliárdos New Yorkban. Egy orosz oligarcha a francia Riviérán. Egy amerikai befektető Szingapúrban. A világ leggazdagabbjai ugyanazokat a helyeket keresik: a biztonságosakat, a stabilakat, a presztízst jelentőket.
A ház pedig egyre inkább bankszámlává válik. Vagy még inkább páncélszekrénnyé.
A vagyon parkolóhelyévé minősül át. Az infláció elleni védelemmé. Esetleg szimplán státuszszimbólummá.

A Guardian által bemutatott palota történetében offshore cégek, adóparadicsomok és nehezen követhető tulajdonosi láncok jelennek meg. Néha azt sem lehet pontosan tudni, ki a végső tulajdonos. A ház fontosabbnak tűnik, mint maga az ember, akié az ingatlan.

A Knightsbridge negyedben álló ház, mint már jeleztük, nem kivétel. Londonban 2025-ben több mint 105 000 üres lakást és házat tartottak nyilván, ami a város teljes lakásállományának mintegy 2,5 százaléka. A hosszú ideje lakatlan ingatlanok száma meghaladja a 36–38 ezret. Egyidejűleg több mint 340 000 londoni háztartás vár valamilyen lakhatási megoldásra. A statisztikák önmagukért beszélnek: miközben rengeteg lakás üresen áll, emberek százezrei keresnek otthont, kevés eséllyel. Az is köztudott, hogy Angliában jelenleg az üres vagy nem lakott ingatlanok teljes száma már egymillió fölött jár. Elképesztő nem? Ebben a helyzetben nem az a kérdés, hogy van-e elég ház. A kérdés inkább az, hogy mire használjuk őket.
És London példája, még csak nem is egyedülálló.

Monacóban a világ leggazdagabbjai vásárolnak lakásokat presztízsből. A francia Riviérán egész utcák várják az évente néhány hétre, kizárólag a szezonra ideérkező tulajdonosokat. A svájci Alpok luxusüdülőiben, Dubaj felhőkarcolóiban vagy Manhattan bizonyos negyedeiben ugyanez a folyamat figyelhető meg. A lakás egyre kevésbé lakás, és egyre inkább vagyontároló eszköz csupán.

A jelenség tehát nyilvánvalóan nem brit sajátosság. Nem vagyunk naívak, mégis rácsodálkozunk a tényre, hogy Angliában több mint 300 000 hosszú ideje üresen álló lakást tartanak nyilván, az összes nem lakott lakóingatlan száma pedig meghaladja az egymilliót. Mint mindig, ebben az esetben sem vezet jóra a köldöknézegetés. Érdemes messzebbre tekinteni. Mit tapasztalunk? Semmi meglepőt. Egyidejűleg hasonló folyamatok figyelhetők meg Monacóban, a francia Riviérán, Manhattan luxustornyaiban, Dubaj új negyedeiben vagy a svájci Alpok elit üdülőhelyein. A lakás arrafelé is hasonló metamorfózison esik át, és egyre gyakrabban nem lakhatási célokat szolgál, hanem a globális vagyon tárolásának eszközévé válik. Micsoda paradoxon az, hogy miközben a világ jelentős részén állandósult a lakhatási válság, közben soha nem látott mennyiségű lakóingatlan áll üresen, bármerre nézünk.

Csak hangulatfestésként, a teljesség igénye nélkül vegyük sorba merrefelé érdemes nézelődni ebben a témában. A képzeletbeli körutazásból vétek lenne ha kihagynánk a következő helyeket:

• Monacót – ahol a világ leggazdagabbjai vásárolnak lakásokat presztízsből és vagyonparkolás céljából.
• A francia Riviérát – Cannes, Antibes, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Saint-Tropez környékét.
• A svájci Alpok luxusüdülőit – Gstaad, St. Moritz, Verbier vidékén.
• Dubajt és Abu-Dzabit – ahol teljes lakónegyedek épülnek befektetési céllal.
• New Yorkot, különösen a Manhattan déli részén álló luxustornyokat.
• Hongkongot és Szingapúrt, ahol a lakás szintén gyakran vagyonmentő eszköz.

Visszatérve Londonba, a Rutland Gate tornácán élő Andrew Fernstedt egyértelműen több mint egy hétköznapi, hajléktalan ember. Nem azért érdekes, mert az utcán él. Hanem azért, mert ő az egyetlen ember az egész történetben, aki valóban használja a házat.

A palota tulajdonosai jönnek és mennek. A befektetők változnak. A cégek átalakulnak. A hajléktalan férfi viszont évek óta folyamatosan ott él. Virágokat nevel a teraszon. Beszélget a szomszédokkal. Ismeri a környéket. Igazából több kapcsolata van a házzal, mint azoknak, akik birtokolják. Különös nem?
És itt válik igazán nyugtalanítóvá a történet.

Mert amikor egy ház már nem otthonként működik, akkor nem csupán az ingatlan funkciója változik meg. A város is átalakul körülötte. Az utcák elveszítik lakóikat. A közösségek fellazulnak. A jelenlétet felváltja a tulajdonlás.

Mit árul el mindez a társadalomról?

Gondoljunk csak bele. Régen a gazdagok és a szegények ugyanabban a városban éltek. Most már nem feltétlenül. A leggazdagabbaknak ma már nem kell folyamatosan jelen lenniük. Tipikusan nincsenek is jelen. Nem szeretnek szem előtt lenni. Nekik elég a tudat. Elég birtokolni.
A folyamat végén ott áll egy gyönyörű épület. Tökéletes homlokzattal. Kiváló címmel. Óriási értéket képvisel. De szinte halott, nincs benne élet. Sem sírás, sem nevetés.
A lakhatási válság talán nem is ott kezdődik, hogy kevés a ház. Hanem ott, hogy egyre több háznak már nincs lakója. Nem élnek bennük családok, gyerekek.
A Guardian újságírója egy 210 millió fontos londoni palotát mutatott be. Valójában azonban nem csupán egy házról írt a kolléga. Hanem korunk egyik legkülönösebb ellentmondásáról. Amit tömören így lehet megfogalmazni:

A 21. században egyre több ház nem azért létezik, hogy lakjanak benne.
Régen a házban emberek laktak. Ma egy részükben inkább a pénz lakik.

És ez Londonban, Monacóban, Dubajban, Manhattanben és részben Budapesten is ugyanaz a történet.
Manapság a házak jelentős része már nem azért épül vagy nem azért vásárolják meg, hogy emberek éljenek bennük. Hanem hogy biztosabb helyen legyen a pénz, mint a bankban. Ennek a jelenségnek vagyunk tanúi világszerte. Végül is a ház ugyan megmarad. Az otthon viszont eltűnik. A helyén pedig ott marad a hiány és mi közben azt érezzük, hogy valami nagyon nincs rendben.

Egy kis épülettörténet:

1982 óta a Rutland Gate 2–8a szám alatti ingatlan a holland Antillák adóparadicsomában, Curaçaón bejegyzett Yunak Corporation tulajdonában áll. A ház a libanoni volt miniszterelnök és milliárdos üzletember, Rafic Hariri londoni rezidenciája volt 2005-ben bekövetkezett meggyilkolásáig. Hariri halála után a házat ajándékba adták az akkori szaúd-arábiai koronahercegnek, Sultan bin Abdulaziz Al Saudnak (1928–2011), aki üzleti kapcsolatban állt Haririval. A ház eladhatatlan maradt, majd 2015 elején 140 millió fontra becsülték az értékét.

2015 júniusában az ingatlan berendezési tárgyait kétnapos, 1252 tételből álló árverésen bocsátották eladásra. Az eladásra kínált tárgyak között voltak muránói üvegcsillárok, aranyozott papírkosarak és 24 márvány fürdőszoba.

2020 áprilisában Cheung Chung-kiu kínai üzletember 210 millió fontért vásárolta meg az ingatlant, ami ezzel messze a legdrágább házzá tette, amelyet valaha eladtak az Egyesült Királyságban

2022 októberében arról számoltak be, hogy a vásárlás mögött végül Hui Ka Yan, az Evergrande alapítója és elnöke, egykor Kína leggazdagabb embere állt, és hogy az ingatlant ismét eladásra kínálták. Az átláthatósági törvények későbbi módosításai megkövetelték a végső kedvezményezett azonosítását, akinek a neve Hui felesége, a kanadai Ding Yumei volt.

Miután az Evergrande 2024-ben csődbe ment, a házat a felszámolók nem tudták lefoglalni, mivel Ding nevén volt bejegyezve; ő azonban nem tudta eladni, mivel vagyonát befagyasztották, így a ház sorsa bizonytalanná vált.

2026-os állapot szerint a ház körülbelül 2015 óta áll üresen. 2023 óta a svéd Anders Fernstedt, aki egyébként hajléktalan, a ház előtti tornácon él. Korábban szabadúszó tényellenőrként dolgozott a The Economistnál, és a környéken „Hattyúsuttogóként” ismerik. A ház előtt nagy cserepes növénygyűjteményt tart fenn…

A Tünde T. Guildford: A házban a pénz lakik bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

Szegő Péter szerint egy lakás és egy autó birtoklása a magyar háztartások számára egyszerre funkcionális és szimbolikus jelentéssel bír: előbbi a stabilitás, a biztonság és az otthonteremtés záloga, utóbbi pedig a mobilitás és a függetlenség eszköze.

Egykor a két vagyontárgy közötti gazdasági arány is viszonylag kiegyensúlyozott volt. Az idén viszont már a budapesti használt lakások átlagos négyzetméterára 1,2-1,3 millió forint közé „érkezett meg”, míg egy új, középkategóriás autó bruttó ára 10-13 millió forint között mozog. Egy átlagos, 60 négyzetméteres lakás értéke így 72-78 millió Ft körül alakul, ami 5-6 hasonló árkategóriájú autó értékének felel meg – 10 évvel ezelőtt még legfeljebb 3-4 autó ára volt azonos értékű egy lakással.

„A saját otthon és a családi autó korábban nagyjából azonos fontosságú beruházásnak számított. Ez az arány mára jelentősen eltolódott az ingatlanok javára. Adataink szerint 2015-ig az átlagos lakóingatlan értéke körülbelül 8-10-szerese volt egy új, felső-középkategóriás személyautó árának. 2025-re ez az arány már 13-14-szeresre nőtt, attól függően, hogy melyik piaci szegmensből indulunk ki” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

A fordulópont 2015 körül következett be. Ekkor a lakás- és autóárak még nagyjából azonos ütemben nőttek, azóta azonban az ingatlanpiac sokkal dinamikusabban bővült: az Eurostat és a BIS házárindexei szerint a magyar lakóingatlanok nominális értéke 2015 és 2025 között átlagosan 160-180%-kal nőtt, reálértéken pedig 80-100%-kal.

Ezzel szemben a személyautók nominális ára az importőrök és kereskedők adatai alapján kb. 60-90%-kal emelkedett ugyanezen időszak alatt. Ez elsősorban az új autókra vonatkozik, miközben a magyar piacon a forgalomba helyezett autók mintegy 60-65%-a használt import. Ezek ára jóval kisebb mértékben nőtt, sokszor még csökkent is a kínálatbővülés hatására.

A lakásárak emelkedésének hátterében több tényező áll:
az állami támogatások (CSOK, babaváró hitel),
a 2015-2021 közötti kedvező kamatkörnyezet,
a befektetési célú vásárlások felfutása,
a kínálati korlátok (építőipari kapacitások szűkössége).

Az autópiac viszont nagyobb mértékben volt kitéve külső zavaroknak, mint például:
a COVID utáni chiphiány,
az ukrajnai háború hatásai,
a technológiai átmenet (elektromos hajtással kapcsolatos fejlesztések ösztönzése az EU-ban),
a használtautó-import szabályozási változásai.

„A lakásárak dinamikus növekedése mellett a fiatal családok többségétúl körültekintő pénzügyi tervezést követel, hogy egyszerre tudjanak saját otthonhoz jutni és biztosítani a napi életvitelhez szükséges mobilitást” – tette hozzá Szegő Péter. A szakértő szerint a jelenlegi trendek alapján az ingatlanok értéke a következő években is gyorsabban nő majd, mint az autóké, különösen, ha az új lakások kínálata nem tud lépést tartani a kereslettel.

A Tíz év alatt három autóval lett drágább egy lakás bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

A Duna House aktuális adatai szerint most országosan 665 ezer Ft körülire tehető a használt panellakások átlagos négyzetméterára, a vevők pedig átlagosan 35 millió Ft-ért vásároltak ilyen otthonokat. A szokásos ingatlanpiaci trendeknek megfelelően a fővárosban csaknem kétszeres különbség tapasztalható: a budai használt panellakások átlagos négyzetméterára 1 millió 123 ezer forint, a pestieké pedig 1 millió 69 ezer forint; az átlagos vételár Budán 64, Pesten pedig 52 millió Ft.

A legfrissebb Duna House Barométer ingatlanpiaci kiadványban feltüntetett országos panelárindex görbéje 2025 második negyedévének végére stabil emelkedést követően „kiegyenesedett”, vagyis az árak stagnálnak. Kelet-Magyarországon pedig csökkenésnek indultak.

A kínálati árak tetőzése törvényszerűen hozta magával a kereslet csökkenését. Az DunaHouse-árindexben látható „fékezés” erre reagált, ezt a jelenséget korrigálta. A panellakás-ágazatra a sokak által várt 3%-os hitel érezhető hatást gyakorolhat, hiszen várhatóan fiatalok tízezrei jelennek meg az ingatlanpiacon és az ilyen típusú lakások jórésze értékhatár és négyzetméterár szempontjából is megfelel a követelményeknek. Már most is rendkívül élénk területről van szó, mivel 2024 második negyedévéhez képest az idén júliusra Budán 62, Pesten 54, Kelet-Magyarországon 20, Nyugat-Magyarországon pedig 17%-kal csökkent a panellakások átlagos értékesítési ideje – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

A Duna House adatai szerint panellakás-adásvételeknél országosan 3-4%-os alkuk voltak a leggyakoribbak. A prognosztizált keresletnövekedés miatt viszont ennél is forróbb alkuszituációkra lehet számítani, különösen az eddig indokolatlanul túlázott, „jó” vagy „lakható” állapotú panellakások esetében.

A Megállt a panelek drágulása bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

A 100, illetve 150 millió forintos lakáshitellel azokat kívánják támogatni, akik gyereket vállalnának, így kombinálni tudják a CSOK Plussszal, ami összességében akár 100 millió forint finanszírozást is elérhet. Ehhez azonban módosítani kell a CSOK Plusz jogszabályt, ugyanis a benne foglaltak szerint az első közös lakásszerzők esetében az ingatlan ára nem haladhatja meg a 80 millió forintot – mondta Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője. A másik akadály a támogatások együttes kihasználásához szükséges nettó igazolt jövedelem lehet.

Egyre biztosabb, hogy szeptembertől valóban elérhető lesz az Otthon Start lakáshitel, aminek kamata az állami támogatásnak köszönhetően fix 3 százalék, a maximális hitelösszeg 50 millió forint, a futamidő 25 év lesz.

A konstrukció egyetlen személyi feltétele, hogy az igénylő az első saját tulajdonú lakását vagy házát vásárolja meg, vagyis a kort és a családi állapotot illetően nincs elvárás, mint ahogy gyermeket sem kell vállalni hozzá.

Ugyanakkor a megvásárolni kívánt ingatlan vételárát eddig 100 millió forintban tervezte maximálni a kormány, ám a napokban úgy döntött, hogy a családi házak esetében 150 millió forintra növeli a vételár felső határát. 

Ezzel az agglomerációban családi házat vásárlók, valamint azok a fiatal házaspárok – a feleség nem töltheti be a 41. életévét – járhatnak különösen jól, akik gyermeket szeretnének, és felvennék mellé az ugyancsak 3 százalékos kamatú CSOK Plusz lakáshitelt is.

A gyermekvállaláshoz kötött  CSOK Plusz hitel maximális összege három gyerekre akár 50 millió forint is lehet. A gyermekvállalási támogatásnak köszönhetően ráadásul a másodiktól minden egyes gyermek érkezésével 10-10 millió forinttal csökken a fennálló tőketartozás, ezzel együtt pedig a havi törlesztő. 

Az Otthon Starttal együtt így 100 millió forint, fix 3 százalékos kamatú lakáshitelhez is hozzájuthatnak majd azok a fiatal házaspárok, akik gyermeket is vállalnának. 

Ha a feleség nem töltötte be a 35. életévét, akkor ezek mellé felvehetik az akár 11 millió forintos, kamatmentes és szabad felhasználású Babaváró hitelt is. 

 Ha egy fiatal, három gyermeket vállaló házaspár a Babaváró, a CSOK Plusz és az Otthon start lakáshitel kombinálásával venne meg egy 150 millió forint vételárú családi házat, akkor reálisan legalább 15 millió forint önerőre lesz szüksége, miközben további 24 millió forint piaci lakáshitelt is fel kell még venniük.  

(Bár a Babaváró részben vagy akár egészben önerő lehet, ekkora összegű lakáshitelnél a bankok jellemzően elvárják, hogy ne kizárólag hitel biztosítsa az önerőt. Ezért a biztosdontes.hu úgy számolt, hogy a 10 százalék önerőt ténylegesen saját forrásból biztosítja a pár.)

A három támogatott és a piaci hitel kombinálásakor – a Gránit Bank kínálja jelenleg a legkedvezőbb, 6,49 százalékos teljes hiteldíjmutatót – 689 728 forint lesz a havi törlesztő. (Az első 12 hónapban a CSOK Pluszra csak kamatot kell fizetni, így ebben az időszakban 570 973 forint lesz a havi kiadás.) 

Ehhez a párnak legalább 1,2 millió forint nettó igazolt jövedelemre lesz szüksége. 

Mivel a KSH szerint a keresetek mediánértéke – a foglalkoztatottak fele ennél többet, fele pedig kevesebbet visz haza – 2025. áprilisban 392 700 forint volt, ez alapján a házaspárok fele ezt biztosan nem tudja majd kihasználni, hiszen ilyen jövedelemmel egy pár 785 400 forintot keres. 

Az ennél jóval magasabb, 486 500 forintos átlagkereset is kevés lehet ehhez, hiszen egy átlagos keresetű pár 973 ezer forintot visz haza, ami 227 ezer forinttal még mindig alatta marad a minimálisan szükségesnél. 

A CSOK Plusznál a lakás vételára az első közös lakásszerzők esetében nem haladhatja meg a 80 millió forintot a hatályos jogszabály szerint, ezért ahhoz, hogy akár egy 150 millió forintos családi házat lehessen megvásárolni az Otthon Start és a CSOK Plusz kombinálásával, ahhoz szeptemberig még módosítani kell azt. Ez feltehetően meg is történik majd, és nagy valószínűséggel a lakások esetében itt is 100, a családi házaknál 150 millió forint lesz a felső értékhatár.  

A szerkesztő félhangos megjegyzése: mindez nagyon szép és jó, ám (ne váljék valóra!) a kormány Otthon Start-ja igen nagy valószínűséggel elképesztő módon megemeli a már napjainkban is az egek felé törő ingatlanárakat, amiben döntő szerepe van a forint megállíthatatlannak tetsző elértéktelenedésének, azaz az inflációnak. Nem kívánunk jósolni, ám félő, hogy a ma még látványosan kereső (értsd: magas jövedelmű) rétegeknek sem lesz egyszerű a hiteltörlesztés. (Az illusztráció forrása: sberbank.de.)

A Legalább 1 200 000 forint nettó kereset kell az Otthon Start és a CSOK Plusz kihasználásához bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

1. Ki veheti fel?

Ha hinni lehet a híreknek, akkor az első saját tulajdonú ingatlanjukat megvásárlók vehetik majd fel ezt a hitelt. Az igénylő korát, családi állapotát, a vállalt és meglévő gyermekek számát illetően azonban várhatóan nem lesznek követelmények.

Első lakásvásárlónak a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet szerint az számít, akinek jelenleg nincs és nem is volt legalább 50 százalékot elérő lakástulajdona. Ha az érintett ingatlanokon jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog áll fenn (pl. öröklés által), úgy az adós továbbra is elsőlakás-vásárlónak számít. Több adós esetén az adóstársak mindegyikének teljesítenie kell a feltételeket. Várhatóan itt is ez a szabály lesz majd érvényes.

2. Mekkora lesz a hitel kamata?

Az új, támogatott lakáshitel kamata várhatóan 3%-os lesz.Kérdés azonban, hogy ez fix 3 százalék, vagy a kamat felső határa. A CSOK Plusz esetében ugyanis a bankoknak lehetőségük van akár a 3%-os plafon alá is menni, amit jelenleg egyedül a Gránit Bank tesz meg, ahol a kamat 2,89%.

3. Változhat idővel a kedvező kamat?

A jelenlegi támogatott konstrukciók esetében (CSOK Plusz, Falusi CSOK hitel) az ügyfelek számára a kamat végig fix, vagyis a futamidő alatt sem ez, sem a havi törlesztőrészletek nem módosulhatnak.

A 2025. április 1. és 2025. október 31. között igényelhető, úgynevezett 5 százalékos kamatú lakáshiteleknél más a helyzet, a kedvező kamatot a CIB Bank kivételével a pénzintézetek csak az első 5 évre garantálják, utána átárazódnak a hitelek. (A CIB konstrukciója ugyanakkor kizárólag CSOK Plusz hitellel együtt igényelhető.)

Az új, 3%-os kamatú lakáshitelnél a BiztosDöntés.hu szakértői arra számítanak, hogy a kamat végig rögzített lesz, máskülönben kamatkockázattal szembesülhetnek az első lakásukat vásárló fiatalok. Ez különösen a nagy hitelösszegnél járhatna törlesztőrészlet-emelkedéssel.

4. Mennyi lesz a maximálisan felvehető hitel összege?

Az eddigi információk szerint 50 millió forint lesz a felvehető támogatott hitel maximális összege. Ha ez nem elegendő, várhatóan piaci lakáshitel is igényelhető majd mellé, aminek kamata a BiztosDöntés.hu hitelkalkulátora szerint jelenleg 6,85-8,09 százalék között lehet fix kamat esetén.

5. Mennyi lesz a havi törlesztőrészlet?

Ötvenmillió forint hitelnek 3%-os kamattal a havi törlesztője 25 éves futamidő esetén körülbelül 237 000 forint lesz,ami azt jelenti, hogy a tőkén felül 21,1 millió forintot kell a futamidő alatt visszafizetni a banknak.

A BiztosDöntés.hu hitelkalkulátora alapján egy 50 millió forintos piaci lakáshitelnek fix kamattal jelenleg330 – 386 ezer forint között lenne a havi törlesztője,ami teljes visszafizetésben 28–44,7 millió forint többletköltség a 25 éves futamidő alatt.

6. Jár-e kedvezmény a születendő gyermekek után?

Erről egyelőre nincs információ. A CSOK Plusz esetében van gyermekvállalási támogatás, ám ott magának a hitel igénylésének is feltétele a gyermekvállalás. (Gyermekenként 10 millió forint összegű vissza nem térítendő gyermekvállalási támogatás jár a kölcsönkérelem benyújtását követően született vagy örökbefogadott gyermekek közül a másodikként született vagy örökbefogadott, és minden egyes ezt követően született vagy örökbefogadott gyermek után.)

Mondható persze, hogy az új, 3%-os lakáshitelnél nem lesz elvárás a gyermekvállalás,ám a munkáshitelnél sem az, a második és a harmadik gyermek érkezésekor mégis elengedik a tartozás felét, illetve egészét.

7. Van megkötés arra, hogy hol vásárolható ingatlan a kedvezményes hitellel?

Az eddigi információk szerint NEM lesz ilyen kötöttség, így az országban bárhol vásárolható majd lakás vagy ház.

8. Új és használt ingatlan is vásárolható a hitellel?

Erről nincs információnk, ám jócskán szűkítené a fiatalok lehetőségeit, ha kizárólag új építésű ingatlan lenne megvásárolható a finanszírozással, hiszen az adásvételeken belül ezek súlya mindössze 5% volt 2024-ben a Központi Statisztikai Hivatal szerint.

Ezenkívül az új lakások is rendkívül drágák, az átlagos négyzetméterár Budapesten például megközelítette tavaly az 1,5 millió forintot, a megyeszékhelyeken és a kisebb városokban ugyanez 900 ezer forint volt.

9. Lakás és ház egyaránt vásárolható a hitellel?

Igen, az eddigi információk szerint mindkét ingatlantípus megvásárolható lesz, ugyanakkor a tulajdoni lapon lakóingatlanként kell szerepelnie.

10. Mekkora önerő kell majd a lakásvásárláshoz?

Várhatóan 10%-os önerővel is felvehető lesz a kedvezményes hitel, ami azt jelenti, hogy a maximális, 50 millió forint összegű hitel felvételéhez legalább 5 550 000 forint saját forrásra lesz szükség.

11. Kell-e vagyonszerzési illetéket fizetni a megvásárolt ingatlan után?

A CSOK Plusszal vagy Falusi CSOK-kal megvásárolt ingatlanok után nem kell megfizetni az alapesetben 4%-os vagyonszerzési illetéket. Ha itt is él majd a kedvezmény, akkor ez további komoly pénzügyi előny.

A Tizenegy kérdés, tizenegy válasz a 3%-os lakásvásárlási hitelről bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

A tavaszi és nyári hónapokban budapesti panellakásoknál mindössze 1-2%-os az átlagos árengedmény, a vidékieknél is csupán 3% körüli. Ezzel szemben vidéki téglaépítésű családi házaknál továbbra is előfordulhatnak akár 6-8%-os alkuk is.

Általánosságban kijelenthető, hogy jócskán csökkent az alku lehetősége, különösen a legnépszerűbb kategóriákban. Az elmúlt 10 évben az alkut tekintve fokozatosan romlott a vevők pozíciója, még akkor is, ha az árak közben emelkedtek. Ezért is értékelődött fel a jól felkészült ingatlanszakértők szerepe, mind vevői, mind eladói tekintetben – állapította meg Szegő Péter, a Duna House munkatárssa.

Fontos megkülönböztetni a klasszikus alkuhelyzetet attól, amikor egy kezdetben rosszul beárazott ingatlan végül alacsonyabb áron talál gazdára.

Nem minden árcsökkenés alku, mivel sok esetben az eladó egyszerűen kénytelen igazodni a piaci realitásokhoz. A sikeres áralkuhoz elsősorban alapos felkészülés és stratégiai gondolkodás szükséges. Az első lépés mindig a piacismeret. Ha irreálisan alacsony ajánlatot adunk, könnyen elveszhet egy jó lehetőség.

Van példa hihetetlenül nagy alkura is: egy 149 millió forintért kínált családi ház – az alkunak köszönhetően – végül 95 millió forintért kelt el – többszörös árcsökkentés után, és határozott, jól időzített vételi ajánlattal, amit gyors foglaló és rövid adásvételi határidő követett. 

Vevőként ismerhetők meg a helyi piac, az adott ingatlantípusra jellemző átlagárak és az aktuális alkuarányok. A gyanúsan alacsony ajánlatok könnyen elriaszthatják az eladót, különösen olyankor, amikor ennyire szűk egy-egy alku mozgástere. A sikeres alkuhoz hozzátartozik a rokonszenves partneri beszédmód is.

Ha a vevő például ésszerű felújítási költségekre hivatkozik vagy konkrét összegekkel, indoklással áll elő, nagyobb eséllyel ér el árengedményt, mintha magyarázat nélkül indítja el az alkut.

Az eladóknak tisztában kell lenniük azzal, hogy a vevők jóformán kivétel nélkül próbálnak majd valamennyit alkudni, hiszen ez természetes része az ingatlanvásárlásnak. Ezért a legfontosabb, hogy az eladó előre kalkuláljon egy minimális mozgástérrel, de legyen határozott a saját elképzeléseiben.

A Kilencvenöt millióért kelt el a 145 milliós vidéki téglaház bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

Az új építésű fővárosi lakások esetében a korszerű kivitelezés és a kiemelkedő energetikai jellemzők mellett az egyre szűkülő kínálat is felfelé hajtja az árakat. A területi különbségek azonban még így is drámaiak: a XV. és XX. kerületekben még 1 millió forint körül mozog az átlagos négyzetméterár, a II. kerületben már a 3,4 millió forintos árszintet is elérheti; már az I., V. és XII. kerületekben is 2 millió forint feletti négyzetméterárakkal kell számolni.

Eközben a felújítandó lakások ára is meredeken emelkedett: a jelenlegi 990-995 ezer forintos négyzetméterár éves szinten 12%-os növekedés eredménye. A jobb állapotú, használt, társasházi lakások átlagos ára már 1,1 millió Ft/m², a 40 m²-nél kisebb garzonok átlagára pedig elérte az 1,2 millió Ft/m²-t, ezzel gyorsan közelít az új építésűek árához.

Egy átlagos, 60 négyzetméteres lakás kozmetikai felújítása akár 6 millió forintba is kerülhet; átfogó, energetikai korszerűsítés esetén akár a 15 millió forintot is elérheti. Így a teljes költség sok esetben már korántsem kedvezőbb, mint egy új építésű lakásé, különösen, ha társasházi lakásról van szó, ahol az Otthonfelújítási Támogatás nem vehető igénybe.

Ezzel szemben a felújítandó családi házak piaca más képet mutat: egy Pest megyei, 120 négyzetméteres családi ház átlagosan 450-550 ezer Ft/m² áron vásárolható meg, a teljes vételár tehát 54-66 millió forint. Ha ehhez hozzáadjuk a mintegy 30 millió forintos felújítási költséget, amit az Otthonfelújítási Támogatás 3 millió forinttal mérsékelhet, a teljes beruházás 81-93 millió forint közé tehető.

Ez az összeg már versenyképessé tehet egy felújítandó családi házat egy új építésűvel szemben, köszönhetően a vissza nem térítendő, akár 3 millió forintos támogatásnak, ami energetikai korszerűsítésre, egyebek mellett például hőszigetelésre, nyílászáró-cserére vagy fűtéskorszerűsítésre igényelhető.

Az új építésű lakás ideális választás azoknak, akik stabil pénzügyi háttérrel rendelkeznek, élhetnek a CSOK Plusz vagy Babaváró-hitel nyújtotta előnyökkel, és fontos számukra az azonnali beköltözhetőség, a kiszámítható költségek és a hosszú távon alacsony rezsiszint.

Felújítandó lakások és régi családi házak: azoknak ajánlott, akik vállalják a felújítással járó többletmunkát, rendelkeznek hozzá kellő anyagi forrással, és jogosultak az Otthonfelújítási Támogatásra. Különösen érdemes megfontolniuk ezt az opciót a gyermekes családoknak.

A köztudatban még mindig él a tévhit, ami szerint a felújítandó lakás olcsóbb, azonban a jelenlegi árak és a korszerűsítési költségek fényében ez az előny sok esetben el is tűnik. Különösen a társasház esetében. A döntés így egyre inkább finanszírozási kérdéssé válik: ki milyen támogatásra jogosult, mekkora önerővel rendelkezik.

A A felújítandó ingatlan egyre kevésbé olcsó alternatíva bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

Hároméves csúcsra nőtt az új lakások finanszírozására felvett hitelek összege: 2025. áprilisban 17 580 millió forint értékben szerződtek az ügyfelek új lakások építésére a bankokkal. Ennél magasabb összeget legutóbb 2022 júniusában vettek fel a magyar családok, akkor 22 350 millió forint értékben finanszírozott újlakás-vásárlást a magyar bankrendszer.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint az idén áprilisban a teljes lakossági lakáshitel-kihelyezés 13,11 százaléka az új lakások finanszírozását szolgálta. Ilyen magas arányt – lényegesen kisebb, 13,31 milliárdos hitelösszeg mellett – legutóbb 2024 februárjában regisztrált a jegybanki statisztika. A számok alapján tehát ismét lendületet kapott az új lakáspiaci hitelezés, csakhogy ez az élénkülés csalóka lehet. 

A hitelösszegek mögötti reálérték valójában csökken. A 2022. júniusi rekordösszegből még jó 500, átlagosan 60 négyzetméteres új lakás megvásárlását lehetett volna fedezni Budapesten, az idén áprilisban – a budapesti, új építésű lakásokra jellemző, 1,6 millió forintos négyzetméterárral számolva – alig több, mint harmadát, miután 183-ra zuhant a folyósított hitelösszegből megvehető fővárosi lakások száma. 

Még 2024 februárjában is kedvezőbb volt a helyzet: az akkori 13 310 millió forint hitel 173 átlagos méretű új lakás finanszírozása lett volna elegendő a fővárosban – tízzel (5 százalékkal) kevesebb, mint napjainkban, annak ellenére, hogy a mostani hitel összege csaknem harmadával magasabb. 

Ez jól mutatja, hogy a lakásárak emelkedése mekkora mértékben csökkenti a hitelből megvásárolhatók számát. Hiába élénkül a hitelezés, ha közben a vásárlóerő reálértéken zsugorodik. 

A mostani irány aggasztó a piac egészére nézve is. Ha a jelenlegi drágulás üteme tartós marad, az új lakások iránti kereslet könnyen korlátokba ütközhet, ami a beruházások visszafogását, a kínálat szűkülését is eredményezheti. 

Egyelőre nem látszik, hogy rövid távon tud-e segíteni a negatív trendhatás csökkentésében a kormány lakhatási tőkeprogramja. Az eredetileg 200 000 millió forintos programot a márciusi pályázat eredményei 300 000 millió forintra emelték. 

A program a múlt év végi várakozások szerint hosszabb távon 800 000–1 000 000 millió forintnyi fejlesztést indíthat el (ami mintegy 30 ezer új lakás megépítését jelentheti), s olyan struktúrát hoz létre, ami folyamatossá teheti az új lakásépítés látványos bővülését. Ám az árak emelkedését majd csak akkor mérsékelheti, ha a program hatására valóban nagy mennyiségű, kiváló minőségi lakást kínálnak a piacon; ideiglenes „árkorrekciót” ez önmagában nem hoz létre. 

A lakásvásárlók számára így rövid távon már nemcsak az alacsony kamat vagy a támogatás a kulcskérdés – hanem az is, hogy mekkora lakást kaphatnak ugyanannyi pénzért, mint néhány éve.  A biztosdontes.hu pénzügyi szakértője szerint a 35 évesnél fiatalabbak első, saját tulajdonú lakásának megvásárlására felvehető kedvezményes, legföljebb 5 százalékos kamatozású lakáshitel semmilyen változást nem hozott a fővárosban, sőt a megyeszékhelyeken sem. Ennek legfőbb oka az, hogy a hitel csak legalább A+ energetikai besorolású új lakásokhoz igényelhető, amiknek a négyzetméterára nem haladja meg az 1,2 millió forintot. Ilyenből azonban nagyon kevés van. 

Így az október végéig elérhető kölcsön nagyrészt a vidéki és kisvárosi lakásvásárlásokat támogatja majd, de a zöld kritériumok teljesítése miatt a kedvezményes hitel ott sem tud átütő lenni. 

A Harmadára csökkent a kölcsönből megvehető új lakások száma bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

Azt, hogy a növekedést a hitelösszeg emelkedése húzza, jól mutatja, hogy a lakáshitel-szerződések száma jóval kisebb dinamikával növekedett: az áprilisi 5653 szerződés mindössze 9,3 százalékos bővülést mutat.

Ennek következtében az átlagos hitelösszeg meredeken emelkedett az utóbbi hónapokban: 2025-ben nem volt még olyan időszak, amikor a piaci lakáshitelek átlagos összege 19 millió forint alatt maradt volna. Az áprilisi 19,03 millió forintos átlagos hitelösszeg a hatodával múlja felül a 2024. áprilisi értéket. 

Az akkori 16,4 millió forint abszolút csúcsnak számított, hiszen 2024 februárjában kezdődött az a növekedés, ami az egykori 10-11 millió forintos sávból 2025 januárjára 19 millió forint fölé tornázta az átlaghitel összegét.

Pénzügyi szakértők szerint az akkori hirtelen, ugrásszerű növekedés az infláció csökkenése mellett annak volt köszönhető, hogy a 2023 decemberi 7,6 százalékos mértékről a banki (thm—>) teljes hiteldíjmutató-plafonnak köszönhetően drasztikusan esni kezdett a lakáshitelek átlagos hitelköltség-mutatója. Ennek mélypontja 2024 májusában volt, amikor az átlagos piaci thm-szint 6,65 százalékra csökkent. 

A thm-plafon a 2024. június végi kivezetését követő időszakban trend nélkül mozog, inkább helyben jár a lakáshitelek átlagos thm-szintje; 2025. márciusról áprilisra nem is történt változás a 6,76 százalékos mértékben.

Mindennek következtében a mind magasabb összegű átlagos hitelhez egyre emelkedő törlesztőrészlet kapcsolódik. A BiztosDöntés.hu számításai szerint egy átlagos összegű és thm-ú, 20 éves futamidejű lakáshitel törlesztője 2025 áprilisában 144 800 forint volt, ami 17,5 százalékkal több az egy évvel azelőtti 123 200 forintot. (Ilyenkor mondják az emberek, hogy feltehetően valójában ekkora a magyarországi infláció…)

Gergely Péter pénzügyi szakértő szerint ennek jórészét ugyanakkor kompenzálja a bérek emelkedése. A Központi Statisztikai Hivatal statisztikáit is idézi, amikor megállapítja:a márciusi 490 445 forintos nettó átlagbér 8,4 százalékkal múlja felül az egy évvel azelőttit. 

Csakhogy – a szakértő szerint – ennél is fontosabb, hogy a januárihoz képest 7,2 százalékkal magasabb volt az idén márciusban az átlagos nettó jövedelem összege. Ez pedig azzal járt, hogy az év eleji 32 százalékról márciusra a nettó átlagbér 30 százalékára mérséklődött az átlagos lakáshitelek törlesztőrészletének mértéke. (Játék a számokkal? Ki veszi észre – a statisztikákon kívül – ezt a két százalékot? – a szerk. megj.) A további béremelkedések miatt a pénzügyi szakértő szerint bizonyosnak látszik (?), hogy az érték áprilisban visszatérhetett a 30 százalékos szint alá.

Azt, hogy a nettó átlagbérnek kevesebb mint harmadát fordítják a családok lakáshitel-törlesztésre az a megugró hitelösszeg ellenére is annak a bizonyítéka, hogy a háztartások továbbra is konzervatívan állnak a hitelfelvételhez. Magyarul: kétszer is meggondolják, hogy kösszenek-e hitelszerződést.

Következésképpen: korántsem biztos, hogy ez jó hír a bankok számára. Az év első harmadában 26 282 piaci és támogatott lakáshitel szerződést kötöttek ügyfeleikkel a bankok, ami alig kilenc százalékkal több, mint egy évvel azelőtt. 

Eközben a felvett lakáshitelek összege több mint harmadával, 34 százalékkal 517,1 milliárd forintra nőtt a 2024-i 386,2 milliárd forintról.Miután a bérnövekmény ellenére a lakáshitelek törlesztőrészlete nagyon közel van az egyharmados lélektani határhoz, ami felett a háztartások már nem szeretnének eladósodni, a további hitelbővüléshez az ügyfélkör szélesítésére lenne szükség. Ez a szakember szerint azt vetíti előre, hogy kezdődhet a verseny az új ügyfelekért – ami csökkentheti (?) a kamatszinteket.

A Elképesztő pénzeket költenek a családok lakáshitel-törlesztésre bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.

A 2022-ben vizsgált négy modell – Opel Astra, Ford Focus, Suzuki Swift és Volkswagen Golf – átlagára 1,76 millió forint körül mozgott. Ez az összeg 2025 áprilisára meghaladta a 2 millió forintot, azaz: átlagosan 18,7%-kal kell többet fizetni értük most, mint három évvel ezelőtt.

Ha külön-külön nézzük az egyes modelleket, akkor az átlagárak az alábbiak szerint alakultak:

• az Opel Astra – 10,5%,
• a Ford Focus – 13,2%,
• a Volkswagen Golf – 17,6%,
• a Suzuki Swift – 46,7%-kal (!) lett drágább, azaz 950 000 forintról 1,4 millió forintra nőtt az ára.

Eközben a négy használt modell átlagéletkora is emelkedett, a Swifté például 17,9-ről 18,3 évre.

A legkeresetteb modellekkel párhuzamosan az eladó és kiadó garázsok átlagára is folyamatosan nőtt a múlt 3 évben Budapesten és a megyeszékhelyeken egyaránt. A fővárosban az eladó garázsok ára 5,9 millió forintról 8 millió forintra, a kiadó garázsok bérleti díja havi 25 ezer Ft-ról 29 ezer forintra emelkedett. A megyeszékhelyeket tekintve az eladó garázsokat átlagosan 8,5 millióért adják, a kiadók havi díja pedig 22 ezerről 28 ezer Ft-ra változott.

Mind a fővárosban, mind a megyeszékhelyeken látványosan nőtt a garázskínálat. Budapesten 2022-ben átlagosan 272 eladó és 985 kiadó garázsból választhattunk, jelenleg átlagosan 799 eladó és 1623 kiadó garázst kínálnak. A megyeszékhelyeken az eladó garázsok száma összesen 253-ról 918-ra nőtt, a kiadóké pedig 370-ről 566-ra.

Budapesten most az átlagos garázsbérleti díj mindössze 5 ezer forinttal több, mint 2022 májusában. Figyelmet érdemel, hogy a fővároson belül óriásiak a különbségek: az V. kerületben különösen nehéz eladó garázst találni, és ha mégis, akkor 40 millió forintot is elkérnek érte, annyit, amennyiért más kerületekben garzonlakás kapható.

Az áremelkedés hátterében a parkolási lehetőségek korlátozása és az autók árának emelkedése is húzódik meg. A megyeszékhelyi átlagos árak a budapestiekkel hasonlók. Ennek egyik oka, hogy a fővárosban jellemzően teremgarázs-helyeket kínálnak eladásra és kiadásra, a megyeszékhelyeken önálló garázsokat is hirdetnek. Ezek általában olyan 15-20 négyzetméteres, különálló épületek, amik akár tárolóként is funkcionálhatnak, ami részben megmagyarázza, hogy a megyeszékhelyeken az eladó garázsok ára 8,5 millió forint, Budapesten pedig „csak” 8 millió.

A Többet ér a garázs, mint egy autó vagy lakás? bejegyzés először Infovilág-én jelent meg.