(Írta: OGH) A jó, a rossz és a csúf: az infláció, az energiaválság és munkaerőhiány. Mindhárom groteszk helyzeteket teremthet az ingatlanpiacon. Legyen szó akár ingatlanbefektetésről, fejlesztésről, akár csak egyszerű albérleti jogviszonyról.
Kezdjük a legegyszerűbbel! Az infláció sokakat ösztönzött pénzmentés céljából lakóingatlan-vásárlásra, -bérbeadásra. A nyár vége, az ősz eleje az idén is nagy forgalmat gerjesztett a hosszú távú lakás-bérbeadások piacán. Az előre nem látható körülmények – a rezsivel kapcsolatos kérdések, az infláció és a munkaerő-piaci bizonytalanságok –fenyegetéssel fölérő körülményeket teremtettek egyrészt a bérlők fizetőképességét, másrészt a bérbeadók árbevételét illetően.
Bérbeadás esetén az ingatlantulajdonosok jogos aggálya: mi történhet akkor, ha a bérlő fizetésképtelenné válik? Abban az esetben ugyanis, ha a bérlő nem fizet, a „háziúr” a szerződés szerint jogosult felmondani a szerződést. Előfordul azonban, hogy ennek ellenére a bérlő nem költözik ki önként. Az ilyen helyzet megoldásaként javasolják szakértők, hogy közjegyző előtt foglalják közokiratba a bérleti szerződés megszüntetésére és a bérlő kiköltözésére vonatkozó részeket – a bérlő nyilatkozatávalegyütt. Ha a bérlő ennek ellenére sem költözik ki, végrehajtási eljárás indítható az ingatlan kiürítésére, miáltal a bérbeadó időt nyer. Ha a közjegyzőnél nem készül közokirat, akkor csak bírósági úton érhető el jogszerűen az ingatlan kiürítése, ami akár 1-2 évig is eltarthat. Nyilván ez az ingatlantulajdonos érdekeit erősen sértő időveszteség lenne.
Hasonló, ám még bonyolultabb esetnek járt utána a napokban a budapestkornyeke.hu portál:
A Pest Megyei Főügyészség egy budapesti lakópark építtetőjével szemben indított pert a lakásvásárló magánszemélyek érdekében. Egy jó nevűnek mondott fejlesztő cég ugyanis az adásvételi szerződésekben tisztességtelen feltételeket alkalmazott. A perbe fogott vállalkozás Budapesten mintegy kétszáz lakásból álló lakópark építésébe kezdett, majd az épülő lakásokat elsősorban magánszemélyek számára értékesítette. A lakások már elérték a 85-98%-os készültségi szintet, amikor a vevők számára váratlan fordulat következett be. A cég munkaerőhiányra, mint előre nem látott kényszerítő körülményre, elháríthatatlan akadályra hivatkozva elkezdte egyoldalúan felbontani a szerződéseket, majd a lakások egy részét újra eladta. A szerződések szerint a jóval előbb befizetett vételárat viszont a volt vevők csak akkor kaphatták vissza, ha a cégnek sikerült újra értékesíteni az adott ingatlant.
Az előre nem látott kényszerítő körülmények, a váratlan helyzetek rendezése fontos a szerződésekben; meghatározását az adás-vételi szerződés részletesen szabályozta. Csakhogy az elháríthatatlan akadályok közé fölvették az árvíz, a tűzvész mellé a jogszabályok változását, a kedvezőtlen időjárást és a munkaerőhiányt is, ami a vevők szempontjából utólag egy „biankó csekknek” felelt meg – az eladó javára, aki végül úgy ítélte meg, hogy szabadon kihátrálhat a számára kedvezőtlenné vált kötelemből.
Az ügyészség szerint azonban képtelenség, hogy váratlan helyzetnek minősüljön a munkaerőhiány. Végül a másodfokon eljáró Fővárosi Ítélőtábla is jogerősen megállapította a szerződési feltételek érvénytelenségét.Az ügyészség kifogásolta, hogy a szerződés egy másik rendelkezése alapján a vevők nem tudhatták, hogy az esetleges munkaerőhiány bekövetkezte esetén a szerződésük teljesen megszűnik-e, vagy a szerződés teljesítését – a lakások átadását – az eladó felfüggeszti-e.
A bírósági ítélet szerint a támadott kikötés azért volt tisztességtelen, mert a teljesítési képtelenséget is okozó körülmények bekövetkezte a vállalkozás számára a lehetetlenülést – és nem mellékesen ezzel együtt a szerződés megszűnése jogkövetkezményének alkalmazását is – lehetővé tette. A vevők a szerződés megkötésekor nem láthatták világosan előre, hogy a szerződésben nevesített kockázatok esetén miként alakulnak a szerződők jogai és kötelezettségei: a szerződés megszűnését vagy a teljesítési határidő felfüggesztését eredményezik.
A www.budapestkornyeke.hu beszámolójában leírtak, sajnos, az új építésű lakásoknál ismételten előfordulnak, ugyanis az adásvételi szerződéseket sokszor már az építkezések megkezdésekor megkötik. Hétköznapi szóhasználattal: a „tervező asztalról” történik az értékesítés. Az építkezés ezután 1-2 évig tart. Ha az ingatlanpiacon, illetve az építőiparban olyan nagy változások, mindenekelőtt áremelkedések történnek, amik a beruházó-építtető szempontjából előnytelenné válnak (ilyet az utóbbi időben nagyon sokan meg is tapasztaltak), felvetődik a beruházó építtetők egy részénél, hogy ha most adná el az ingatlant, sokkal többet kérhetne/kaphatna érte. Emellett időközben az előre tervezett költségvetés, építési költségek is látványosan változtak, nagymértékben növekedtek.
Ennek a helyzetnek jogellenes megoldásaként előfordul, hogy a beruházók egy része egyeztetésekbe kezd a vevőkkel, és a megnövekedett építési költségek egy részét megpróbálja áthárítani, illetve végső esetben akár törvénybe ütköző módon, de egyoldalúan megszünteti a jogviszonyt. Ilyen magatartással szemben bírósághoz lehet fordulni, azonban vállalni kell a jogi eljárás előlegezésével járó költségeket.
Az ilyen esetek megelőzését szolgálhatják a szerződéses biztosítékok (foglaló, kötbér) szerződésbe építése, azonban az új építésű ingatlanoknál a beruházó-építtető cég szakmai múltja, jó hírneve, referenciái legalább ennyire fontosak az ingatlan kiválasztásakor. A már kész, használatba vételi engedéllyel vagy használatba vételről szóló hatósági bizonyítvánnyal ellátott ingatlanok esetében ez a probléma nem vetődhet föl. Mindazonáltal cikkünk szerzője ajánlja a www.szerzi.hu portál sokoldalú információinak, tanácsainak a tanulmányozását. Sok bonyodalom előzhető meg általa.