Mi éri meg jobban? Lakás- vagy házvásárlás, netán bérlés? Helyben vagy más helységben? Mekkora otthont célszerű választani? Az OTP Bank Hello Otthon kutatásából[1] kiderült, hogy 10 megkérdezettből 8 szerint a fiatalok jelenleg nehezen jutnak saját lakáshoz, holott a legtöbb ember számára ez az önálló élet legfőbb alapja.
Mind a bérlésnek, mind a vásárlásnak megvan a maga előnye és hátránya: lakásbérlés esetén a lakó valójában egy szolgáltatásért fizet, ahelyett, hogy befektetne vagy megtakarítana. A bérlés ugyanakkor jóval kevesebb kötöttséggel jár, ami megkönnyíti az országon belüli munkahelyváltást és az egyetemi városok területi szétszórtsága miatt is előnyössé teheti ezt a megoldást.
Ezzel szemben a lakásvásárlással saját tulajdonú ingatlanba költözhet a vásárló, maga rendelkezik vele, ugyanakkor ehhez sok esetben lakáshitelre van szükség, miután az ingatlanárak az egekben járnak.
Mi éri meg valójában? Egy átlagos, 56 négyzetméteres, 28 millió forintba kerülő budapesti lakást alapul véve – a lehetőségek.
Az elméleti példában szereplő 28 millió forintos áron megvásárolt ingatlan után 1,12 millió forint illeték fizetendő, ha a vevőnek, nevezzük Ifjú Jánosnak, addig nem volt saját ingatlanja. A vásárláshoz Ifjú úr felhasználta 13 millió forintos megtakarítását, valamint igényelt hozzá 10 éves futamidőre, a futamidő végéig fix kamatozású, 15 millió forint hitelösszegű OTP Bank lakáshitelt. A hitel teljes hiteldíj-mutatója (thm) 5,4%*, a havi törlesztő részlete pedig 161 ezer forint. A teljes visszafizetendő összeg így 19,32 millió forintra rúg, vagyis 10 év múlva az ingatlan megvásárlására fordított teljes összeg a megtakarítás felhasználásával 33,4 millió forint lesz. Figyelembe véve az évi 3 százalékos átlagos ingatlanár-emelkedést, 10 év múlva a jelenleg 28 millió forintos ingatlan már 37,6 millió forintot érhet.
A másik lehetőség: a számításban megjelölt 56 négyzetméteres ingatlan havi bérleti díja nagyjából 168 000 forint, amely egy évre kicsit több mint 2 millió forint. Számításba véve az átlagos évi 3%-os bérletidíj-emelkedést, 10 év múlva már akár havi 219 ezer forintra rúghat a havi állandó kiadás. Az évenkénti emelkedést is beleszámítva, 10 év alatt a bérleti díjra költött pénz akár valamivel több mint 23,1 millió forint lehet. Ha feltételezzük, hogy a bérlő a 13 millió forintos megtakarítását is a lakás bérlésére fordította, akkor is további 10,1 millió forintot költött lakhatására.
Az eredmény magért beszél – mondja az ingatlan-szakember –, ugyanis vásárlás esetén, 10 év alatt, 33,4 millió forint ráfordítással egy akár 37,6 millió forint értékű, saját tulajdonú ingatlan szerezhető. Lakásbérlés esetén viszont, 10 év alatt, 23,1 millió forint kiadással nem szerezhető lakástulajdon. A részben hitelből finanszírozott befektetési célú lakásvásárlásnál (azaz a lakásvásárlást követő bérbe adásnál) sok esetben az a fő döntési szempont, hogy az albérlőtől kapott havi bérleti díj fedezi-e a törlesztőrészletet, illetve várható-e az ingatlanárak emelkedése.
Budapesten – nemzetközi összehasonlításban – igen alacsony a lakásár–éves bérletidíj-mutató, ami alapján a vásárlás logikus döntésnek látszik. Természetesen egyáltalán nem mindegy, hogy hol és mennyiért keres a vásárló lakást, hiszen a példában megjelölt 3%-os átlagos évi ingatlanár-növekedésnél alacsonyabb és magasabb arány egyaránt előfordulhat. Aki valóban hosszú távra tervez, az jól teszi, ha olyan ingatlanközvetítőt keres föl, aki tisztában van a piac adta lehetőségekkel és a várható fejleményekkel.
[1] Hello Otthon kutatás(2018) : a telefonos kutatást a Kantar Hoffmann végezte az OTP Bank Nyrt. megbízásából. A 600 fős minta a magyar felnőtt lakosságot reprezentálja nem, életkor, régiók és településtípusok szerint.