Csak nagyon kivételes esetben történik meg, hogy a lakáshitel kamatát az infláció meghaladja, de most éppen erre került sor: a legolcsóbb hitel 2,4%-os kamattal ketyeg, ami alacsonyabb a márciusi 2,7 %-os inflációnál – derül ki a Bankmonitor.hu legfrissebb elemzéséből.
A legjobb kamatok azonban vélhetően csak korlátozott ideig állnak meg ezen szinten, és ha lehet hinni a becsléseknek, akkor néhány év múlva visszazökken a rendes kerékvágásba. Ezért a legjobb, amit tehetünk, ha a gyorsan változó kamatozású hitel helyett legalább 3-5 évre rögzített kamatú hitelt veszünk fel. Ezzel sok bosszúságtól megóvhatjuk magunkat.
Hagyományos körülmények között hozzá vagyunk szokva, hogy a lakáshitel-kamatok magasabbak a pénz vásárlóerejének romlását jól mutató inflációnál. Ez abból a szempontból logikus is, hogy a befektetők az esetek döntő többségében az inflációnál magasabb hozamot várnak el a befektetéseik után. Márpedig, ha a bank profithoz akar jutni, akkor úgy kell áraznia a hiteleit, hogy akár tetemesen is meghaladják a befektetők által elérhető kockázatmentes hozamot.
Gondoljunk csak vissza az utóbbi közel másfél évtizedre, amikor a jegybanki alapkamat átlagos szintje 6,1% volt, ám az infláció a 4%-ot sem érte el. Nem véletlen tehát, hogy a múlt másfél évtizedben az adott esztendőn belül változó kamatozású jelzáloghitelek átlagosan 8,8%-os hitelkamat mellett voltak megvásárolhatók.
Ebben természetesen benne van a 2000-es időszak is, amikor nem volt ritka a 12–14% közötti hitelkamat. De az átlagban ott van a közeli múlt is, amikor már 2,5% alatt is megkaphattunk egy lakáshitelt. Igaz, ehhez azért több feltételnek is meg kellett felelnünk, de a tény az tény: a Bankmonitor kalkulátorában szereplő ajánlatok közül ennyiért már valóban tudunk lakásvásárláshoz hitelt felvenni.
Az általánosságban működő gazdasági összefüggések viszont időlegesen megdőlhetnek, ami igen érdekes helyzetet eredményezhet. Legutóbb éppen évtizeddel ezelőtt fordult elő rövid ideig, hogy a legjobb lakáshitel-kamatok elmaradjanak az inflációtól. Akkor viszont az volt az ok, hogy a kormányzati intézkedések mellett egyéb külső sokk is érte a gazdaságot.
Azóta nem volt példa arra, hogy a megszokott forgatókönyv (hitelkamat > infláció) felboruljon, azonban az utóbbi két hónapban ismét megdőlni látszik a kőbe vésett összefüggés. A februárra vonatkozó adatok szerint a néhány havonta változó kamatozású lakáshitelek kamata átlagosan 3,3% volt. A legolcsóbb hitel a Bankmonitor kalkulátora szerint 2,4%-os hitelkamatú volt, ami viszont már elmarad a februárban érvényes 2,9%-os éves inflációtól (és a márciusi 2,7%-tól is).
Rohanjunk azonnal lakást vásárolni? Csak erre az átmeneti anomáliára alapozva a válasz: ne! Hosszú távon ugyanis nem tartható fenn, hogy az infláció a legjobban árazott hitel kamata felett maradjon. Már csak azért sem, mert ilyen körülmények között óriási kereslet kezdődnék a hitelekre, elvégre kinek érné meg otthon vagy betétben tartani a pénzt, ha hitel felvételével ingatlanban is tarthatja a megtakarítását – mondja Sándorfi Balázs, a Bankmonitor.hu alapító ügyvezető igazgatója.
A bankok is pontosan átlátnák ezt az összefüggést, és tekintettel a nagy érdeklődésre, elkezdenék emelni a kamatot, főleg, mert tartanának az infláció és a kamatok várt emelkedésétől, ami késlekedés esetén rontaná a nyereségességüket.
Egyedül azért nem következik be most ez a forgatókönyv, mert az alapkamat helyett az érdekeltek figyelme az állampapír- meg a bankközi piacra helyeződik át. Ez utóbbi az a terület, ahol a bankok egymásnak hiteleznek. A bankok szempontjából gyakorlatilag mindegy, hogy emelkedik az infláció, ha ezzel párhuzamosan a rövid lejáratú hitelek kamatai (például BUBOR) nem nőnek, sőt csökkennek.
Jelenleg az alapkamat 0,9%-os szintje helyett a 3 hónapos BUBOR 0,16%, és a 3 hónapos diszkontkincstárjegy 0,08%-on áll. Egy éve kereken 1%-ponttal volt magasabban a BUBOR, míg az állampapír hozama 0,94%-on állt. Ilyen feltételek mellett a bankok nincsenek hitelkamat emelésre kényszerítve, a 250-300 bázispontos felárat így is minden további nélkül fel tudják számítani, és így is a 3%-os plafon alatt tudnak maradni.
Bő fél évvel ezelőttig együtt mozogtak az inflációval a „rövid kamatok”, viszont a jegybank új stratégiáját (a bankok egyre kevesebb likvid pénzt helyezhetnek el a jegybanknál betétben) követően a kapcsolat megszakadt. Ezért is lehet most olyan kedvező a hitelfelvevők helyzete, mert a bankok kényelmesen alacsonyan tarthatják a hitelkamatot, hiszen a betétekre alig kell valamit fizetniük.
Ettől eltekintve nem kívánhatnánk jobb körülményeket hitelfelvételhez. A példaként hozott gyorsan változó hiteltől viszont óvakodjunk, mert idővel az infláció magával fogja húzni a kamatokat is, és akkor a törlesztő részletek is nagyobb mértékben megemelkednek. Ökörszabályként elmondható: ha 1%-ponttal nő a kamat, akkor 8-9%-kal nő meg a törlesztő részlet. A legjobban akkor járunk el, ha legalább 3–5 évre rögzített kamatú hitelt veszünk fel, ami szintén kifejezetten alacsony hitelkamattal elérhető.