Magyarországon látszólag nagyon sok építkezés van, legalábbis Budapesten ez a benyomása az embernek. Bár ezek egy része nagyberuházás, például irodaház, de számos lakópark is épül. Ebből arra következtethetnek az építőipart nem ismerők, hogy a szektor igazán el van látva megrendelésekkel – de lehet, hogy a látszat ezúttal is csal… Csaba Beatrix interjúja. Koji Lászlóval, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnökével.

Mi a valós helyzet országos kitekintésben?

Valóban, Budapesten számos helyen láthatnak építkezéseket, de ez nem tükrözi az országos helyzetet. Az igazság az, hogy jelenleg a lakásépítés mélypontján van Magyarország, tizenkétezernél több lakást nem fognak átadni ebben az esztendőben. A probléma nem újkeletű, 2025 már a harmadik mínuszos éve az építőiparnak, amely legalább 20%-kal nagyobb kapacitásra lenne képes. Ez a tényező pedig nem kedvez az építőipari vállalkozásoknak. Mindezt árnyalja az a tény, hogy a közép- és nagyvállalkozások esetén, a nagy beruházásoknál kialakult egy jelentős árverseny éppen azért, mert kevesebb a megbízás. Országos kitekintésben a területi megoszlás szerint, az építkezéseknek körülbelüla 43%-a Budapesten és a főváros agglomerációs körzetben történik.

Az alapanyagok ára hogyan változott az elmúlt időszakban?

Az ÉVOSZ-nak van hazai építőanyag gyártó és kereskedő tagozata is, ebben több komolycég és kereskedőlánc is benne van. Folyamatosan figyelik és elemzik az árakat. Azt kell mondjuk, hogy a stratégiai építőanyagok ára jelenleg nem haladja meg a tavalyit. Ugyanakkor az nem mindegy, hogy hol történik az anyagbeszerzés, mert vannak olyan üzletláncok, ahol ennek ellenére jelentős áremelkedés figyelhető meg. Ezek jellemzően nem a hazai Tüzép telepek. Mindez azt jelenti, hogy a tudatosság, és az anyagbeszerzést is érintő, körültekintő tervezés nem nélkülözhető.

Költséghatékony szemlélet felmérni a lehetőségeket minden téren. Arra is érdemes odafigyelni a szakemberek választásakor, hogy szakmailag legyen regisztrálva a vállalkozás a Magyar Kereskedelmi és Iparkamaránál. Szakmánként és működési területenként lehet a kamarák honlapján rákeresni egy-egy vállalkozásra. Aki ott szerepel, az is lehet egyfajta biztosíték.

Hogy érzékeltetni lehessen a nagyságrendet, 70000 regisztrált, építőiparral foglalkozó vállalkozó van a kamaránál, ugyanakkor mintegy 140000, tehát ennek a számnak a duplájaa vállalkozások, egyéni vállalkozók, önfoglalkoztatók száma az érintett szakmákat illetően.

Az ÉVOSZ milyen tapasztalatokat fogalmazott meg az építőiparral kapcsolatban?

A szervezet elsősorban a közép- és nagyvállalkozók érdekképviselete, nagyságrendileg 250olyan cég van, amely az országos építésszerelési tevekénységből 3600 milliárdos beruházást csinál meg az alvállalkozóival. Ezzel együtt természetesen rálátunk akisvállalkozói szektorra is, mert van kisvállalkozói tagozatunk. Az ide tartozó vállalkozókegyébként azt jelzik felénk, hogy nehéz a piaci versenyben úgy jelen lenni, hogy számosvállalkozó nem jogszerűen működik. Ez a piaci rés egyébként jelentős mértékű, mintegy 300 milliárdos összeg, amire a költségvetés nem lát rá, és ez után nem folyik be az állami költségvetésbe mintegy 80 milliárdos tétel. Amíg sem szakmai, sem járulékfizetési ellenőrzés nincs ezeknél jogszerűtlenül működő vállalkozásoknál, addig nem várható jelentős javulás a minőségi kifogások terén.

Emellett fontos megfigyelés az is, hogy a mikró vállalkozási szektor nem tart lépést aszakmai és technológiai fejlesztésekkel, a legtöbben nem vesznek részt képzéseken, ahol elsajátíthatnák az új ismereteket, mindez természetesen befolyásolja a minőséget is.

Nem mehetünk el amellett sem, hogy a szakmai utánpótlás sem megoldott. A mérnök és szakmunkásképzés egyaránt problémás terület. Mintegy 4000 fő jön ki évente a képzési rendszerből különböző szakterületeket érintő tudással, ezzel szemben pedig 20000 fő éri el a nyugdíjkorhatárt. Ezért megfogalmazhatjuk, hogy a hatékonyság területe jelenti a legnagyobb kihívást az építőiparban. A felnőttképzés szerepét ezért ki kell emelni, mivel a számla nélkül dolgozó iparosrétegre nem jellemző, hogy élen járna a szakmai képzéseken való részvételben.

Mindez azt is jelenti, hogy azoknál a vállalkozásoknál figyelhető meg a színvonalas kivitelezés, amelyek a nagyobb alvállalkozói rendszerbe integrálódnak, mert ott elkerülhetetlen a minőségi és elvárás kompatibilis szaktudás megléte.

Mi számít középvállalkozásnak?

Az Európai Uniós besorolás szerint az 50 és 250 fő közötti foglalkoztatás tartozik a középvállalkozások sorába, velük a magánmegrendelői szféra nagyon ritkán kerül kapcsolatba. A lakossági megrendelők elsősorban kis- és mikró vállalkozásokkal találkoznak. Egyébként ezek teszik ki az építési vállalkozások jelentős többségét.

Az ÉVOSZ milyen formában tudja segíteni és ösztönözni az építőipari vállalkozókat?

Elsősorban a hatékonyság és az együttműködési készség fontosságára, valamint a tudás aktualizálásra, a képzések jelentőségére tudjuk felhívni a vállalkozók figyelmét.

Feladatunknak tekintjük a vállalkozások közötti piaci együttműködések ösztönzését is, ebben megfigyelhető a fejlődés. Szükséges a közös adatbázis, integrálni kell a különböző szakmai területeket, elengedhetetlenek a fejlesztések, technológiai korszerűsítések a kisvállalkozói rétegnél is, mert enélkül nem jöhet létre olyan együttműködés, amelynek köszönhetően egy kisebb vállalkozás eredményesen beintegrálódhat a rendszerbe. Enélkül nincs hatékony működőképeség.

Mennyi idő kell arra, hogy a strukturális, többszintű együttműködés tartóssá váljon?

Biztos, hogy évek kellenek még ahhoz, hogy általános elvárássá váljon ez a szemléletmód, bár vannak már olyan cégek, ahol ez megvalósult. A fenntarthatóság, a környezettudatosság, a „zöld építés”, karbon lábnyom, környezettudatos minősítések olyan igények, amelyekhez ma már igazodnia kell az építőiparnak. Ugyanakkor a mikró- és kisvállalkozások számára az új technológiai elvárásoknak való megfelelés nagyon komoly kihívást jelent.

Az integrációt befolyásolja, hogy sokszor a nagyobb vállalkozások jelentős késéssel fizetik ki az alvállalkozót, sőt az sem ritka, hogy a kifizetés egyáltalán nem történik meg, pedig az alvállalkozónak az anyagköltséget előre meg kell finanszírozni, és a munkásai után a járulékfizetési kötelezettségnek is eleget kell tennie függetlenül attól, hogy mikor történik meg felé az elvégzett munkáért a kifizetés.

Milyen nagyságrendben figyelhető meg a kifizetésekkel kapcsolatos kockázat az építési vállalkozóknál?

Ezen a téren valóban nagyon sok a probléma, rengeteg ilyen eset van, az elmúlt 10 évben jelentősen romlott a helyzet. Nagyságrendileg az esetek 15 %-a végződik a bíróságon, peres eljárással. Összegszerűen mintegy 250 – 300 milliárd forintról beszélünk, ennek köszönhetően meglehetősen nagy számban mennek tönkre építési vállalkozások. Ebben a kérdésben sajnos nincs hatóköre az ÉVOSZ-nak. Egyébként az állam a legnagyobb megrendelő az építési szektorban, a kifizetési határidővel pedig az állami megrendeléseknél is gyakran csúsznak.

Az árdrágulást nagyban befolyásolta a Covid és az orosz-ukrán háború kitörése is, ezért a 2018/19-ben kötött szerződésekben vállalt árakat 2021 után nem tudták tartani a kivitelezők. Az eredeti árkalkulációval nem lehetett az elvállalt munkát befejezni. Ez éppen úgy igaz a lakossági, mint a nagyberuházások esetében.

A lakáspiac változásai és az árak utóbbi években érzékelhető „elszabadulása” a társadalom szinte minden rétegét érinti. Milyen lehetőségeket lát az Önök szervezete a kérdésben?

Az ÉVOSZ többször jelezte már, hogy a hitelkamatok csökkenése lehet az, ami segítheti a fizetőképesség fenntarthatóságát. Az állami Otthon Start 3%-os hitelprogram ebben lehet előrelépés, itt a család hitelfelvevő képessége lesz majd döntő. Azt is figyelembe kell venni, hogy előfinanszírozást igényel ez a konstrukció, a kedvezményes összeg csak utólag kerül a hitelt kérőhöz.

Azt azért tudni kell, hogy a világ más pontjain sem oldja meg központilag a lakáskérdést az állam. Ez alapvetően mindenhol piacszabályozott. Azt sem szabad elfelejteni, hogy a lakásépítés és a felújítás is hosszú távú, értékteremtő beruházás. Ezért az erre szánt összeget és a megvalósuló eredményt ebben a kontextusban kell vizsgálni, ár/érték viszonylatban. Az pedig egyáltalán nem mindegy, hogy milyen vállalkozóval állapodik meg a megrendelő. A vállalkozó képes-e azt a minőségi munkát elvégezni, ami a környezettudatosság és energiahatékonyság szempontjainak is megfelel, és tud-e garanciát vállalni a kivitelező az elvégzett tevékenységért?

Amikor optimálisnak nevezhető a lakáspiac, akkor nagyságrendileg a lakást vásárlók mintegy fele közvetlenül az építtetőtől vásárol. A generálkivitelezővel köt szerződést 5 %-os ÁFA tartalommal. Mivel a lakásvásárlás jelenleg elsősorban a bankok közreműködésével, és nagymértékben hitelfelvétellel valósul meg, ez átkeretezi a piacot.

A négyzetméter árakban is jelentős eltérések vannak. Mi áll ennek a hátterében?

Ma 800.000.- / négyzetméter áron lehet megépíteni egy teljesen kész új lakóingatlant. A piacon megvásárolható lakások négyzetméter árai ettől jelentősen eltérnek, de az már a konkrét építési költség mellett számos más tételt is magába foglal. Például ingatlan, közmű, közösségi helységek és az ingatlanfejlesztő díja tevődik hozzá az építési költséghez. Az is nagyban befolyásolja az árat, hogy az építkezés hol történik, mennyi luxus tényező jelenik meg a luxuspanorámától, a luxusminőségig. Ezeket alapvetően befektetési céllal vásárolják meg. A támogatási programmal épített lakóingatlanok négyzetméter ára másfél millió forintban lett megállapítva. Ezek az ingatlanok Budapesten a külsőbb kerületekben és a vidéki nagyvárosokban könnyen értékesíthetők.

A kereslet-kínálat alapvetően befolyásolja az értékesítést, hiszen a megvásárlás mellett a fenntarthatóság is meghatározó tényező, tehát a munkavállalási lehetőségek nagyban szabályozhatják a piac alakulását. Hogyan jelenik ez meg az építőiparban?

Minden a megrendelővel kezdődik. Ennél a pontnál dől el minden. Milyen ingatlant, hol tud megvásárolni? A közvetlen piaci értékesítésű lakásépítést is ez a tényező határozza meg. Azt is tudni kell, hogy az ingatlanfejlesztőnek legalább 30%-os készültségig saját kockázatra kell felhúzni az épületet, hogy a leendő tulajdonos meggyőződhessen arról, hogy ez egy valós beruházás. Ezért van az, hogy elsősorban Budapesten és a főváros agglomerációs körzetében épül a legtöbb új lakóingatlan, mert ebben a körzetben van a legnagyobb fizetőképes kereslet. Kiemelkedően sok a Duna parton épülő ingatlan, amire valóban nagy a kereslet, például a IX., a XI. és XIII. kerületben. Ezek prémium kategóriájú lakások.

Megjelentek szabályozások, amelyek az energetikai és műszaki állapotára vonatkoznak az ingatlan vétel-eladás folyamatában. Ilyen például az az előírás is, ami a villanyvezetékek állapotára vonatkozik. Ezek mennyiben befolyásolják a piacot?

Szemléletmód váltásra lenne szükség. Sajnos még most sem általános nézet, hogy a felújítás, állagmegőrzés költségére befektetésként gondoljanak az emberek. Pedig ez a tevékenység értéknövelő beruházás, ami évtizedekre szól. Emellett például a villanyvezetékek cseréje egy régi épületben biztonsági tényezőt is jelent, ezért nemcsak szükségszerű, hanem érdemes áldozni a felújításra. Ehhez tegyük hozzá azt is, hogy egyre többen energiatudatosak, aminek fenntartási költséghatékonyság szerepe van. Ilyen a nyílászáró csere és a lakás energetikai felújítása is. Ha egy tízes skálán értékeljük energetikai szempontból az ingatlanokat, és a 10 a legjobb, akkor például vidéken, nagyjából 3-as besorolású a legtöbb ingatlan Magyarországon, mivel a többségük nagyjából 30 éve, vagy még régebben épült. Egy komolyabb felújítással ez az energiabesorolási érték akár 7- es szintre is emelhető lenne. Az eladónak kell egyébként az energiabesorolási igazolást beszereznie, az alacsony energiabesorolású ingatlan árát pedig befolyásolja az épület és a lakás állapota, tehát ma már piacszabályozó hatása is van.

Bizonyára nem az ÉVOSZ feladata, de milyen lehetősége van az edukációs folyamatban a szervezetnek, fel tudja-e hívni a figyelmet ezekre a fontos értékkülönbséget jelentő tényezőkre?

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége igyekszik figyelmet fordítani a szakmai kommunikációra. Ennek van egy jelentős hányada, ami nemcsak a szakmának szól, hanem a laikusok számára is hasznos információ. Ebben felhívjuk a figyelmet azokra a szempontokra, amit érdemes szem előtt tartani a minőségi otthonteremtésben, a lakásvásárlás, az állagmegőrzés, valamint a felújítás területén. Mert minőségi építtetés a minőségi megrendelésekből fakad.

Szemléletváltást jelent a magasabb minőségre való törekvés, ki kell szabadulni az árak fogságából. Mert bár a költségkeret sok mindent eldönthet, mégis érdemes a jobb minőségű anyagokat választani, hiszen nem szabad elfelejteni, hogy több évtizedre történő beruházás történik ilyenkor.

Az ÉVOSZ felhívja a figyelmet a komplex szemléletmódra, amiben jelentősége van annak is, hogy regisztrált, ellenőrizhető szakemberrel dolgoztatnak-e a megrendelők, olyanokkal, akik garanciát vállalnak a saját munkájukért. Emellett milyen léptékű és milyen minőségű megrendelés történjen, ami hosszútávú költséghatékonyságot jelent majd az évtizedek során a felhasználó számára. Aki így jár el, az elégedettebb lesz a munkafolyamattal és a végeredménnyel is.

Csaba Beatrix

fotó forrás: Pexels