Nemcsak az adásvételek száma változott 2011–23 között a hazai lakáspiacon – olykor látványosan is –, de súlypontjai is hasonlóan átrendeződtek – derül ki a KSH friss forgalmi összefoglalójából, ami a régiónkénti, illetve a lakástípusok szerinti eltéréseket is bemutatja. Bár a főváros még továbbra is jól jelzi az irányzatokat, Budapest piaci súlya már csökkenőben van. (A nyitó kép forrása: Immobilien Stahl.)

A 2008-ban kezdődött válság után éledező hazai lakáspiacon leghamarabb a fővárosban nőtt meg újra a forgalom. Ott a használtpiaci tranzakciók száma már 2015-ben évtizedes csúcsra ért; ugyanez Pest megyében, a Közép-Dunántúlon és a Dél-Alföldön csak három évvel később következett be. Az ország egyéb régióiban – Nyugat- és Dél-Dunántúlon, Észak-Magyarországon, valamint Észak-Alföldön – pedig további három évet kellett várni arra, hogy időszakos forgalmi rekordokat regisztrálhassanak. Ezek az adatok is azokat igazolják, akik Budapestre, mint a piac „üveggömbjére” tekintenek, ahol a várható országos folyamatok a régiókat jóval megelőzve mutatkoznak meg. A fővárosi piacon nemcsak a saját célra vásárlók számítanak fajsúlyos szereplőnek, hanem a hazai befektetők, s a külföldi vevők is, így mindhárom fő keresleti csoport mozgása gyorsan nyomot hagy a statisztikákon.

Bár a fővárosi értékesítések továbbra is vezetik a piacot, súlyuk érzékelhetően csökkent a vizsgált évek során. A használt otthonok hazai forgalmának még 27-31 százaléka kötődött Budapesthez 2011–15-ben, 2018–23-ban már csak 18–22 százalékuk. Ezen belül is van olyan részpiac, ahol még látványosabb a visszaszorulás: a használt családi házak adásvételénél a főváros súlya megfeleződött. A 2011-i 5,7 százalékról 2023-ra – az előzetes adatok szerint – 2,9 százalékra esett. Nagyobb teret nyert például Észak-Magyarország, melynek piaci súlya a használt lakóingatlanok összességében e két időpont között 8,7 százalékról 12,2 százalékra nőtt.

A családi házak forgalma egyébként országosan is sajátos képet mutatott ebben a periódusban. A tranzakciószám itt már 2019-re elérte a csúcspontot és az európai mezőnyből is kiemelkedő drágulás hatására kezdett is visszaesni, amikor jött a covid-időszak és a falusi CSOK kicsit késleltetett hatása, amiknek következtében a piac még képes volt jó tíz százalékos átmeneti visszaerősödésre.

A használt panelek forgalmát tekintve ugyancsak csökkent a főváros piaci súlya: részesedése 2011–15-ben 40–46% volt, 2020–23-ban már csak 29–35%. Ezzel párhuzamosan erősödtek az iparosodott nyugati régiók, Nyugat-Dunántúl a 2011-i 4,8 százalékról 2023-ra 7 százalékra, illetve a Közép-Dunántúl 8,6 százalékról 11,7 százalékra. Ez a kereslet részben megfelelhet annak, amit az új munkaerő letelepedése gerjeszthet egy-egy prosperáló régióban.

Egyedül a hagyományos építésű társasházak piaca az, ahol a főváros egyelőre változatlanul őrzi a 2011–23 közötti időszak átlagában mért mintegy 46 százalékos forgalmi részesedését. Ebben az ágazatban a többi régió teljesítménye is meglehetősen stabil volt a vizsgált periódusban, s az átlagos forgalmi súlyuk is eléggé hasonló: Nyugat-Dunántúl 10,1, Dél-Alföld 8,7, Közép-Dunántúl 8,6, Észak-Alföld 8,2, Észak-Magyarország 6,3, Pest 6,2, Dél-Dunántúl pedig 6,1 százalék. Egyedül Észak-Magyarország mutatott látványos kilengéseket. Részesedése a használt társasházi lakások forgalmából 2011-ben csak 4,1% volt, ám 2019-re több mint megkétszereződött, s 2023-ban pedig 6,9 százalékon állt.

A használtlakás-piacon egyértelmű a főváros súlyának csökkenése, az új építésűeknél egyelőre semmi sem fenyegeti az egyeduralmát. A 2011–23 közötti években eladott új lakóingatlanok átlagosan 39 százaléka a fővárosban talált vevőre. Budapest piaci részesedése csak 2016–18-ban esett 30 százalék alá, 2022-ben viszont már az 51 százalékot is meghaladta. A bő évtized nagy vesztese Pest megye lett, egykori piaci részesedése a húszas évekre kevesebb, mint felére zsugorodott. Az ország új családi házainak több mint felét (51-55%) ott adták el 2011–16 között; 2022–23-ban viszont már csak 30 százalék volt ez az arány. Hasonló ütemben veszített helyezést Budapest is ezen a részpiacon, a 2011-i 12 százalékos részesedése 2023-ra 5 százalékra olvadt. – Velük szemben azonban csaknem mindegyik más régió látványosan tudta növelni a piaci súlyát, bár ehhez olykor nagyon csekély számú új otthon is elégséges volt. Így például Észak-Magyarország 2011–23 között több mint ötszörösére növelhette részesedését (0,5% → 2,7%), miután a 2011-i 2 (!) után 2023-ban 19 új családi ház talált ott gazdára. Az országos összesítés 2023-ban eddig összesen 700 új családi ház adásvételét rögzítette, közülük 35-öt Budapesten és 210-et Pest megyében. Az új otthonok forgalmának meghatározó többségét – 2023-ban például országosan a 88 százalékát – a többlakásos épületek adják. Ebben az ágazatban – ahol a piacot a legerősebben határozzák meg a nagy lakásépítő beruházó cégek, illetve a befektetési célú vásárlók – Budapest dominanciája csak erősödött. A főváros átlagos piaci részesedése a múlt bő évtizedben meghaladta a 42 százalékot, sőt, 2022-ben az 56 százalékot is elérte. A legtöbb régió hasonló mintát mutat: jellemzően 2015–18 között kisebb lokális részesedési csúcsokat értek el, de a lendületük mostanra visszatért az évtizeddel korábbi szintre. Két kivétel látszik. Az egyik Pest megye, amely tartósan és nagyot veszített a beruházók érdeklődéséből: a forgalmi piacrésze 2011-ben még 21 százalék feletti volt, majd a covid alatt és után tíz százalék alá is esett és 2023-ra is csak 13 százalékig kapaszkodott vissza.

Ezzel szemben a Nyugat-Dunántúl tartósan nyertesnek mutatkozik, az ottani, 10 évvel korábban még 10 százalék alatti piaci részesedés 2023-ban meghaladta a 12 százalékot. Ennél is beszédesebb: a térség piaci súlya 2011–23 átlagában 13,9 százalék volt, ami Pest megyéét (13,2%) is meghaladva immár a főváros után a második legmagasabb.