Az idén a reálbérek – már tavaly ősz óta tartó, s az idei első félévben 7-8 százalékot is elérő – növekedése mellett más tényezők is támogatták a lakáspiaci kereslet újbóli élénkülését. A Magyar Nemzeti Bank aktuális jelentése ezek között említi a hitelkamatok csökkenését, a 2023-ban elhalasztott vásárlások létrejöttét, valamint a CSOK Plusz jóvoltából elérhető magasabb hitelösszegeket.
A növekvő kereslet húzta magával az árakat is: az év második negyedében Budapesten 9,3 százalékos, a városokban 8,7 százalékos, a községekben 9,1 százalékos éves drágulást regisztráltak. Ennek ellenére kissé csökkent a lakások túlértékeltsége. Ez az MNB szakemberei által kalkulált mutató azt jelzi, hogy a kialakult árak miként viszonyulnak a gazdasági alapokat tekintve az indokolhatóhoz. Amikor az otthonok e szerint alulértékeltnek látszanak, akkor – az egyéb lehetőségekhez képest – jó üzlet lehet lakásba fektetni. Az idei második negyedben 11,2 százalékos túlértékeltséget regisztráltak. Ez a mutató éppen két évvel azelőtt volt a csúcson (25,8%), s legutóbb öt évvel ezelőtt, az utolsó évnegyedben járt a negatív tartományban (-1,2%). A jelentés az idei tendencia mögöttes tényezői közül azt emeli ki, hogy a háztartások jövedelmi viszonyai inkább növelték a túlértékeltséget, míg azzal szemben a hitellehetőségek bővülése volt a domináns csökkentő tényező.
Az elemzés – ingatlanközvetítőktől származó információk alapján – már a harmadik negyedévről is közöl előzetes adatokat. Ezek szerint harmadik évnegyedben gyorsult a drágulás, Budapesten elérte az éves 14,7 százalékot, országos átlagként 12,8 százalékot mértek. Ez utóbbi, ahogy az MNB is kiemeli, jó négyszeresen meghaladta az EU-országok lakáspiacainak átlagos, 2,9 százalékos áremelkedését.
Ugyanebben a negyedévben a forgalom országosan hatodával múlta felül az esztendővel azelőttit. Ezzel a hazai piac a forgalmat tekintve is közelít a sokéves átlaghoz, attól már csupán mintegy 10 százalékkal maradt el. A kereslet élénkülése javította az eladók pozícióit is. A fővárosban az egy évvel ezelőtti, jellemzően 3,8 százalékos alkulehetőség 3 százalékra apadt, vidéken pedig 5,7-ről szűkült 5 százalékra.
A jelentésből az is kitűnik, hogy a befektetők lakáspiaci aktivitása egyelőre nem éri el a korábbi évekre jellemző szinteket, arányuk a vásárlók között a fővárosban 31 százalék, vidéken 25 százalék volt a harmadik negyedévben. A bérbe adással elérhető hozam a múlt évben lényegében nem változott – vidéken 7,2, Budapesten 5,1 százalék volt –, eközben a lakossági állampapír-piacon elérhető legmagasabb éves kamat 14,75-ről 7,9 százalékra csökkent. Legutóbb 2022 tavaszán volt ilyen szűk a hozamkülönbség.
Ez is alátámasztja az MNB előrejelzését, ami szerint a lakásárak növekedése 2024 negyedik negyedében is dinamikus maradhat. Úgy kalkulálnak, hogy ekkor a nominális lakásárak 11,4 százalékkal, a reálárak pedig 7,4 százalékkal múlhatják felül az egy évvel azelőttit.
A jelentés a keresletet gerjesztő tényezők között számol az állampapírpiacon jellemzően jövő tavasszal felszabaduló, s új befektetési célpontot kereső lakossági megtakarításokkal is, amik azonban már idén is ösztönözhetnek előrehozott vásárlásokat.
Az árak alakulásának továbbra is az egyik meghatározó tényezője lehet a szűkös kínálat. A jelentés szerint az idén csökken és jövőre is csak enyhén növekedhet a lakásépítések száma. Ez év szeptember végéig ötödével kevesebb (8,6 ezer) lakást adtak át az országban, mint tavaly ugyanebben az időszakban. Az építési engedélyek száma is visszaesést mutatott, országosan 2 százalékost, ám például Budapesten 34 százalékost. Ezek az adatok pedig a jövő év elejére is csupán csekély kínálatbővülést ígérnek.
Az idén összesen 15,7 ezer lakás átadását várják, ez éves összevetésben 16 százalékos visszaesés, aminél gyengébb eredményt 2017-ben láttunk utoljára. A jövő évben januártól szeptemberig is csupán mintegy 3 százalékkal több új lakás megépítésére számíthatunk.
