Két héttel ezelőtt, szinte észrevétlenül jelent meg az a jogszabály-módosítás, miáltal megoldódhat az ingatlanpiac egyik „slágerproblémája”, a társasházi gépkocsibeállók értékesítésének „bonyolult” folyamata. A változások május 2-án hatályba léptek, így már a piac szereplőin a sor, hogy a gyakorlatban is alkalmazzák az új rendelkezéseket. (A nyitó kép forrása: crushpixel.com)
Az évek óta húzódó probléma arra vezethető vissza, hogy a társasházi teremgarázsokban található parkolóhelyeket nem önálló ingatlanokként, hanem a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonában álló közös garázsként jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.
Ha valaki el akarta adni a parkolóhelyét, máris ütközött azzal a szabállyal, hogy a többi tulajdonost elővásárlási jog illeti meg. Az értékesítés folyamatába be kellett illeszteni a tulajdonostársaknak címzett felhívást arra, hogy gyakorolhatják elővásárlási jogukat. Ez már 4-5 tulajdonostárs esetén is időbe telik és kiadással jár. Az akár több tucatnyi tulajdonos teremgarázsa esetén sem volt egyértelmű gyakorlat arra, hogy van-e kibúvó ezen szabály alól. Az értesítés megtörténtét ráadásul igazolni is kell, ellenkező esetben a földhivatal nem jegyzi be az új tulajdonost.
A jogszabály-változás egyrészt alternatívát kínál az újonnan épülő garázsok esetében, másrészt a már megépült ingatlanok értékesítése esetén is megkísérli elsimítani a gyakorlat bizonytalanságait.
„A társasházi beruházást fontolgatókat vagy annak korai szakaszában lévőket érintő újítás, hogy az egyes parkolóhelyek mostantól önálló ingatlanként, külön helyrajzi szám alatt nyilvántartásba vehetők – mondta el tudósítónknak dr. Kerekes Gábor ügyvéd. – Ezzel a megoldással a parkolóhely külön tulajdonnak minősül: a többi parkolóhely- tulajdonost tehát nem illeti meg elővásárlási jog, így az eladót sem terheli a kötelezettség, hogy az ajánlatot a garázs többi tulajdonosával is közölje. A könnyítéssel az eladók hetekig elhúzódó, időnként bizonytalan kimenetelű procedúrától szabadulnak meg, miután egyszerűvé válik a garázsok értékesítése” – mondja a szakértő.
A tulajdonos ezentúl annak tudja eladni a parkolóhelyét, akit ő választott ki, és nem kényszerül arra, hogy az elővásárlási jog gyakorlása esetén valamelyik tulajdonostársával kerüljön szerződéses kapcsolatba.
A módosítás továbbá megoldást kínál a már megépült, közös tulajdonban álló társasházi garázsok értékesítése esetén is.
A múlt évek gyakorlatában jó néhány megoldás kínálkozott a nagyszámú (jellemzően ötvennél több) tulajdonostárs felhívására (pl. társasházi hirdetőtáblára történő kifüggesztés, közzététel a társasház Facebook-csoportjában). A bírói gyakorlat azonban nem honorálta a kreativitást, és többnyire ragaszkodott ahhoz a megoldáshoz, hogy a tulajdonostársak tértivevényes levélben történő értesítésétől csak rendkívüli nehézség esetén lehet eltekinteni. A „rendkívüli nehézség” tartalma azonban esetről esetre dőlt el, így az eladók sokszor inkább a biztos, de költséges és időigényes megoldást választották.
Az új rendelkezések alapján a jövőben elegendő, ha a parkolóhely eladója a társasházi közös képviselő nyilatkozatát csatolja a földhivatal részére, ami bizonyítja, hogy a vételi ajánlatot kifüggesztették a társasház közös használatú helyiségében. A gyakorlat már ismerte és alkalmazta ezt a megoldást, azonban eddig leginkább az adott földhivatal jóindulatán múlott, hogy azt el is fogadta-e. A jogszabály végre eloszlatja a bizonytalanságot, az eladóknak nem kell tértivevényes levelek sokaságot postázniuk.