A kérdés megválaszolásához, vagyis az ingatlanpiac jövőjének kifürkészéséhez érdemes a múltba, az utóbbi évtized két nagy, egymástól alapvetően különböző hitelboom-időszakába visszatekinteni – javasolja Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője. A 2000-es évek eleji forinthitel-időszak és a 200 ezernél több ingatlan-adásvétel között aligha fedezhető föl szoros összefüggés, mint később, ugyanis 1995-től egészen a 2000-es évek elejéig a háztartások alapvetően megtakarítottak és a hitelfelvétel nem volt jellemző. Elsősorban a készpénzes vevők kerestek maguknak ingatlant.

Néhány évvel később 2006–08 között viszont már nem társult a magas hitelkibocsátáshoz az előző időszakéhoz hasonló mennyiségű lakás-adásvétel.

A különbség oka egyrészt az áremelkedésben is keresendő, ugyanis 2000–08 között duplájára, 2003–08 között pedig harmadával nőttek a lakásárak. Fontosabb azonban, hogy a devizáshitel-föllendülés időszakára jócskán csökkent a készpénzes vásárlók aránya, vagyis a kisebb vásárlási volumenhez nagyobb hitelkibocsátás párosult. Ők lettek aztán a válság utáni devizahiteles katasztrófa alanyai.

A válságot követően, a hitelezés megszűnésével a szükséges minimumra esett vissza az ingatlanforgalom: 2009–11 között évi 90 ezer tranzakció történt, a vevők 80–90%-ban ismét készpénzért vásároltak. Ez minősíthető „szükséges minimumnak”. Az évi mindössze 90 ezer ingatlan-adásvétel – a KSH adatai alapján 2011-ben megállapított 4,38 milliós lakásállományra vetítve – azt jelentené, hogy egy ingatlan 49 évente cserélne gazdát.

Az élet azonban nem állt meg, 2009–11 között született közel 280 ezer gyermek, 70 ezren váltak el, feltehetően egy részük közös ingatlanvagyonnal, 390 ezren hunytak el, köztük sokan lakásaikat továbbörökítve, illetve 105 ezer házasságkötés történt. Ezek az élethelyzetek normális körülmények között pörgetnék a lakáspiacot, csakhogy nem ez történt. A potenciális vevők vártak: a lakás- és ingatlanárak mélypontjára, a szocpolra és az újrainduló hitelezésre. A pillant mostanra elérkezett, nincs mire várni.

Bár a feltételek látszólag adottak a lakáspiac fellendülésére, a mérleg másik oldalán is súlyos érvek sorakoznak – a fellendüléssel szemben. Közöttük a legfontosabb a háztartások eladósodottsága. Közvetlenül a hitelboom utáni időszakban hirtelen megfordult a pénzáramlás iránya a háztartások és hitelezőik között, vagyis a lakosság nettó hitelfelvevőből nettó hitel-visszafizetővé vált. Ez csökkentette a háztartások fogyasztásra fordítható jövedelmét, amihez a recesszió is hozzájárult, nyújtotta a felzárkózáshoz szükséges időt. (A háztartások kamategyenlege a GDP-hez mérten 2010 végére már megközelítette a 2 százalékot.)

Másik fontos tényező a devizahitelek törlesztő részletének megemelkedésével járó általános negatív hangulat a hiteltermékek iránt.

Az új kamattámogatott hitelek állami hozzájárulása az első forinthitelekkel szemben nem teljes futamidőt, csak az első öt évet – azt is csökkenő intenzitással – támogatja. Vagyis az ezt követő időszak megemelkedett terheit biztosan mindenképpen vállalnia kell a hitelfelvevőnek. Ők azonban már nem ugyanazok lesznek, akik annak előtte voltak. Sokkal tudatosabb, de legalábbis óvatosabb hitelfelvevőkkel kell számolni, olyanokkal, akik kétszer is meggondolják, mielőtt hitelhez folyamodnának.

Ugyanez az óvatosság jellemzi a banki oldalt is; a pénzintézetek kockázati hajlandósága is jóval csekélyebb, ma már biztosan nem fognak hitelezni az önerő nélküli, minimálbérből élőknek, akik nem is olyan rég még a szocpol-alapra is kaptak pénzt.

A múlt években kivárók tehát erősíthetik a vevői oldalt, ám kérdés, hogy a jelenlegi, új hitelkonstrukciók ki tudják-e mozdítani őket a nyugvópontról. Ha a két hitelcsúcs időszakától eltekintünk, az látható, hogy évi kb. 150 ezer (a mostaninak másfélszerese!) tranzakció esetén működnék normálisan az ingatlanpiac. Nem túlzó becslés a mostanra letisztult piaci és gazdasági körülmények láttán – fogalalmazza meg a derűlátó változatot a Duna House elemzője. Az erre a szintre feljutás azonban nem történik meg egyik napról a másikra; a háztartásoknak előbb magukhoz kell térniük a fogyasztást illetően, és újjá kell élednie a hiteltermékek iránti bizalomnak. Mindez akár évekig tarthat, vagyis az idén várt 100 ezres lakás-adásvételi ügyletnek évente mintegy tizedével kell(ene) növekednie, aminek eredményeképpen öt év múlva várható az ingatlanpiac normalizálódása.

Csakhogy a gazdaság ma törékeny, és egy még oly apró változás is képes szertefoszlatni a reményeket.