A hitelfelvevő családok előtt álló fő dilemma, hogy a hosszú távú kiszámíthatóságot, vagy a rövid távú árelőnyt tekintik elsődleges szempontnak. A kérdés pedig igencsak aktuális: az év hét hónapjában közel 60 százalékos növekedéssel 124 milliárd forintra emelkedett a lakosság által újonnan felvett lakáshitelek összege, azaz a hitelkereslet ismét növekszik.

Élénkül a magyar családok hitelfelvételi kedve, azonban fejtörést okozhat számukra, hogy a piacon lévő számtalan, különböző kamatozású és feltételű konstrukció közül kiválasszák a számukra megfelelőt. A dilemma lényege: a hosszú távú kiszámíthatóságot, vagy a jelenlegi árelőnyt tartják fontosabb szempontnak – derül ki a Bankmonitor.hu friss elemzéséből.

„Jelenleg a legolcsóbb, piaci kamatozású lakáshitelek törlesztő részlete egy átlagos 7 millió forintos hitelösszeg esetén havi 7800 forinttal olcsóbb, azonban már 1-2 százalékpontos jegybanki alapkamat-változás esetén is felborulna a rangsor, és a most legdrágább, 20 évre fix kamatozású konstrukciók lennének a legelőnyösebbek” – mondja Sándorfi Balázs, a Bankmonitor.hu ügyvezető igazgatója.

A Bankmonitor.hu adatai szerint egy átlagos hitelfelvevő számára az országos hálózattal rendelkező bankok kínálatából a három legjobb lakáshitel átlagos THM-je jelenleg 5,9 százalék. (Átlagos hitelfelvevő – a nakmonitor.hu szerint – a kétkeresős család; 150 ezer forint/fő/hó nettó jövedelemmel 7 millió forintos hiteligénnyel egy 13 millió forintos ingatlanhoz kapcsolódóan.) Az 5,9 százalékos THM 20 éves futamidőre 48 ezer forintos havi törlesztést eredményez.

Az állami kamattámogatású lakáshitelek azonos feltételekkel számolt átlagos THM-je a Bankmonitor.hu adatbázisa szerint 6,5 százalék, ami 50 ezer forintos havi törlesztő részletet eredményez.

„Pusztán a THM-et és a havi törlesztő részletet tekintve, egyértelműen a piaci kamatozású hitelek vannak előnyben. A valós döntési helyzet azonban nem ilyen egyszerű; az állami kamattámogatású hitelek ugyanis bizonyos védelmet kínálnak a kamatemelkedéssel szemben. Számításaink szerint alig több, mint 1,5 százalékpontos kamatemelkedés bekövetkezését követően a kamattámogatott hitelek havi törlesztő részlete kedvezőbbé válik. Nem felejthetjük el, hogy történelmi mélyponton áll a hazai kamatszint, így a kamatemelkedés kockázatával és annak kezelésével számolunk kell” – segíti az eligazodást Sándorfi Balázs

 

A piaci hitelek körében is elérhetők a tartósan kiszámítható törlesztő részletű hitelek. Egy öt évig kiszámítható törlesztő részletű hitelért az átlagos hitelfelvevő 1,2 százalékponttal magasabb THM-met (7,1 százalék), azaz havonta 4400 forinttal többet fog fizetni. Öt évig kiszámítható törlesztő részlet választása esetén a piaci és támogatott hitelek közül azonban 6,5 százalékos THM-mel a egyértelműen az állami kamattámogatott hitel lesz a jó megoldás.  

A legújabban megjelent, 20 évig fix törlesztő részletű hitel ma 6,9–7,7 százalékos THM-mel érhető el, mely 52-56 ezer forintos havi törlesztő részletettel jár.

A hitelfelvevő (7 millió forint 20 évre) valós dilemmája ma ekként értelmezhető: a legolcsóbb pillanatnyi megoldást választja és 48 ezer forintos havi törlesztő részletű hitel mellett dönt, vagy hajlandó ezen összegnél 10–16 százalékkal többet, azaz havonta 52–56 ezer forintot fizetni, de ebben az esetben az utolsó forint visszafizetéséig biztosan aludhat, a kamatemelkedés nem okoz extra terhet. Vagy a két megoldás között elhelyezkedő állami kamattámogatású hitelt választja.

Ha a hazai kamatszint 2 százalékpontnál nagyobb mértékben megemelkedik a jelenlegi szintről, már egészen biztosan a ma legdrágább, 20 évig fix törlesztésű hitel kiválasztása a legkézenfekvőbb megoldás az átlagos adós számára. Ennek bekövetkezési valószínűsége és időpontja gyakorlatilag megjósolhatatlan egy 15–20 éves hitel esetén. Csupán a múlt 6 évben az MNB alapkamata bejárta a 2,1 százalék és 11,5 százalék közötti igen széles sávot, bár ebben meghatározó szerepe volt az 1929 óta nem tapasztalt horderejű nemzetközi pénzügyi válságnak.

 

Mennyi hitelt vehet fel az átlagember? Változó szabályozás 2015. elejétől

2015. januárjától a havi 400 ezer forintnál kisebb jövedelműek csak annyi hitelt vehetnek fel összesen, melynek a havi fizetési kötelezettsége nem haladja meg a jövedelmük felét.

Tehát: egy kétkeresős, fejenként 150 ezer forint nettó bérű háztartás a szabályozás értelmében a jelenleg elérhető hiteleket figyelembe véve, 10 évre legföljebb 13,5, 20 évre maximum 21 millió forint hitelt tud felvenni (lakáshitelekkel kalkulálva). Ha ugyanennek a családnak van már egy 50 ezer forint/hó törlesztésű gépjármű-hitele, akkor a ma felvehető hitelösszeg 10 éves futamidő esetén 8,9 millió forintra, 20 éves futamidő esetén 13,9 millió forintra csökken. Még akkor is ezek a számok érvényesülnek, ha a gépjárműhitel futamidejéből már csak 6 hónap maradt fent.

 

Újra túlzottan eladósodik a magyar lakosság?

A bevezetőben említett közel 60 százalékos emelkedés a lakáshitel-folyósításokban felvetheti a kérdést, hogy újra látványos eladósodás előtt áll-e a magyar lakosság.

„Ennek veszélye pillanatnyilag egyáltalán nem áll fent. A lakosság lakáshitel-felvétele a válság előtti szinthez mért csúcshoz képest 80 százalékos visszaesést követően már látható pozitív elmozdulást mutat ugyan, az első félévben a magánszemélyek közel 200 milliárd forinttal több hitelt fizettek vissza, mint amennyit felvettek. Összességében tehát még mindig csökken a lakosság hitelállománya. Az MNB új típusú piacszabályozása pedig tökéletes keretrendszert biztosít ahhoz, hogy túlzott hitelfelvételi hullám esetén a lakossági eladósodás megfékezhető legyen” – értékelte a hitelpiaci trendeket Sándorfi Balázs, a Bankmonitor.hu ügyvezető igazgatója.