A Duna House 2013-ra 84–85 ezer ingatlan-adásvételt becsül országosan, ami a válság kirobbanását követő évek 90 ezres szintjétől is elmarad. Mindez azért is meglepő, mert az otthonteremtő hitelezés meghirdetése új reményt adott az ágazatnak: a tavaly kibocsátott 124 milliárd forint lakáscélú hitel az idén nagyjából 150 milliárdra fog emelkedni az év végére. Az MNB adatai alapján növekedik a kibocsátás mennyisége, amelyet a Duna House hitelüzletága is bizonyíthat, ugyanis már az év közepén kétszer annyi igénylést adtak be az ingatlanközvetítőnél, mint az év elején. Ez alapján, ha csak a múlt három hónap adatait vesszük alapul, jövőre már 180, és ha a növekedés folyatódik, akkor akár 200 milliárd forint körül is alakulhat a lakáscélú hitel összege. Ha az átlagos 6 millió forint hitelösszeggel számolunk, ez az idei piachoz képest további 5-8 ezerrel növelheti ingatlan-adásvételt jövőre.

Az alacsony ingatlanár és az olcsó forrás (viszonylag csekély THM) ritkán jár együtt a piacokon, így kivételes helyzet a mostani. Ebből az is adódik, hogy a jelenlegi készpénzes vásárlóerő, a piac mintegy négyötöde, csökkenni fog, és azok is az „olcsó pénzhez” folyamodnak, akik egyébként készpénzes vásárláson gondolkodtak. Ha ez így alakul, akkor a folyósított hiteltöbblet nem feltétlenül jár majd minden esetben új tranzakciókkal.

Nem ez az egyetlen tényező, amely meghatározhatja a jövő év ingatlanpiacát. A kamatvágásokkal nemcsak a THM-szintek lettek vonzóbbak, hanem ezzel együtt a betéti hozamok is mérséklődtek, ugyanis éven belül már csak 2,91%-os, éven túl 2,81%-os átlagkamatot fizetettek rájuk a bankok októberben. (Egy évvel azelőtt még 6,27%, illetve 5,48% volt ez a két adat.) Így a 2009 végi 5405 milliárd forintos csúcsról az idén október végére 3781,5 milliárdra csökkent a lakosság éven belül lekötött betéteinek állománya, és ez több mint 30%-os esés.

Hova teszi ilyenkor a lakosság a pénzét? Egyrészt befektetési alapokba: októberben például 100 milliárd forintnyi friss pénzt fektetett a lakosság befektetési jegyekbe, ami több mint háromszorosa annak, mint amennyiért állampapírt vásárolt, másrészt hagyományosan ingatlanba. Ez utóbbit már lehetett az idén érezni az ingatlanpiacon és a folyamat feltehetően folytatódni fog, ámbár vélhetően túl vagyunk már a nagyobb hullámon, így ennek hatása jövőre csökkenni fog. Azért is látszik jó választásnak az ingatlan, mint „menekülőút”, mert az ingatlanárak nagyjából két éve stagnálnak a mélyponton, így a bérbe adási hozam mostanra 20-30%-kal túlmutat a bankbetétek hozamánál.

Ami a valódi áttörést hozhatná, az a pozitív makrogazdasági környezet következménye. Ma még nagy a háztartások eladósodottsága és továbbra is alacsony a pénzintézetekbe vetett bizalom. Ez utóbbi a bankok harca lesz, de az is optimista előrejelzés, hogy új és újabb pénzintézetek jelentkeznek jelzálog alapú hiteltermékeikkel. Ami a gazdasági környezetet jellemzi, szintén lehetünk optimisták. A várt 2%-os GDP-növekedés és a reálbérek emelkedése sokakat kibillenthet a várakozásból és megmozdíthat az „alvó” tömeget, ami (a normális piac évi kb. 150 ezres tranzakciószámából kiindulva) mostanra 200-250 ezer, meg nem valósult ingatlan-adásvétel. Ami viszont mindez ellen hathat, hogy mit gondol a lakosság a növekedési pályáról hosszú távon. Az ingatlanvásárlási hajlandóságot nem a pillanatnyi fellendülés, hanem a hosszú távú várakozások vezérlik és ehhez nem feltétlenül elegendő egy idei és jövő évi pozitív adat, a folytatásában is hinnie kell a piacnak

A pozitívabb hangulatot azonban egy másik jelenség is alátámaszthatja, amelyről Hegedűs László, a Duna House hidegkúti irodájának vezetője írt az IngatlanosBlogon: „Visszamondanak megbízásokat. Nem azért teszik mindezt, mert nem elégedettek a munkánkkal, hanem azért, mert megszűnt az eladást kényszerítő körülmény. Sokan azért kezdték árulni az ingatlanjukat, mert a körülmények alakulása folytán ezt látták megoldásnak a problémáik orvoslására. A növekvő törlesztések, rezsiköltségek mellett a csökkenő jövedelmek, a munkanélküliség ellen más módszert nem láttak sokan, mint az értékesítést. Ezek közül az ügyfelek közül volt az elmúlt hetekben néhány, aki megszüntette a megbízást, mondván elvonultak a viharfelhők. Tisztul a hitelkép, csökkennek a rezsik, ugyanakkor egyre többen tudnak ismét elhelyezkedni, vagyis nő a bevételük.”

Összességében: ha csoda nem is, némi élénkülés lehetséges a jövő évi ingatlanpiacon, amellyel ismét valamelyest 90 ezer fölé nőhet a tranzakciószám. Az árakra ez nem lesz látványos hatással, ez még nem az a növekedés, ami felfelé húzná az árakat, vagyis továbbra is a vásárlónak áll majd a piac. Persze mindezt felboríthatják még a választások előtti esetleges pozitív intézkedések. Egyrészt egy ideje szó van már a félszocpol bevezetéséről és a támogatási összegek emeléséről, másrészt régóta vár a szakma az új lakások esetében az áfa mérséklésére, esetleg eltörlésére is. Egy ilyen intézkedéssel újra erőre kaphat a – mostanra lényegében megszűnt – újlakáspiac, ismét megkezdődhetnének a beruházások és újjáéledhetne az építőipar, ami nemcsak új munkahelyeket, hanem tetemes adóbevételeket is eredményezhetne az államkasszának.