Az új lakások elképesztő drágulása miatt a most folyósított hitelből harmadannyi átlagos méretű lakást lehet megvenni, mint 2022-ben. Így aztán nem sok haszna van annak, hogy csaknem hároméves csúcson van az új lakások finanszírozására folyósított hitelösszeg – írja Gergely Péter, a biztosdontes.hu pénzügyi szakértője. Rövid távon a fizetőképes kereslet csökkenése akár a beruházások visszafogásával is járhat. A nagy kérdés: mekkora a haszna a Lakhatási Tőkeprogramnak. (A nyitó kép forrása: welt.de.)
Hároméves csúcsra nőtt az új lakások finanszírozására felvett hitelek összege: 2025. áprilisban 17 580 millió forint értékben szerződtek az ügyfelek új lakások építésére a bankokkal. Ennél magasabb összeget legutóbb 2022 júniusában vettek fel a magyar családok, akkor 22 350 millió forint értékben finanszírozott újlakás-vásárlást a magyar bankrendszer.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint az idén áprilisban a teljes lakossági lakáshitel-kihelyezés 13,11 százaléka az új lakások finanszírozását szolgálta. Ilyen magas arányt – lényegesen kisebb, 13,31 milliárdos hitelösszeg mellett – legutóbb 2024 februárjában regisztrált a jegybanki statisztika. A számok alapján tehát ismét lendületet kapott az új lakáspiaci hitelezés, csakhogy ez az élénkülés csalóka lehet.
A hitelösszegek mögötti reálérték valójában csökken. A 2022. júniusi rekordösszegből még jó 500, átlagosan 60 négyzetméteres új lakás megvásárlását lehetett volna fedezni Budapesten, az idén áprilisban – a budapesti, új építésű lakásokra jellemző, 1,6 millió forintos négyzetméterárral számolva – alig több, mint harmadát, miután 183-ra zuhant a folyósított hitelösszegből megvehető fővárosi lakások száma.
Még 2024 februárjában is kedvezőbb volt a helyzet: az akkori 13 310 millió forint hitel 173 átlagos méretű új lakás finanszírozása lett volna elegendő a fővárosban – tízzel (5 százalékkal) kevesebb, mint napjainkban, annak ellenére, hogy a mostani hitel összege csaknem harmadával magasabb.
Ez jól mutatja, hogy a lakásárak emelkedése mekkora mértékben csökkenti a hitelből megvásárolhatók számát. Hiába élénkül a hitelezés, ha közben a vásárlóerő reálértéken zsugorodik.
A mostani irány aggasztó a piac egészére nézve is. Ha a jelenlegi drágulás üteme tartós marad, az új lakások iránti kereslet könnyen korlátokba ütközhet, ami a beruházások visszafogását, a kínálat szűkülését is eredményezheti.
Egyelőre nem látszik, hogy rövid távon tud-e segíteni a negatív trendhatás csökkentésében a kormány lakhatási tőkeprogramja. Az eredetileg 200 000 millió forintos programot a márciusi pályázat eredményei 300 000 millió forintra emelték.
A program a múlt év végi várakozások szerint hosszabb távon 800 000–1 000 000 millió forintnyi fejlesztést indíthat el (ami mintegy 30 ezer új lakás megépítését jelentheti), s olyan struktúrát hoz létre, ami folyamatossá teheti az új lakásépítés látványos bővülését. Ám az árak emelkedését majd csak akkor mérsékelheti, ha a program hatására valóban nagy mennyiségű, kiváló minőségi lakást kínálnak a piacon; ideiglenes „árkorrekciót” ez önmagában nem hoz létre.
A lakásvásárlók számára így rövid távon már nemcsak az alacsony kamat vagy a támogatás a kulcskérdés – hanem az is, hogy mekkora lakást kaphatnak ugyanannyi pénzért, mint néhány éve. A biztosdontes.hu pénzügyi szakértője szerint a 35 évesnél fiatalabbak első, saját tulajdonú lakásának megvásárlására felvehető kedvezményes, legföljebb 5 százalékos kamatozású lakáshitel semmilyen változást nem hozott a fővárosban, sőt a megyeszékhelyeken sem. Ennek legfőbb oka az, hogy a hitel csak legalább A+ energetikai besorolású új lakásokhoz igényelhető, amiknek a négyzetméterára nem haladja meg az 1,2 millió forintot. Ilyenből azonban nagyon kevés van.
Így az október végéig elérhető kölcsön nagyrészt a vidéki és kisvárosi lakásvásárlásokat támogatja majd, de a zöld kritériumok teljesítése miatt a kedvezményes hitel ott sem tud átütő lenni.