Másrészt a 2015. július 1-jétől bevezetett egyösszegű, vissza nem térítendő lakáscélú támogatás, a családok otthonteremtési kedvezménye (CSOK) 2016. január 1-jétől kedvezőbb feltételekkel igényelhető: az új lakást építő vagy vásárló két- és többgyermekes családoknál számottevően emelkedik a támogatás mértéke. Emellett enyhültek a támogatások felvételének feltételei: új lakások esetén a jogszabályalkotó beéri az eddiginél kisebb energiahatékonysággal; eltörölte a megvásárolt lakás nagyságának felső értékhatárát; magasabb életkorig lehet gyermeket vállalni és a meglévő gyermekek is magasabb életkorig számítanak bele az igénylő családba.
Az építők számára könnyebbség az engedélyezési eljárás látványos lazítása is. Az idén januárban életbe lépő változások elsősorban az új lakások piacán gerjesztenek változásokat, a használtlakás-piac inkább csak az áttételes hatások révén lesz érintett.
A lakásépítés 2008 utáni pangásában a keresleti és kínálati tényezőknek is szerepe volt. A válság kirobbanása után a lakosság széles rétegeinek (eladósodottak, munkanélkülivé válók, bércsökkentést elszenvedők stb.) a pénzügyi helyzete markánsan romlott. A hitel-visszafizetési képesség (és olykor hajlandóság) látványosan csökkent, a banki hitelezés lényegében összeomlott. Mindez erősen korlátozta a lakáspiaci és különösen az új lakások iránti keresletet.
A kivitelezői oldalon eltűnt a cégek nagy része (ez a piac tisztulásához is hozzájárult); részben a kereslethiány, részben a finanszírozási kapcsolatok megszakadása miatt. A használt lakások piaca 2014-ben éledezni kezdett, a forgalom és az árak is növekedésnek indultak, mindez azonban semmilyen kedvező hatást sem gyakorolt a lakásépítésre – vélhetően az új és használt lakások ára között már szélesre nyílt, s csak lassan záruló olló miatt.
Az új lakások piacán az áfa-csökkentés várhatóan inkább a kínálati oldalra gyakorol számottevő hatást, a beruházóknak az addiginál nagyobb pénzügyi mozgásteret ad. A keresletet csak abban az esetben ösztönzi, ha a lakásvásárlók ennek hatására a látványosan alacsonyabb árakkal találkoznak, ez azonban nagyon valószínűtlen.
A saját kivitelezésben épülő lakások (gyakorlatilag a családi házak) esetében viszont megvalósulhat a kereslet ösztönzése, hiszen az áfa-visszatérítés lehetőségét kihasználó családok számára ténylegesen is megvalósul a költségcsökkenés. A CSOK esetében várhatóan némi keresletösztönzés is megvalósul, bár az állami támogatások jó részét már az első hetek tapasztalatai alapján el fogja vinni az áremelés.
(A magyar gazdaságban széles körben tapasztalható a „járadékvadász” szemlélet, azaz a külső „ingyenes” források minél magasabb arányban történő megszerzésére való törekvés; közkeletű példaként gondoljunk a föld alapú támogatásokra, aminek jótékony hatásaiból a fogyasztók semmit sem éreznek, a teljes összeget a földtulajdonosok vágják zsebre.)
A folyamat nyertese tehát nem csupán, sőt talán nem is elsősorban a lakosság, hanem inkább az építési szektor lesz.
Mindezek hatására az idén még csak viszonylag szerény mértékben élénkülhet a lakásépítés. A GKI becslése szerint 2015-ben 8 ezer körüli lakást adtak át, az idén ez a szám 10-11 ezerre nőhet. Az új lakások vásárlása ennél gyorsabban ütemben emelkedhet (a tavalyi 4-5 ezerről akár 10 ezer fölé), mivel a törvény szerint új lakásnak számít a 2008. július 1-jén vagy azután használatba vételi engedélyt kapott minden lakóingatlan, azaz a készleten lévő új lakások is kedvezményes formában válnak eladhatóvá.
A hosszabb távú hatás – részben ezen intézkedések hatására – 2018-ra akár 20, 2020-ra 25 ezer körülire is emelkedhet az új építésű lakások száma. Azért csak részben, mert a következő időszakban valószínűleg kormányzati hatás nélkül is nőne a lakásépítés. A kiadott lakásépítési engedélyek száma ugyanis 2013-ig csökkent, 2014 óta viszont nő.
Hazánkban mintegy 95 ezer három-, 284 ezer kétgyerekes háztartás él, évente 30-35 ezer házasságkötés történik. Mivel azonban a jövedelmi viszonyok rendkívül heterogének, e háztartásoknak csak a kisebb része tekinthető az intézkedések célcsoportjának.
A kormányzat elszántnak látszik az építőipar és ezen keresztül a magyar gazdaság növekedési ütemének ösztönzésére. Ezért valószínű, hogy ha az eddigi intézkedések nem hoznak kellő eredményt, a kormány enyhíti majd a kedvezmények felvételének feltételeit. (Ez már el is kezdődött, a felső értékhatár eltörlése napirenden van.) Az első Orbán-kormány idején, 1999–2002 között ugyanez a forgatókönyv valósult meg, hogy aztán a költségvetési túlfutást a következő kormány szigorító lépései enyhítsék.
A hatályba lépett lakáspolitikai intézkedések hatására a használt lakások piaca is élénkülhet. Egyrészt az új lakást vásárlók vagy építők jó része megválik korábbi lakóingatlanától, másrészt az új támogatási rendszer – bizonyos feltételek megléte esetén – a használt lakás vásárlásához is támogatást rendel.
A visszterhes lakás-adásvételi tranzakciók száma a tavalyi 140–150 ezerről az idén 160–170 ezerre emelkedhet, s 2018-tól akár elérheti a válság előtti 180–190 ezret. Ez utóbbi szám a teljes lakásállomány 4,2%-a, ami átlagosan 25 év körüli forgási ciklust jelentene. Ez európai összehasonlításban még így is viszonylag alacsony lenne, de a közép-kelet-európai térségben nem lenne kiugró.
A kétezres években 2008-ig folyamatosan nőttek a lakásárak, majd a válság következtében 2013-ig látványosan estek. Tavalyelőtt emelkedési ciklus kezdődött. Az FHB Lakásárindexe szerint 2015 második negyedévében a nominális árak mintegy 8%-kal maradtak alatta a 2008. évi színvonalnak. Mivel 2015 második félévében is nőttek az árak, így az elmaradás a 2008. évitől a GKI becslése szerint már csak 3-4% körüli lehet. A nagy forgalmazók – még az új intézkedések bejelentése előtt – stagnáló árakra számítottak 2016-ban. Elsősorban azért, mert a devizahitelek forintosítása után – azok köréből, akik már nem számítanak újabb „adósmentésre” – számos lakás jelenhet meg a piacon, azaz a kínálat bővül, ami az egyébként csak enyhén növekvő kereslet mellett megállítaná az áremelkedési hatást (természetesen területileg igen differenciált módon).
Mivel az új lakások ára árcentrumként működik a lakáspiacon – hiszen ez adja a lakások fizikai újratermelésének költségét –, ebből következően egy kellően likvid piacon tartósan nem szakadhat el a használt és az új lakások áralakulása. (Természetesen ez nem jelenti azt, hogy néhány éven keresztül ezek nem alakulhatnának egymástól eltérően.)
Az új lakások eladását terhelő áfa-kulcs mérséklése első látásra árcsökkentő, a megemelt állami támogatás és az újonnan bevezetett állami kamattámogatású hitel pedig áremelő hatású, hiszen ez utóbbi két intézkedés alapvetően a keresletet élénkíti, amire az eladók egy viszonylag rugalmatlan piacon, rövid távon áremeléssel reagálnak. Márpedig a hazai új lakáspiac elég merev, hiszen a megemelkedett keresletre reagáló kínálat-bővítés meglehetősen időigényes. (A fejlesztői kör a múlt években erősen szűkült.)
Mi lehet a kétféle hatás eredője? Tekintetbe véve a kivitelezők költségszintjét és az „ingyen pénz” okozta eufóriát, a GKI megítélése szerint az új lakások piacán az áremelkedés lehet a jövő tendenciája. A múlt napok történései – a meghirdetett telkek és új lakások árának emelkedése – ezt kifejezetten alátámasztja.
Hosszabb távon áremelő hatású lehet a kivitelezők költségszintjének további emelkedése is, például a kényszerűen jobban megfizetett szakemberek alkalmazása miatt. (A GKI felmérése szerint a magasépítő cégek negyede munkaerőhiánnyal szembesül.)
A használt lakások piacán a támogatás felhasználásával új lakást vásárlók nagy része eladóként is megjelenik a piacon, növelve a kínálatot és csökkentve az árakat. Ha a lakáspiac keresleti oldala felszívja a pótlólagosan bekerülő lakásokat (amire van esély az emelkedő jövedelmek, a tartósan alacsony kamatok és a korábbi években elhalasztott kereslet következtében), akkor hosszabb távon ismét áremelkedés valószínű (de kisebb mértékű, mint az új lakások piacán).
A strukturális problémák mindazonáltal fennmaradnak (a kisebb, gazdaságilag fejletlenebb térségekből továbbra is nehéz lesz kiszabadulni), így az áralakulás is igen differenciált marad.
A kormány intézkedései jótékony hatással lesznek az építőiparra (mind bevételi, mind jövedelmi oldalról) s ezen keresztül a gazdasági növekedést is ösztönzik. Más kérdés, hogy ez a stimuláció egy viszonylag drága, a költségvetésre tetemes terhet rovó eszközzel valósul meg.
Folytatódnak az elmúlt 25 év „hagyományai”. A lakásépítést továbbra is állami döntések és nem piaci folyamatok szabályozzák – ebből következően az építőipari ciklus kilengése a gazdaság többi részénél jóval nagyobb lesz, s ennek bizony sok a negatív hatása.
A magyar lakosság lakhatási gondjainak komplex kezelésére továbbra sem tesz kísérletet a kormányzat, hiszen az amúgy is túlsúlyos saját lakásban lakást támogatja, ami a társadalom széles rétegei számára nem megoldás.
Mire érdemes figyelni új lakás vásárlásakor?
A családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) várhatóan egyre többen fognak új lakást vásárolni, ám mielőtt sor kerülne az adásvételre, alaposan utána kell járni, milyen lehetőségeink vannak, és mi mindenre kell odafigyelni egy ilyen döntés meghozatala előtt. A CSOK-kedvezmények új lakás vásárlására használhatók fel; kérdés: laikus vásárlóként mire figyeljünk az új otthon kiválasztásakor. A Ferling kommunikációs ügynökség egy pécsi ügyvéd és ingatlanközvetítő tanácsait tette közzé:
1. Érdemes utánajárni a kivitelezőnek, hogy milyen ingatlanok építtetésében volt érdekelt. Fontos, hogy megbízható referenciákat tudjon felmutatni, akár társasházi, akár különálló lakásokat, épületeket, amelyek 5-10 évvel később sem okoztak gondot tulajdonosaiknak.
2. Ha kulcsrakész állapotban kapjuk kézhez a lakást, azaz minden burkolat, a szigetelés, a csempézés elkészült, és felhelyezték a szanitereket is, azzal gyakorlatilag mindent eltakartak, és nehéz értékelni az ingatlan műszaki állapotát. A kivitelezőknek és a vevőknek is kedvezőbb, ha a lakást már azelőtt kiválasztják, mielőtt a belső burkolatokat felhelyezik. Így a vevő maga döntheti el, milyen burkolati elemeket szeretne, és arra is módja van, hogy előzetesen felmérje az ingatlan műszaki állapotát.
3. A vásárlók nagy része nem rendelkezik olyan műszaki ismeretekkel, amelyekkel maga mérhetné fel a megvásárolni kívánt lakás műszaki állapotát, ezért célszerű ingatlanközvetítő bevonásával és egy független műszaki szakember segítségével még akkor felmérni az új lakást, amíg látható a kivitelezés különböző fázisainak minősége, milyensége. Érdemes külön pénzt szánni erre a felülvizsgálatra, ugyanis ez a kisebb befektetés később megtérül, amikor nem kell évekig a bíróságra járni a különböző műszaki, szerkezeti és kivitelezési problémák miatt.
„Az eladót természetesen törvényben előírt szavatossági, jótállási kötelezettség terheli az általa végzett kivitelezési munka minőségéért, azonban a későbbi bosszúságok kis mértékű költségráfordítással és az előzetes állapotfelméréssel nagy valószínűséggel elkerülhetőek” – véli a jogász.
