Ha valaki megtalálta álmai lakását, gyakorta csak az ingatlan vételárára figyel, holott a járulékos költségekkel is számolnia kellene. Célszerű költségvetést készíteni, mert a néhány tízezer forintos egyszeri összegektől kezdve akár milliós tételek is adódhatnak.
Ingatlanvásárlással kapcsolatos adószabály-változásokat hozott az új év – figyelmeztetnek szakértők. A jogszabály arról rendelkezik, hogy miként kell az ingatlan megszerzésére fordított értéket meghatározni, ha egy magánszemély ingatlan formájában adóköteles bevételre tesz szert, ám az ingatlant a későbbiekben értékesíti. Ilyen esetekben szerzési értékként azt a jövedelmet kell figyelembe venni, amely nyomán az ingatlanvásárló adót fizetett.
Ha egy magánszemély ellenérték nélkül kapott (pl.: ajándékozással) egy 10 millió forint értékű lakóingatlant, akkor egyéb jövedelem jogcímén adófizetési kötelezettsége (vagyonszerzési illeték) keletkezik. Ha a lakóingatlant öt éven belül tovább értékesíti, személyi jövedelemadót kell fizetnie, bár az adóalapját csökkentheti bizonyos – például felújítási – költségekkel és az ingatlan „bekerülési” értékével is. Az ellenérték nélkül kapott ingatlan esetén nem érdemes lefelé kerekíteni a lakóingatlan bevallott értékét, mert a későbbi értékesítéskor csak ezt az alacsonyabb értéket lehet majd figyelembe venni az adóalap kiszámításánál.
A napi gyakorlatban a szabályváltozás nem érint túl sokakat, de akiket mégis, azok esetében súlyos százezrek múlhatnak rajta. Miként minden járulékos költségen, amelyről nem árt előre tájékozódni és lehetőleg alapos költségvetést összeállítani. Öt olyan tétel van, amely semmi esetre sem hagyható figyelmen kívül:
1) Ügyvédi költség: ingatlan adásvételi szerződés csak ügyvédi közreműködéssel köthető. A fővárosi ügyvédeknél általános az ingatlan forgalmi értékének 1 százaléka körüli honorárium, többnyire valamilyen felső plafonnal. Az ügyvédi költségeken olykor lehet egy kicsit takarékoskodni, mert azokon a településeken, ahol kevesebb az adásvétel, akadnak ügyvédek, akik olcsóbban, nagyjából 0,75 százalékon is vállalják a munkát. Az ingatlanbejegyzés díja jelenleg egységesen 6600 forint, amit ugyancsak az ügyvédnek kell odaadni. Az újépítésű ingatlanok esetében általános, hogy az adásvételi szerződés ellenjegyzését és a földhivatali eljárást 0,5 százalékért vállalják a megbízott ügyvédi irodák. Ez azonban legtöbbször beépül a lakás árába, és külön nem kell fizetnünk érte. (A szerk. megj.: Adnak számlát az ügyvédek az átvett pénzekről?)
2) Illeték: aki lakást vásárol, annak ingatlanszerzési illetéket kell fizetnie, amely immár egységesen, ingatlantípustól függetlenül 4 százalék, s amit az ingatlan forgalmi értéke alapján kell számolni. Lakás vagy ház esetén a forgalmi értékből le kell vonni a vásárláshoz kapott lakásépítési kedvezmény összegét. Ha egy tulajdonos résztulajdont szerez – függetlenül attól, hogy lakásról, házról vagy más ingatlanról (pl. építési telek) van szó –, mindig a tulajdoni hányad arányában kell illetéket fizetnie. Vannak esetek, amikor az illeték megfizetése alól mentesülhet a vásárló, például nem kell illetéket fizetni építési telek vásárlása esetén, ha arra négy éven belül lakóházat építenek. A házastársak közötti vagy egyenes ági rokonok közti adásvétel is illetékmentes, de számos más esetben is kivételt képez az adóhatóság. Erről érdemes ingatlanközvetítőnél tájékozódni.
3) Lakáshitel: ha a lakásvásárláshoz hitelt veszünk igénybe, nem árt számolni az egyszeri tételekkel (például a közjegyzői és a folyósítási díjjal), de a leghúzósabb az évek során rendszeresen jelentkező tőketörlesztés és kamat. A különféle konstrukciók mellett feltüntetett teljes hiteldíjmutató (thm) figyelembe veszi az egyszeri és a rendszeres költségeket is.
4) Ingatlanközvetítői jutalék: hagyományosan a lakás eladója fizeti, és közvetítőtől függően 2,5-5 százalék plusz áfa között mozog. Azokon a helyeken, ahol nagyon sokan keresnek lakást, az ingatlanközvetítők egy része áttért arra a megoldásra, hogy az eladóktól kevesebb jutalékot kér, ám a vevőknek is kell jutalékot fizetniük. Fontos alaposan tájékozódni a közvetítői feltétekről attól függően, hogy eladók vagy vevők vagyunk és kizárólag ellenőrizhető hátterű, átláthatóan működő ingatlanközvetítő irodát érdemes választani.
+ „apróságok”: lakásvásárláskor számtalan olyan kisebb-nagyobb költségelem adódhat, amellyel jobb idejében számolni. Vannak például – jellemzően kis, új építésű társasházak –, amelyeknél a közműbekötés díját nem tartalmazza a vételár, ám ez százezres kiadás is lehet. Adódhatnak olyan kivitelezési, minőségi problémák is, amelyeknek igazolásához szakvélemény beszerzésére van szükség; pl. egy hőkamerás vizsgálat akár tízezrekbe is kerülhet. Új lakás vásárlása esetén jellemzően kötelező garázst vásárolni – ez legalább további minimum 2 millió forint (kerti beállónál 1 millió forint). Tárolót nem kötelező, de célszerű vásárolni – ezek négyzetméterára új építésű lakás esetén 3-400 ezer forint körül mozog.