Az egymást követő évek újlakás-termése épp úgy tükre a mindenkori gazdasági környezetnek, mint a leendő tulajdonosok aktuális vágyainak. A konjunkturális változások mellett tartós irányzatokat is mutat a legutóbbi csaknem negyed évszázad új hazai lakóépületeit áttekintő KSH-statisztika. (A nyitó kép forrása: winbergerhaus.at)
Érdekesen változott a 2000–23 között évente átadott lakóépületek száma; a csúcsot 2004-ben érte el, amikor 21 237-et, kilenc évvel később, a mélyponton mindössze 3649-et regisztráltak. Az ezredfordulótól a 2009-i válságig évről-évre mintegy 16-17 ezer új lakóépületet jegyzett a statisztika, ám azóta már a 10 ezret sem éri el – kivéve az egyetlen kiugró évet, 2020-at és az akkor átadott 13 844 lakóépületet.
A lakóépület-szaporulat ilyen látványos visszaesése nem járt a lakásszámok hasonló csökkenésével, mivel az évek során az újak között mind több volt a nem egylakásos házak aránya. Például: 2000-ben egy új lakóépületben átlagosan csak 1,5 lakás volt, 2022-ben viszont már 2,6. Az emeletek számbavétele is a lakásépítés egyre növekvő koncentrációjára utal: 2000-ben az új lakóépületek 98 százaléka még földszintes vagy legfeljebb egy emeletes volt; tavaly viszont 94,7 százalék. Ezzel párhuzamosan több mint duplájára nőtt a 2-4 emeletes lakótömbök aránya (2% —> 4,7%), ám ennél is erőteljesebb, közel tízszeres a bővülés (0,06% —> 0,58%) a legalább 5 emeletes beruházások esetében.
A KSH adattára az építés időtartamát is nyilván tartja, abból tudható, hogy évszázadunkban eddig a lakóépületek átlagos kivitelezési ideje 775 nap volt. A részletekből az is kitűnik, hogy leglassabban a családi házak épülnek, elkészültükhöz átlagosan 781 nap kellett; a többszintes, többlakásos épületek kivitelezéséhez egy híján 700 nap is elég volt. Ám e tekintetben az épület jellegénél több múlik a mindenkori piac állapotán, s ezzel összhangban igencsak eltérőek az egyes évek mutatói. A kereslet jócskán gyorsítja a kivitelezést is. Például az átlagos építési idő éppen az ingatlanpiaci válság előtt, 2008-ban érte el lokális minimumát 695 nappal, a lakáspiaci mélyponton, 2012–14 átlagában az 1000 napot is meghaladta. A konjunkturális ingadozás legkevésbé a családi házaknál látszik, azoknál a legjobb és a legrosszabb évek között csak mintegy 70 százalék volt a kivitelezési időben mért különbség. Ezzel szemben például a lakóparkoknál több mint négyszeres: a 2003-i 415 nap és a 2015-i 1786 nap adja a két szélső értéket.
A kivitelezési idők megnyúlása legtöbbször a piac lassulásának a jele: a beruházók ilyenkor gyakran lassítják, akár szüneteltetik is a megkezdett munkáikat. Ennek hatását a határidőkre átmenetileg még akár a piac újbóli gyors beindulása is erősítheti, amikor a kapacitások csökkentése miatt nem képesek a kívánt ütemben felpörgetni a termelést. A közeli múltban 2022 a kedvezőtlen fordulat évének látszott, amikor a kivitelezési idő a többszintes, többlakásos építkezések esetében (egyik évről a másikra) 724-ről 956 napra ugrott, a lakópark-építés átlagos ideje pedig 745 napról 906 napra lassult. Ugyanakkor a családi házaknál látványos volt a gyorsulás (702 nap —> 600 nap), s ezzel a vizsgált 24 év legjobb idejét érték el.
(A jobb oldali kép forrása: StockPhoto)
A kivitelezési idők (normális piaci működés esetén tapasztalt) összességében viszonylag csekély változásában döntő szerepe lehetett annak, hogy e negyedszázad sem törte meg a téglaépítés hegemóniáját. Az évszázad első évében a lakóépületek 85 százaléka épült téglából, és bár ez az arány az évek során egyszer 91 százalékra is ugrott, a legkisebb, 2023-ban regisztrált értéke is megközelítette a 82 százalékot. Emellett az egyéb technológiák változó, de nem kiemelkedő szerepet kaptak. A beton falazóelemek ezen időszak alatt egyértelműen visszaszorultak (4,3%—>2,1%), a vályog lényegében el is tűnt (1,7%—>0%). A statisztikában csak 2004-óta szereplő, hőszigetelt zsaluzatba öntött falak sem futottak be nagy karriert (2%—>0,7%). Ugyanattól az évtől az előregyártott teherhordó vázszerkezet ehhez képest sikeres volt (0,7%—>4,7%). Ugyancsak előre tört valamelyest a már 2000-ben is alkalmazott helyszínen készült vázszerkezet (0,4%—>2,5%).
Ezekben az évtizedekben az lakóházak energiagazdálkodásával kapcsolatos közgondolkodás változott a leginkább. Erre utal például a vezetékes gázellátásba bekapcsolt lakások aránya. Ez a 2000-ben még csak 77 százalékos mutató már 2003-ban meghaladta a 90 százalékot, majd a 2009-i csúcsáról (93%) előbb lassan csökkent a 2020-i 80 százalékig, azt követően pedig szinte zuhant a tavalyi 57 százalékra.
A statisztika együtt kezeli a gázzal és a villannyal fűtött lakásokat. Ezek aránya az időszak elejétől sokáig együtt mozgott a gázhálózatba bekapcsoltak arányával, bár általában egy-két százalékponttal elmaradt tőlük. A fordulat 2016 táján következett be, onnantól kezdve egyértelműen több otthont fűtöttek „gázzal vagy villannyal”, mint amennyibe bekötötték a vezetékes gázt. Tavaly már ebbe a fűtési kategóriába tartozott az új lakások 96 százaléka, miközben a vezetékes gázt már csak alig több mint felükbe kötötték be.
A villanyfűtés mellett ugyancsak teret nyert a „központi egyedi kazános és termálfűtéses” fűtési mód. 2000-ben még csak 21 százalék volt az ilyen megoldások aránya, ami, ha bukdácsolva is, de egyre nőtt, s 2023-ban 40 százalékkal érte el eddigi legnagyobb értékét. Az etázsfűtés és a központi távfűtés lényegében megőrizte pozícióját. Az előbbi még mindig domináns az összes épített lakáson belül (2000: 58%, 2023: 55%), az utóbbi változatlanul periférikus (2000: 1,5%, 2023: 2,4%). Az egyedi helyiségfűtés részesedése viszont 23 év alatt 20-ról 3%-ra esett.
Számon tart a statisztika olyan építészeti megoldásokat is, amelyeknek a felemelkedése és hanyatlása egyaránt belefért e majdnem kereken negyed századba. Ilyennek látszik a „dupla komfort” (—> azok az összkomfortos lakások, melyekhez kettő vagy több fürdőhelyiség is tartozik), ami elég vonzó megoldásnak látszik ahhoz, hogy az új évezred elején így építsék a lakások mintegy negyedét. Ez az arány a tízes évek közepére még nőtt is, 2017-ben érte el a csúcsot 34 százalékkal. Ám innen gyors esés következett: 2021-ben már csak fele ennyi igénnyel kalkulálhattak az építők. Fordulat azóta sem látszik, 2023-ban sem érte el a 20 százalékot a még egy fürdővel, vécével épült lakások aránya.