Az egyes kerületekben kínált ingatlanok átlagára vagy átlagolt mérete nem feltétlenül egyezik azzal, amit ugyanott egyébként megvásárolnak. Ez azt jelenti, hogy a túlkínálat nem egységesen sújtja az eladókat. Vagyis: ha túlkínálatról beszélünk, akkor tudnunk kell, hogy ez viszonylagos – mondja Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője.

Eleve érdemes megvizsgálni a ház kontra lakás viszonylatát. Az összehasonlításban legnagyobb eltérést mutató II. kerületben, például, az eladásra kínált ingatlanok ötöde családi ház; csakhogy az idei vásárlásoknak mindössze huszada volt családi ház. Következésképpen: a túlkínálat az ilyen ingatlant eladni szándékozók körében a legnagyobb. Nem könnyíti meg az eladók dolgát az sem, hogy az ingatlanok mind a házak, mind pedig a lakások tekintetében nagyobb méretűek és drágábbak, mint amekkorát a reménybeli vevők keresnek.

A budai II. kerületben lakást vásárlók az idén átlagosan 26 millió forintot költöttek az átlagosnak számító 72 m2-es lakásukra., Csakhogy a kínálati átlag ennél a típusnál tíz négyzetméterrel nagyobb, és persze drágább is: 37 millió Ft. Aki tehát az átlagos méretektől látványosan eltérőt kínál, annak jócskán csökken az esélye az eladásra.

Az ingatlanállományt tekintve a XVI–XXIII. kerületekben jellemző a családi házak nagyarányú túlkínálata; az ott vásárlók 60 százaléka inkább lakást vesz.

A házak árára visszatérve: nem csupán a II. kerületben mutatkozik látványos eltérés, hanem a szomszédos XII. kerületben is. Mindkettőre jellemző: bár a kínálati átlag jócskán 100 millió forint fölötti, a II. kerületben50, aXII.-ben 70 millió forint körüli összegeket költöttek családi házra az utóbbi időszakban.

Az ugyancsak budai, a II. kerülettel szomszédos III. kerületben az eladásra kínált ingatlanok csaknem ötöde családi ház, a vevők 93%-a viszont lakást vesz inkább. A III. kerületben átlagosan 70 millió forintért kínálják házas ingatlanokat, de 50 milliónál drágábbat csak kevesen vásárolnak.

A családi házas pesti kerületek típuskínálatát tekintve: fele-fele lakás–ház, és az adásvételek is ekként alakulnak. Ennél sokkal nagyobb probléma, hogy a kínálati átlag 32 millió forint, csakhogy a vevőknek legföljebb a fele adna ennyit, a többi 18 milliónál többet nem kíván fizetni.

A „presztízskerületekben” is nagy az átlagár-eltérés. Az I.-ben a kínálat 28 millió forint, a vevők viszont legföljebb 17 millió körül áldoznának a kiszemelt ingatlanokra. A pesti V. kerületben is tízmillió forint a különbség az eladási (40 millió) és a vételár (30 millió) között.

Az eladók jellemzően a nagyméretű házaktól, lakásoktól szabadulnának, a vevők még mindig a kisebb, könnyebben fenntarthatókat keresik, veszik. A II. és XII. kerületi házak esetében100, akertvárosias XVIII. és a XXII. kerületben 150 négyzetméteres a kínálat ingatlanok átlagterülete, viszont inkább100 négyzetméterkörüliek az eladhatók.

Lakások esetében már kisebb a különbség: a pesti VI. kerületben átlagosan 70 négyzetmétereseket kínálnak, a vevők viszont az átlagosan 57 négyzetméteres polgári lakásokat részesítik előnyben. Az V. kerületben90, abudai XI.-ben70 négyzetmétera kínálati átlag, de mindkét helyen a 10 négyzetméterrel kisebbeknek volt inkább keletjük – derül ki a Duna House elemzéséből.