Az ingatlanpiaci szereplők körében 2013 elejétől csaknem folyamatosan érezhető volt a várakozások javulása. A jelenlegi kilátások összességében rég látott derűlátást tükröznek, bár az egyes piaci szegmensek fejlődési pályái között vannak különbségek.

A GKI negyedévente szervez felmérést a vállalatok, az ingatlannal foglalkozó cégek (fejlesztők, forgalmazók, tanácsadók és üzemeltetők), valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. Ez évtől a legnagyobb hazai munkaadói érdekvédelmi szervezet, a Munkaadók és Gyáriparosok Országos Szövetségének (MGYOSZ) támogatásával valósulnak meg a felmérések. A megkérdezéskor ingatlanokkal foglalkozó 110 cég, 1147 vállalat válaszolt. A lakossági minta 1000 személyes, nem, életkor, lakóhely és iskolai végzettség szerint reprezentatív.

A fővárosi és az országos ingatlanpiaci indexek egy-egy számba sűrítik az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, az üzlethelyiség- és a raktárpiacnak) következő egy évben várható helyzetére vonatkozó várakozásokat, s ezzel összefoglaló képet adnak az ingatlanpiaci kilátásokról.

 

Lakáspiac: CSOK-hatás

A lakásvásárlásra és -építésre vonatkozó lakossági várakozások láthatóan javultak az egy negyedévvel ezelőttihez képest. A következő egy évben lakást vásárolni vagy építeni biztosan szándékozó háztartások száma 41, az ezt valószínűleg szándékozóké 18%-kal emelkedett a tavaly októberihez mérten. Mindez hétéves csúcs – hasonlóan kedvező adatokat 2009 elején regisztrálhattunk. A bejelentett lakáspolitikai intézkedések tehát igencsak megmozgatták a lakosság fantáziáját, a felmérési eredmények szerint „tombol a CSOK-láz”.

Ugyanakkor a jelenlegi kilátások sokkal kevésbé acélosak, mint a válság előttiek. A lakásfelújításra és korszerűsítésekre vonatkozó várakozások is javultak: az erre biztosan vállalkozók aránya11, a valószínűleg vállalkozóké 20%-kal.

 

A CSOK lehet az új devizahiteles csapda

(mszp.hu, 2016. február 08.,13:27) Életidegen, mindenféle realitástól mentes, háttér-számításokat, elemzéseket nélkülöző elképzelés a mostani formájában a CSOK, vagyis a családi otthonteremtési kedvezmény, ami ugyanolyan csapdává válhat, mint az első Orbán-kormány által engedélyezett deviza alapú hitelezés – jelentette ki Korózs Lajos, az MSZP országgyűlési képviselője.

Száz házasságból kb. 60 végződik válással, és ha valaki igénybe veszi a 3 gyermek után járó 10+10 millió forintot, majd mégsem sikerül egyben tartani a családot, akkor később mindkét fél belenyomorodhat a következményekbe – fogalmazott a politikus.

Hozzátette: rosszul jár, aki ingatlan nélkül marad egy esetleges szétválás után, és rosszul jár az is, aki megtarthatja az ingatlant, hiszen a jegybanki alapkamat ötszörösét kell visszafizetnie annak, aki nem tudja teljesíteni a vállalt gyerekszámot, vagy tönkrement a házassága és képtelen a CSOK-ból vásárolt ingatlanban létezni.

Korózs Lajos szerint aggasztó, hogy növekedni fog a fiktív, csak papíron létező házasságok száma, sokan a jómódúak közül befektetési céllal fognak ingatlant vásárolni, az emelkedő árak haszonélvezői pedig a vállalkozók lesznek, akik eladási céllal építenek ingatlanokat, ráadásul reális veszélye van egy újabb ingatlanbuborék kialakulásának.

A politikus szerint demográfiai szempontból sem lesz különösebben hasznos a CSOK, mert bár néhány évig várható a születésszám emelkedése, de valójában csak arról lesz szó, hogy az egyébként is vállalni szándékozott gyermekek előbb születnek meg.

Korózs Lajos szociális bérlakás-építési programot, illetve olyan támogatást javasolt, amely a legrosszabb helyzetben lévőknek segít, hogy megtartsák a jelenlegi ingatlanjukat.

Az ingatlanokkal foglalkozó válaszadó vállalkozások a következő 12 hónapban a vidéki régiókban az egy negyedévvel ezelőttihez képest erőteljesen javuló, a fővárosban és környékén lényegében stagnáló piaci helyzetet várnak. A fővárosi piac a közeli múltban meglehetősen felpörgött, így ez utóbbi prognózis nem mutat borúlátást, csak a derűlátás nagyon enyhe mérséklődését. A nyugat-magyarországi kilátások most is számottevően kedvezőbbek a kelet-magyarországiaknál. A lakáspiaci indexek 2012 eleje óta – kisebb megtorpanásokkal, de – lényegében folyamatosan és számottevően növekednek: a mostani felmérésben a fővárosi 5, az országos 10 ponttal.

A használt lakások esetében Budapesten a válaszadók többsége (59%-a) már áremelkedésre számít a következő 12 hónapban. A vidéki körzetekben még a stagnálást előre vetítők vannak többségben (a keleti régióban 43, a nyugati országrészben 53%). A vidéki területeken a várható áremelkedés mértéke csak viszonylag kis mértékben nőtt az előző megkérdezéshez képest (keleten 2%-ra, nyugaton 4% közelébe).

Nem így Budapesten, ahol az átlagosan várt áremelkedés az egy negyedévvel ezelőtti 2,4%-ról 6% közelébe került. Az új építésű lakások árai esetében a következő 12 hónapra vonatkozó prognózisok az előző időszakinál jóval erőteljesebb (5-8%-os) áremelkedésre utalnak. 

A 2016 elején hatályba lépett lakáspolitikai intézkedések a válaszadók nagy többsége szerint kedvezően hatnak a lakásépítésre: 36% szerint érezhetően, 43% szerint kissé növelik azt, s mindössze 21%-uk szerint nem lesz érdemi hatás 2016-ban. A hosszabb távú hatást illetően egy kissé jobban szóródnak a vélemények, de az összkép ez esetben is egyértelműen pozitív.

A kormány kínálta kedvezményekre várhatóan a leggyorsabban a fővárosiak csapnak le. Ha a rövid és középtávú hatásokról kialakult véleményeket összevetjük, a budapesti piac látszik a kormányzati intézkedések legnagyobb nyertesének. A lakáspolitikai eszközök rövid és hosszabb távon is növelik a forgalmat a használt lakások piacán. A 2016. évet illetően így vélekedik 66%-uk, nem vár érdemi hatást 27%-uk, s 7%-uk szerint csökken ezáltal a forgalom. A hosszabb távú hatás esetében ugyanezek az arányok: 64, 30 és 6%. A forgalom emelkedésére vonatkozó várakozás fényében nem meglepő, hogy a válaszadók szerint az intézkedések áremelkedést gerjesztenek. A válaszadók 80%-a szerint ezek 2016-ban, kétharmaduk szerint hosszabb távon is áremelő tényezők.

 

Építési telekpiac: valóságos robbanás

Az ingatlanokkal foglalkozó válaszadó cégeknek a következő egy évre vonatkozó telekpiaci kilátásai az előző felméréshez képest Nyugat-Magyarországon látványosan, és a másik két régióban is számottevő mértékben javultak. A budapesti agglomeráció képviselői már egy negyedévvel ezelőtt is túlkeresletről számoltak be, hozzájuk most a nyugati országrész válaszadói is csatlakoztak. A fővárost illető eddigi derűlátás – vélhetően a bejelentett lakáspolitikai intézkedések hatására – a vidéki területekre is kiterjedt. Az eufória az árakra vonatkozó várakozásokban is megjelenik. A válaszadók a fővárosban kétszámjegyű, és a vidéki körzetekben is 7-8%-os áremelkedést várnak a következő 12 hónapban.

 

Irodapiac: javuló kihasználtság, romló kilátások

A mostani felmérés eredményei szerint Budapesten és környékén a kihasználtság tovább javult. E kedvező tendencia 2014 végétől érezhető. A budapesti átlag 2015. negyedik negyedévében (82%) csaknem nyolcéves csúcsra ugrott. Vidéken vegyes a kép: a keleti régióban az egy negyedévvel ezelőtti 67%-os kihasználtság 70%-ra nőtt, a nyugatiban a 75%-os mutató 72%-ra csökkent. Az irodapiaci kilátások harmadik negyedéve romlanak, jelezve, hogy az – egyébként kirívóan derűlátó – várakozások nem voltak teljesen megalapozottak. Az irodapiaci index 2016. januárban a fővárosra vonatkozóan 3, az ország egészére vonatkozóan csaknem 8 ponttal csökkent. A várakozások lényegében visszatértek a 2014 negyedik negyedévi szintre. A piac tehát a gondoltnál lassabb ütemben fejlődhet. A fővárosi agglomerációban enyhe többségbe kerültek a következő 12 hónapban növekvő bérleti díjakra számítók (átlagosan 3%-ot gondolnak), vidéken továbbra is a stagnálás lehet az alaptendencia.

 

Üzlethelyiség-piac: elmozdulás a holtpontról

A múlt két évben a fővárosra vonatkozó kilátások lényegében stagnáltak, az ország egészére vonatkozóak pedig csak lassan javultak. A mostani felmérés adatai szerint mindkét ágazatban kedvező változás következett be: a fővárosra és környékére, illetve az ország egészére vonatkozó üzlethelyiség-piaci index egyaránt 6-6 ponttal emelkedett. A derűlátás nem terjedt ki a keleti országrészre, itt enyhén romló piaci helyzet várható. A bérleti díjak 3-5%-os emelkedése a fővárosban és Nyugat-Magyarországon várható, a keleti országrészben stagnálás valószínű.

 

Logisztikai ingatlanpiac: szerény javulás

A logisztikai ingatlanpiacon a kereslet lassan élénkül, a kihasználtság emelkedik. E felmérés adatai szerint a fővárosi agglomerációban82, anyugati országrészben83, akeleti régióban 67%-os a raktárak kihasználtsága. Az ország egészére vonatkozó raktárpiaci index az előző felméréshez képest3, afővárosi piacot jellemző index 2 ponttal emelkedett. Országos átlagban a bérleti díjak esetében a stagnálást várók vannak többségben, a fővárosban és környékén, valamint Nyugat-Magyarországon a válaszadók számottevő arányban várnak átlagosan 3-4%-os emelkedést.