Újjáélednek Budapest belső kerületei

Budapest belső kerületei ugyanakkor egyre vonzóbb célpontok a költözőknek, ami egyaránt köszönhető az évről évre csökkenő bűnözésnek és a családbarát fejlesztéseknek. A kedvező folyamatok azonban értelemszerűen a lakásárak emelkedésében is megmutatkoznak – derül ki az Otthontérkép legfrissebb elemzéséből.

A nagyvárosokhoz hasonlóan Budapest a nyugati világvárosokat is elérő elszlömösödés veszélyével nézett szembe 10–15 évvel ezelőtt. Az ezt követő fordulat, számtalan városszépítő, fejlesztési terv, beruházás megvalósítása, a fiatalok számára vonzó kulturális infrastruktúra létrejötte azonban újra a belváros felé fordította a fizetőképes lakáskeresők érdeklődését.

„Az egykor a békés, nyugodt – ezért az ott felnövő új nemzedék számára talán unalmas – külvárosokat és agglomerációs településeket választó közép- és felsőosztálybeli családok egyre nagyobb része részesíti előnyben a belső kerületeket, a többi között az Újlipótvárost, a Vízivárost, Újbudát és Ferencváros belső részét – mondta Ditróy Gergely az otthonterkep.hu vezető elemzője. – Az elképesztő belvárosi árnövekedés, és az új építésű lakásokra elérhető ’csok 10+10’ azonban újabb lendületet adhat  a fővároshoz közeli olyan településeknek, mint például Dunakeszi, Pomáz, Érd.”

Az agglomeráció népességnövekedése lelassult: egyes települések népessége az ezredfordulót követően akár évi 4–7 százalékkal is bővült, ma viszont alig találunk 1 százaléknál nagyobb bővülést elérő települést Budapest környékén.

A fővárosban éppen ellenkező folyamatok zajlottak: 2001–11 között évről évre 0,4 százalékkal csökkent a lakosok száma, 2011–15 között viszont újra, évente 0,6 százalékos,növekedés mutatkozott. A fővárosban végrehajtott terület-rehabilitációk és fejlesztések a környezet megszépülése mellett lehetőséget nyújtanak irodák, munkahelyek kialakulására is. Mindez azonban gyakran együtt jár a lakásárak növekedésével, ami pedig a lakosok összetételének átalakulását is magával vonja.

Az ingatlanár önmagában nem magyarázza a lakásvásárlási célpontok kiválasztását. Ha ez így lenne, akkor az olcsó városrészekben tapasztalnánk a legnagyobb népességnövekedést, az összefüggés azonban korántsem ilyen egyszerű. Egyes „olcsó” kerületekben valóban növekedett a népesség, a drágábbakban csökkent. Van azonban nem kevés kivétel is. A XI. kerületben például az átlagosnál magasabbak az árak, ennek ellenére növekedett a népesség. Ott helyenként akár 1500 lakás is épülhet, ami látványosan megváltoztatja a demográfiai arányokat. Egyes területek ugyanakkor, mint például a X. kerület, hiába lettek olcsóbbak, vonzerejük tovább csökkent.

A lakóhelyváltást legtöbbször az élethelyzet-változás hozza magával. Ennek egyik tipikus esete a családalapítás, a család bővülése. Az FHB Bank családbarátkörnyék-indexnek (csbki) köszönhetően összehasonlíthatóvá váltak Budapest kerületei abból a szempontból, hogy mennyire alkalmasak a családi életre. A budapesti kerületek átlagban a 10 fokozatú skálán 5,5 pontot értek el. Kilenc kerület kapott az átlagnál magasabb pontszámot, a legjobban teljesítők az I., XI. és az V. kerület. E három egyébként kedvelt költözési célpont is, hiszen évről évre az átlagosnál nagyobb arányban növekszik az ott lakók száma. A legnagyobb mértékben egyébként (2% évente) a XXIII. kerület gyarapszik, ez azonban inkább a kerületben található ingatlanok kedvező árának köszönhető.

Ha a lakásárakat vizsgáljuk, a csbki mutatószám mértéke nagyjából követi a lakásárak szintjét, habár vannak kivételek. Ilyen például a VI. kerület, ahol drágák ugyan az lakások, családbarát szempontból viszont ez a környék nem a legelőnyösebb választás. Ez nem meglepő, hiszen Budapest szórakoztató központja, ami legkevésbé sem a gyermekes családokra alapoz. Köztes megoldás lehet a IV. kerület, ahol alacsonyabbak ugyan a lakásárak, ennek ellenére családbarát tekintetben jó osztályzatot kapott.

Általánosságban elmondható, hogy a bűnözés minden kerületben visszaszorult. Csaknem 23 százalékkal csökkent a bűnesetek száma és egyetlen kerületben sem növekedett az elmúlt években. Egy család számára az intézményi ellátottság, a környezet és a közbiztonság lehetnek a legfontosabb „külső” tényezők lakásvásárláskor. A realitás az, hogy minél családbarátibb egy környék és minél inkább sikerült visszaszorítani a bűnözést, annál magasabbak az ingatlanárak. Ezt példázza a II., az V., a XII. és a XIII. kerület. A XIV. kerület ugyanakkor kissé kilóg a sorból: ott az átlagnál nagyobb mértékben csökkent a bűnözés és a városrész családbarát szempontból is átlagon felüli, a lakásárak azonban kevéssel elmaradnak az átlagtól.