Infláció ellen a legjobb befektetés az ingatlan

Vége a befektetési céllal vásárolt ingatlanok aranykorának; a két-háromszoros értéknövekedés a múlté; a járvány a bérlakások piacát is megrázta. A pesti belváros legdrágább részein a tavalyihoz képest az idén nyolc hónap alatt 24 százalékkal lett olcsóbb az átlagos bérleti díj.

Hazánkban hagyományosan az ingatlanvásárlás az egyik legnépszerűbb befektetési forma. Budapesten a múlt években a lakásvásárlások 40-50 százaléka befektetési céllal történt, és a vidéki adás-vételek majdnem harmadánál is hasonló volt az elsődleges motiváció az ingatlan megvásárlásakor. Az ingatlanpiac szárnyaló időszakában az értéknövekedés révén 15 százalék feletti ingatlanbefektetési hozamszint sem volt ritka, így néhány év alatt megduplázódott, sőt akár megháromszorozódott a megvásárolt lakás értéke.

Különösen Budapest belső kerületeiben pörgött a befektetési szándékkal vásárolt lakások piaca. A turizmus visszaesésével az online piactéren az Airbnb-modellnek leáldozott: a rövid távú, néhány napig kiadott ingatlanok tömegesen jelentek meg a hosszú távú kiadással számoló piacon, ami azonnal az albérleti díjak csökkenéséhez vezetett. Az V. kerületben az idén augusztus végéig (pl. az Otthon Centrum közvetítésével) bérbeadott lakások átlagos havi négyzetméterára 24 százalékkal volt alacsonyabb a tavaly mért éves átlagnál. Hasonló, 15–20 százalékos csökkenés volt tapasztalható a VI., a VII. és a IX. kerületben.

A turisztikai bérbeadással kevésbé érintett budai I. és XII. kerületben az albérleti díj fajlagos átlagértéke alig csökkent vagy az előző évek szintjén maradt, a II. kerületben pedig még nőtt is tavaly óta. A peremkerületekben sem volt áttörés, az albérleti díj átlaga csupán néhány százalékkal esett vissza.

A belső kerületek árdinamikáját nem törte le a piacon megjelenő új kínálat: miközben az albérleti díjak estek (az V., VI., VII, VIII. és IX. kerületben), például az Otthon Centrum által értékesített használt, tégla építésű lakások átlagos négyzetméterára stabil maradt. Sőt, a legdrágább V. kerületben 10 százalékosnál nagyobb a növekedés, a környező belső kerületekben is 3-9 százalék körüli növekedés volt tapasztalható egy év alatt.

A tavalyihoz képest érzékelhető árcsökkenés csak a külső pesti kerületekben volt. Negyedéves bontás szerint az árak nagyrészt +/-5 százalékon belül mozogtak az I. negyedévhez képest. A VI., valamint a XI. és XII. kerületben ezt kicsivel meghaladó mértékű növekedés volt érzékelhető II. negyedévben.

A panellakásoknál némileg fordított a helyzet: a külső pesti kerületek egy részében (a X., XVII., XVIII. és a XX. kerületben) a lakások fajlagos átlagára 4-6 százalékkal volt magasabb az idén, mint az előző évi átlag, egyedül a VIII. kerületben volt 10 százalék feletti drágulás. Más kerületekben sem omlott össze a panelpiac, az átlagár csak néhány százalékkal csökkent. Ez alól kivétel a XV. és a XIX. kerületet, ahol 8-9 százalékos visszaesés volt. A panelpiac szempontjából meghatározó XI. és XIII. kerületben azonban a csökkenés mértéke csak 2 százalék volt.

A használt téglalakások körében vidéken sem volt tapasztalható egyelőre nagy mértékű árcsökkenés. Stabilan maradt a tavalyi árszint, vagy néhány százalékos növekedés volt tapasztalható, például Kecskeméten, Debrecenben. Miskolcon és Pécsett mértek kiemelkedő, 7–10 százalékos fajlagos átlagár-növekedést, ezzel szemben Székesfehérvárott, Nyíregyházán és Dunaújvárosban érdemben mérséklődtek az árak, utóbbi városban a csökkenés meghaladta a 10 százalékot egy év alatt.

Az ingatlanbefektetést a kedvező értéknövekedési potenciál, a bérleti díjból származó bevétel, illetve az ingatlanok inflációval szembeni értékállósága sarkallja. Az értéknövekedés nélkül tisztán hosszú távú kiadásból származó bérleti díjhozam Budapest keresett városrészeiben 4–5 százalék. A belvárosban, ahol ma a legdrágábbak a használt lakások, a látványos árnövekedés következtében a múlt öt év alatt megfeleződött az átlaghozam: az V. kerületben 6,25 százalékról 2,77 százalékra, a XIII.-ban 7-ről 4,37 százalékra csökkent. Kisebb változás volt tapasztalható a kedvelt budai kerületekben: a II.-ban öt év alatt 6,43 százalékról 4,67 százalékra, a III. kerületben ugyanezen időszakban 6,41-ről 4,33 százalékra. A legkevésbé a XI. kerületben lengett ki az inga, ahol 6,34 százalékról 5,07 százalékra csökkent a hozam.

A befektetési hozam csökkenését egyértelműen az okozta, hogy a bérleti díjak növekedése nem tudott lépést tartani a lakásár-növekedéssel. A bérleti díjak az idén csökkentek, a lakásárak még nem.

Az ország nagyvárosait tekintve a leginkább dráguló Debrecenben némileg hasonló a kép, mint Budapesten, ott a bruttó átlaghozam 7,89 százalékról 4,67 százalékra csökkent. Győrött viszont az Otthon Centrum adatai szerint csupán jó 1 százalékos volt a hozamcsökkenés öt év alatt (2020-ban átlagosan 7,24 százalék), Miskolcon viszont – kis hullámzással – csaknem stabilan 10 százalék körül volt az átlaghozam idén. Bár sokan várják a lakásár-csökkenést, azonban 2019. IV. negyedéve óta egyelőre inkább stagnálásról lehet beszélni.

A tisztán bérbeadásból származó hozamkülönbségek a területek eltérő piaci kockázatait is mutatják (főváros–vidék, belváros–városperemi területek), középtávon az ingatlanbefektetés megfelelő hozamot és hosszú távon infláció elleni biztonságot ígér annak, aki a megtakarításait lakásba fektetné.