Nyolcadik éve: drágulás az ingatlanpiacon

Erősen kezdődött a 2021. év az ingatlanpiacon, és ez a lendület az év végéig kitartott. Tavaly nyolcadik évébe lépett – az előző időszakhoz képest – töretlen drágulás, és egyúttal a kereslet is dinamikusan bővült. A januártól érvényes otthonteremtési támogatási elemek, a koronavírus járvány, majd az év végéhez közeledve az erősödő inflációs félelmek alakították a keresletet, a kínálatot és az árakat.

A tavalyi ingatlanpiacról: 2021 volt az az év, amikor megszakadt a nagyjából hét-nyolc évig tartott piaci ciklusok harminc éve váltakozó rendje. Már az év elején optimistán tekintettek a szakértők a jövőbe a forgalom bővülését prognosztizálva, azonban a piac szárnyalása ezeket a várakozásokat jócskán felülírta az év végére.

A folyamatos áremelkedés hatására 2019-2020 fordulóján egységes volt az ingatlanszakma véleménye abban, hogy az árak bármikor tetőzhetnek, és a forgalom visszaesését követően negatív fordulat következhet a piacon. Ennek ellenére 2021-ben újult lendületet kapott a piac, ami az év végéig kitartott. A legmeghatározóbb ingatlanpiaci mozgatórugók a kibővített otthonteremtési támogatások, amelyek egyértelműen növelték a keresletet, a koronavírus-járvány, ami nem hozott valódi válságot, ám nagy hatású preferenciaváltozásokkal járt; a mérleg másik serpenyőjében az építőipari költségekben tapasztalható folyamatos és drasztikus áremelkedés voltak.

A 2020-i megtorpanás után, elsősorban a január 1-jétől elérhető, kibővített otthonteremtési támogatások hatására, az ingatlanpiac már 2021 elején meglódult. Bár a kormányzati támogatási csomag elsősorban a családokat célozza, mind a használt, mind az új ingatlanok vásárlásához vagy építéséhez, mind a felújításhoz kapcsolódóan tartalmaz keresletnövelő elemeket, és csaknem valamennyi potenciális vevőt meg tudja szólítani, ezért 2021-et az otthonteremtés évének nevezhetjük.

Év közben vált egyre világosabbá az is, hogy a koronavírus-járvány hatásai a vártnál enyhébbek lesznek. Nem alakult ki valódi gazdasági és ingatlanpiaci válság, az egymást követő hullámok elsősorban a vevői preferenciákat változtatták meg. A kijárási korlátozás és az otthoni munka terjedése sokakat arra sarkallt, hogy újragondolják lakhatásuk minőségét és az ideális otthonról alkotott elképzeléseiket. A megtakarításaik elköltésekor sokaknál lépett első helyre az otthonteremtés, ami élénkítette az ingatlanpiaci keresletet.

A lakásvásárlás további ösztönzői voltak az év végéhez közeledve az erősödő inflációs félelmek és a kamatemelés ellenére is még mindig kedvezőnek számító hitellehetőségek.

Az új lakások vásárlását és a lakásépítést célzó állami támogatások, az 5 százalékos (CSOK-os vásárlás esetén 0 százalékos) lakásáfa ismételt bevezetése, majd októbertől a „zöld otthon program” által gerjesztett látványos keresletnövekedés, az építőipari alapanyagok folyamatos drágulása és az egyre általánosabb szakemberhiány együttes hatása következtében a lakásárak ugrásszerűen emelkedtek.

A legfrissebb OTP lakóingatlan-ártéktérkép három negyedéves adatai alapján 2021-ben mind a nominál árszint, mind a forgalom 10-15 százalék közötti mértékben nőhetett.

A forgalom tovább emelkedhet az idén, amit az otthonteremtési támogatások jelenleg ismert határideje is előrevetít. Azt, hogy az árak meddig emelkedhetnek még, alapvetően befolyásolja a magyar és a nemzetközi gazdaság teljesítménye: növekszik-e vagy csökken az infláció, és folytatódik-e a reáljövedelmek növekedése. Miként tavaly, akként az idén is kiszámíthatatlan tényező marad a koronavírus-járvány esetleges újabb hulláma(i), ahogyan a közelgő választások után is átalakulhat a ma még elérhető támogatások rendszere. Vitathatatlan kockázat, ám a piacra vélhetően csak csekély hatással lesz csak a hitelmoratórium év közbeni megszűnése.

A hazai ingatlanállomány minőségi fejlődését vetíti előre az, hogy többszöri halasztás után 2022 nyarától immár átalános igénnyé válik az új építésű ingatlanok „BB” energetikai minősítése, ami tovább növeli a magas energetikai besorolású épületállomány arányát, valamint a tavaly megkezdődött rozsdaövezeti fejlesztések gyarapodása is. Ezt a folyamatot támogatja a „zöld otthon program” is, főleg, ha lesz rá elegendő pénz.

Továbbra is meghatározó maradhat az „olcsó” területek térnyerése, ám a 2020–21-i megtorpanás után már látszanak a jelei annak is, hogy Budapest belvárosa új lendületet kaphat, azonban a rövidtávú lakáskiadás növekedése az idén még kétséges.

Az átadott új lakások száma minden bizonnyal növekedni fog az idén, és a belföldi vándorlás élénkülése új gócpontokat hozhat létre tetemes újlakásigénnyel, amelyre már tavaly is volt példa: a nagy társasházi építkezések formájában a külső pesti kerületekben.

A lakóingatlan a jövőben is megbízható befektetési forma marad, és ha az infláció nem csökken, úgy vélhetően növekedni fog a befektetési célú vásárlók száma is. Azonban a bérleti díjak emelkedését meghaladó ingatlanár-növekedés miatt a megtérülés számításánál érdemes hosszú távon gondolkozni, és a bérleti hozam mellett az ingatlan várható értéknövekedést is figyelembe kell venni a döntéshozatalnál.