A járványhelyzet és a válság kapcsán alapos, részleteibe menő piacelemzésre kérte föl az Otthontérkép magazin a szakma meghatározó szereplőjét, a Balla Ingatlan tulajdonos ügyvezetőjét.

Balla Ákos a következő 3-6 hónapban mindenképpen keresleti/kínálati változásokra számít az ingatlanpiacon. Az eladó lakások iránti kereslet drasztikus csökkenése március közepe óta érezhető, szinte teljesen leállt a piac, először a fővárosban és a nagyvárosokban, majd minden vidéki helyszínen. A vevőkkel folytatott beszélgetések tanulsága, hogy kivárnak, illetve 10%-ot is meghaladó árcsökkenésre számítanak. Ma csak az ad el és az vásárol, akinek valamilyen konkrét szűkös határidő miatt ezt nagyon szükséges megtennie, ami miatt a kereslet gyenge a piacon. Ez a vevői várakozás és a jelentős keresletcsökkenés árcsökkenéssel jár – vevők számára.

Nagyon nehéz ma bármit is jósolni az ingatlanpiacon, mely nehézséget tovább fokozza, hogy amikor arról beszélünk, hogy mi lesz 3-6 hónap múlva, valójában arról beszélünk, hogy mi lesz 3-6 hónappal a vírus miatti közvetlen veszélyhelyzet elmúlása után, viszont ennek az időszaknak kezdő időpontját nem látjuk ma, ami tovább növeli a bizonytalanságot.

A turizmus drámai csökkenése

Az ingatlanpiacot – miként a múlt 3 évben a folyamatos pozitív gazdasági események és támogatások mozgatták –, akként a most várható következő gyengeségek fogják visszahúzni: a turizmus drámai csökkenése, a növekvő munkanélküliség, a befektetők és a külföldi vásárlók eltűnése, hitelpiac gyengülése, jelenlegi állami támogatások esetleges megszűnése. E tényezők közül már 1-2 is negatívan hat a piacra, együtt viszont soha nem látott visszaesést fognak várhatóan hozni.

A piac nem egységes, a kereslet és a kínálat alpiaconként más és más. Egy-egy alpiac nem elsősorban egy egész régió vagy város. Budapesten akár egyetlen kerület egy típusingatlanára is korlátozódhat. Tehát az általános negatív trend mellett lesznek jobban szenvedő és kevésbé szenvedő alpiacok, attól függően, hogy milyen hatások érintik az adott földrajzi területet vagy ingatlantípust. Példa erre, hogy várhatóan a munkanélküliség sem egyformán fog megjelenni országosan, ami így lokális ingatlanpiaci hatásokat fog eredményezni.

Az új lakások esetében még nem látunk elmozdulást az árakban, de itt számítunk erre a leglassabban, hiszen ezen a piacon az eladói oldalon felkészült, tőkeerős cégek vannak, amelyek megfontolt, racionális döntést fognak hozni. A kereslet csökkenése, vagy az eladott, de át nem vett lakások új helyzetet teremthetnek a piacon. Jelenleg a beruházások esetében a legnagyobb gond az egyébként is általános csúszások kezelése, és a projektek befejezése körüli régi és új nehézségek.

A hitelmoratórium a lakosság egészét érintő nagyon fontos döntés volt, melyet a kormányzat gyorsan, időben hozott meg. De ez nem a piacot javító intézkedés, ez a családi és személyes gazdasági vagyonvesztés egy részét tudja meggátolni. A devizahitel-problémák esetén a hitelfelvevők széles köre nem volt tisztában a tőke és kamat fizetés sajátosságaival, nem értette ezt, és sokak számára most sem evidens, hogy ha a tőkefizetési moratórium mellett a kamat fizetését sem vállalják, akkor növekszik a tartozásuk, és emiatt nehéz helyzetbe kerülhetnek.

Mi lesz az áfával?

Tavaly folyamatosak voltak a találgatások szakmán belül, hogy lesz-e további áfa-kedvezmény az újlakás-fejlesztőknek, de azt senki sem gondolta, hogy egy ilyen nehéz gazdasági helyzetben – ha részlegesen is – mégis csak visszahozzák, igaz, részlegesen, ezt a kedvezményt. Az megfigyelhető volt, hogy a korábbi áfa-csökkentés azonnal megmozgatta az ingatlanfejlesztőket, beindultak a telekvásárlások, a tervezői munka és ez engedélyeztetés, majd körülbelül egy év után(!) a kivitelezés. Ezért a régebbi áfa-csökkentés rövid időn belül munkahelyteremtést eredményezett, ami jelenleg is fontos cél.

Mivel most számos előkészített, futó vagy félbeszakadt projekt van a piacon, ezért ezek az építkezések azonnal elindulhatnak, és a munkahelyekre gyakorolt hatás gyorsabban érezhető lehet – legalábbis a rozsdaövezeti fejlesztések esetén. Viszont azt is fontos megemlíteni, hogy az elmúlt években a piaci lendület csökkent ebben a szegmensben, és a jelenleg kialakuló, az egész gazdaságot érintő válság csökkenteni fogja a vevők körét. Ezért a múlt években építettnél kevesebb új lakásra lesz szükség a piacon, mert nem tudják megfizetni. Az áfa-csökkentés viszont ösztönözni fogja a beruházói kedvet, aminek a pozitív következménye a munkahelyteremtés – vagy -megtartás lesz. Nem számolhatunk a lakosság számára további következményként árcsökkenéssel, a beruházó nem fogja áthárítani a vevőkre ennek az előnyeit.

A kis, likvid, illetve az ingatlanpiaci belépőküszöbnek számító, legolcsóbb külvárosi társasházi lakások piaca fog várhatóan a leghamarabb életre kelni, és itt várható a legkisebb árcsökkenés is. Ebben a kategóriában ismét a panellakások térnyerését várjuk, melyek az elmúlt években is sikeresek voltak annak köszönhetően, hogy az alacsonyabb áruk mellett ezek téralakítása, elrendezése a külön bejáratú hálószobák, külön vécé, sok esetben önálló konyha, esetleg étkező miatt kifejezetten kedvelt. Sőt, ezek az ingatlanok akár modernnek is mondhatók, mert a ma ezeknél 50 évvel fiatalabb most épülő új társasházi lakások sem tudnak lényegesen többet kínálni a vevőknek.

Védendő munkahelyek és bérek

A következő években a járványhelyzet hatására egy teljesen megváltozó építőipari környezetre, kevesebb külföldi és több olyan hazai szakemberre lehet számítani, akik a múlt években külföldön dolgozott. Továbbá: most nem közvetlenül az ingatlanpiacot kell megsegíteni, hanem a munkahelyeket és a béreket kell a kormánynak védeni, aminek így a fogyasztásra és az ingatlanpiacra is pozitív hatása lesz.

Az ingatlanpiacon egy olyan konkrét feladatkört lát a szakember, amivel a kormányzatnak sürgősen foglalkoznia kellene. Ez pedig a fizetésképtelenné váló, bérlakásban élők problémája, illetve a nem lakóingatlant bérlő kereskedők, gyártók, irodahasználók problémája, akik nem tudják a csökkenő bevételeikből a bérleti díjakat fizetni. Rögtön hozzáteszi: ezeket a bérleti díjakat nem kellene elengedni, mert ezzel indokolatlan veszteség érné a bérbeadói oldalt. A bérleti-díj átmeneti csökkentése, vagy hasonló rendkívüli átmeneti intézkedés viszont indokolt lehet, mert segítené a bérlőt. És a bérbeadónak sem lenne ez feltétlenül rossz, mert ha elveszti a bérlőjét, akkor most nehezen talál újat. A bérbeadónál jelentkező bérletidíj-kiesést részben vagy egészben pedig ingatlanadó-mentességgel vagy egyéb adókedvezménnyel kellene ellensúlyozni, amit akár 2-3 éven keresztül használhatna a bérbeadó, így senkit nem érne veszteség.

Sokan költözni szeretnének

A beruházások évek óta már nem is hónapokban mérhető csúszással küszködnek, és ezen a jelenlegi helyzet nem segít, sőt, ront. Ami új körülmény, hogy a használatbavételi engedély megszerzése és a földhivatali adminisztráció – ami eddig jól működött – számottevően lassulni fog, ami akár több hónapos csúszással járhat az ingatlanok átadása szempontjából. Ez a befektetésnek vásárolt lakások vevőit kevésbé érinti, mint azokat, akik be is szeretnének költözni, illetve akinek még a lakáshitel ügyintézése is hátravan.

Az airbnb-s lakások korábbi hasznosítása a turizmus összeomlásával megszűnt, a tulajdonosoknak hosszabb távú átmeneti hasznosításban, vagy profilváltásban kell gondolkodniuk. Több ezer, rövidtávon bérbe adott lakás került a piacra, ami azonnal nyomást gyakorolt az egyébként magasnak ítélt bérleti díjakra. Ezek mellett megjelentek a piacon az otthonról távoktatásban tanuló diákok által visszaadott lakások, illetve a márciustól hosszabb időre home office-ban dolgozó munkavállalók által – például a pesti Váci úti irodák közelében – bérelt lakások, melyek bérleti szerződését azonnali hatállyal felmondták (sok esetben jogszerűtlenül), ami tovább csökkenti a bérleti díjakat.

Ez a jelenség is lokális, a pesti belvárosban, Bel-Budán és a Váci út mentén akár 30–40%-os bérletidíj-csökkenést eredményezett, miközben a külvárosokban – ahol nem voltak annyira magasak a bérleti díjak – ez a csökkenés alig 5–10%-os volt.