A fővárosban és a szomszédságában immár fordulatra érett a lakáspiac – ezt mutatják az OTP Ingatlanpont munkatársainak tapasztalatai. A budapesti régió vezetője szerint az idén a főváros vonzáskörzete különösen jó kiindulópontot kínál az otthonkeresőknek, mivel nagy kínálatból, már olcsóbb hitellel, s még az áremelkedés újraindulásának elején vásárolhatnak. (A nyitó kép csupán illusztráció.)
A fővárosi régióban is a kereslet csökkenése jellemezte 2023-at. A meghirdetett árakból ennek ellenére sem engedtek az eladók. Ám ahogy Kurecskó József, az OTP Ingatlanpont budapesti régióvezetője tapasztalta: „ha egy eladó meg akart válni az ingatlanától, gyakran 5-20 százalékot is engednie kellett a végső alkuban”. Ennek ellenére az átlagos eladási árak növekedtek, ugyanis főleg a drágább, újszerű vagy felújított, jellemzően 2000 után épült, azonnal költözhető lakásokra volt kereslet. A vevők mindenekelőtt saját célra vásároltak, a magas állampapírhozamok miatt – az előző évekhez képest – kevesebben fektettek ingatlanba. Erősen csökkent a hitelből vásárlók aránya is. A kamatok megnövekedése különösen az agglomerációban vetette vissza a keresletet. A főváros környékén ugyanis – a régióvezető tapasztalatai szerint – sokan finanszírozzák a vásárlás 50-80%-át lakáshitelből. Emiatt ez a részpiac erősen kamatfüggő, csak akkor pörög, ha nem túl drága a kölcsön.
A múlt év utolsó két hónapjában vált érzékelhetővé a kereslet élénkülése a régióban, amiben persze nagy szerepe volt a CSOK változásainak. Akiknek a kifutó forma volt kedvező, azok siettek még az év vége előtt vásárolni, akiknek pedig az akkor már bemutatott új változat kínált perspektívát, előszerződésekkel igyekeztek felkészülni a januári indulásra. Így december lett az év legerősebb hónapja a budapesti térség lakáspiacán.
Ez év elején is folytatódott a kereslet bővülése, január-februárban 40 százalékkal nagyobb forgalmat bonyolított le az OTP Ingatlanpont, mint egy esztendővel előtte. Ám ezt a növekedést már nem csak az állami támogatások táplálták, sokkal inkább a gazdasági körülmények javulása. Az állampapír-hozamok csökkenése nyomán egyre több befektető tér vissza az ingatlanpiacra. Újra hiszik, hogy nem csak az egyébként rendre növekvő bérleti díjakból, hanem az ismét lendületes emelkedésnek indult lakásárakból is tudnak majd profitálni. Idei újdonság az is, hogy már nemcsak az újszerű lakásokat keresik, hanem nőtt a közepes állapotú, illetve a felújítandó ingatlanok iránti érdeklődés is, ami ugyancsak a befektetők visszatérésére utal.
A kereslet általános élénkülése most lendületesen bővülő kínálattal találkozik. Látva a gazdasági körülmények javulását (valóban? – a szerk. megj.), olyan eladók is színre lépnek, akik nem akarták a piac lefagyása idején kialakult nyomott árakon felkínálni az ingatlanjukat.
A valódi fellendülést jelzi, hogy a látványos kínálatbővülés ellenére idén már állékonyabbnak bizonyulnak az induló árak is. Az alkulehetőség mintegy ötödével csökkent, s az idén már igen sok ingatlant adtak el olyan irányáron, amin tavaly még nem volt rájuk érdeklődés. Sőt, a vevők versenye miatt előfordult az is, hogy 10 százalékkal a meghirdetett ár felett kelt el egy átlagosnak mondható budapesti lakás.
Az agglomerációban 2022–23-ban különösen látványos volt a vásárlások számának csökkenése. A gazdasági kilátások általános bizonytalanságán túl itt más tényezők is fékezték a piacot, így az erős függés a hitelkamatoktól, valamint a családi házak rezsiterheihez kötődő félelmek és kockázatok. Ezen a piacon is látványos változást hoztak az utóbbi hónapok. Amellett, hogy itt általánosságban nőtt a kereslet, különösen nőtt a CSOK Plusz feltételeinek megfelelő ingatlanok iránti érdeklődés és az eddig halogató eladók közül is számosan léptek piacra a házaikkal, még tovább bővítve a kínálatot. Ez most jó belépési pont az agglomerációban vásárlók számára, mert nagy kínálatból, olcsóbb hitellel és a kínálati árak növekedése előtt vásárolhatnak”.
Ez a megállapítás egyúttal a jövőt is jelzi: 2024-re az előző évit meghaladó tranzakciószám várható. A szakemberek úgy számolnak, hogy mivel a fizetések növekedtek, a gazdasági kilátások stabilabbak, valamint – az agglomeráció számára különösen fontos – további kamatcsökkentések is várhatóak, valószínű, hogy a nagyobb kínálat ellenére újra megfigyelhető lesz az árak emelkedése. Ha az infláció alacsony marad és a kamatok valóban tovább csökkennek, akkor elképzelhető, hogy az kompenzálja majd a reálár-csökkenést is.
A magyarok jelenleg mintegy tízezer milliárd forintot tartanak állampapírokban. Ha a kamatok csökkenése nyomán ennek csupán 1 százalékát sikerülne visszacsalogatni az ingatlanpiacra, az is 100 milliárd forintnyi friss vásárlóerő lenne.