A budapesti ingatlanpiacon 2013 óta megduplázódott az új építésű lakások négyzetméterára, ezzel a főváros – Prágával holtversenyben – a leggyorsabb drágulást produkálta. A KPMG (=könyvvizsgálati, adóügyi és tanácsadási szolgáltatásokat nyújtó független szakmai szolgáltatók szervezete) által vizsgált nyolc évben a magyar árak elhagyták a varsóit, a pozsonyit és a zágrábit, ám még messze vannak a bécsi, berlini négyzetméteráraktól. Ami jó a lakástulajdonosoknak, nem jó az első lakást keresőknek, mert a lakásárak a nettó jövedelemhez képest is emelkednek.
A múlt években a lakóingatlanok piacát Budapesten a rohamosan növekedő négyzetméterárak határozták meg. A KPMG által vizsgált (2013–21 közötti) időszakban térségünkben Budapesten és Prágában növekedtek legnagyobb mértékben a lakásárak, mindkét fővárosban megkettőződött ebben az időszakban. Bár 2019 végével a drágulási hullám csillapodott részben a járvány, részben az új lakások kapcsán ideiglenesen visszaállított áfa (5%-ról 27%-ra) miatt, a piac szereplői 2021 egészét tekintve újabb erősödésre számíthatnak a visszatérő adókedvezmények és a recessziót követő gazdasági fellendülés miatt. A budapesti lakások jelenlegi átlagos négyzetméterára ennek ellenére még mindig „csak” a mezőny alsó fertályát vezeti, látványosan elmarad a Bécs–Berlin–Prága hármastól.
Forrás: Lakásárak (Fővárosok) – Global Property Guide (GPG)
Mindez természetesen jó hír a fővárosi ingatlan-tulajdonosoknak, de nem feltétlenül jó azoknak, akik életük első lakását szeretnék megvásárolni, ezért a kutatók megvizsgálták azt is, hogyan változtak a lakásárak a nettó jövedelemhez mérten. Erre a kérdésre a válasz a lakásárindex és a nettó jövedelem hányadosa, ami azt mutatja meg, hogy hány százalékkal nőttek a lakásárak az egy főre jutó nettó jövedelemhez képest.
Ez a hányados Magyarország esetében 1,7, ami egy egyszerűsített példán keresztül azt jelenti, hogy a vizsgált időszakban a fizetésünk 32 százalékkal nőtt, a négyzetméterárak viszont 124 százalékkal lettek magasabbak, azaz a jövedelmi viszonyok és a lakásárak közötti olló nagyon szétnyílt. A magyarországi 1,7-szeres mutatónál csak Németországban regisztráltak nagyobb változást (1,78-szeres); a többi ország átlaga csak 1,43-szoros. A hányados 2015–19 között exponenciálisan növekedett, ami kísértetiesen egybeesik a kedvezményes lakásáfa első hazai korszakával, ezt követően az olló nyílása lelassult.
Forrás: Lakásárak (Fővárosok) – Global Property Guide (GPG), Nettó jövedelem (Országos) – EIU
Ha azt kérdezzük, hogy egy négyzetméternyi új lakást éves keresetünk hány százalékából tudunk megvásárolni, akkor a magyar helyzet korántsem kedvező, hiszen a budapesti és a bécsi 35 százalékos mutatót csak Prága előzi meg, ahol az éves jövedelem 58 százalékát kell kifizetni egy négyzetméternyi új lakásért.
A magyarokat mindazonáltal ez a tény kevésbé zavarja, mint sok más ország lakóit, mert itthon a lakosság 92 százaléka saját tulajdonú lakásban él, és a lakásvásárlások mögött a legtöbb esetben meghúzódik az ugyancsak dráguló használtlakás-értékesítés is; viszont: a családot alapító, első lakást kereső fiatalok szempontjából a fővárosi ingatlanpiac biztosan túlértékelt.