Az ingatlanpiac alakulása, a forgalom változása az egyik legbiztosabb mutatója egy ország aktuális gazdasági állapotának – magyarázza Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője. Nem véletlen, hogy az USA-ban a gazdasági elemzők hada várja az ingatlanpiaci jelentéseket, hiszen jelzik a lakosság beruházási hajlandóságát, befektetési képességét. Nálunk is így van. A válságot követő években, 2009–11 között 90 ezer ingatlan adás-vétel történt évente, amely megközelítőleg a fele annak, mint amennyit a hazai lakásállomány és a társadalom mérete indokolna. Az eladósodott háztartások hitelfelvevőből hitel-visszafizetővé váltak, azaz beálltak a szükségvásárlások állapotára.
Nem mindegy tehát, hogy tavaly 84 ezer vagy 94 ezer ingatlan-tranzakció történt-e, vagyis három évi stagnálás után végre nőtt-e a piac mintegy öt százalékkal, vagy ugyanennyivel még tovább csökkent,
Az idei első adattal a Duna House szolgált, amely minden hónap első munkanapján közzé teszi tranzakciószám-becslését. Eszerint 94 302 ingatlan adás-vétel törtétn tavaly, azaz növekedés tapasztalható az előző évekhez képest. Egy másik, kisebb ingatlanközvetítő hálózat a maga 90 ezres becslésével a folytatódó stagnálást sugallta. Március 28-án az FHB-prognózis szintén 94 ezerről számolt be. (Ennek feltehetően az az oka, hogy a Duna House századszázalékos pontossággal becsülte a tranzakciószámot, így a becslést nem volt túl kockázatos átvenni.)
Egy napra rá, március 29-én, szokatlanul gyorsan megjelent a KSH statisztikai tükör kiadványban 73 400 eladott lakás szerepel azzal a megjegyzéssel, hogy ez „a negyedik negyedévi adat … még nem értékelhető, mivel számottevő mennyiségű év végi eladásról majd csak ezután érkeznek be információk”. A megelőző negyedévek számait tekintve, a végleges adat aligha fogja sokkal túlszárnyalni a 80 ezret.
Hol tehát az igazság? Itt is, ott is – véli Rutai. A Duna House havi tranzakciószám-becslése másfél éve a KSH és az ingatlanközvetítő saját adataiból, vagyis a piaci részesedésből indult el, melyet az aktuális események és gazdasági környezet szerint korrekciókkal lát el. A múlt év azonban már az első negyedévben meglepő eltéréseket mutatott, ugyanis miközben a Duna House igen magas, 30 ezres tranzakciószámot becsült, aközben a KSH szerint: „a használtlakás-piacon 2012-ben létrejött lakáseladások száma az első negyedévben enyhe emelkedést mutatott (22 ezer), ami feltehetően még a végtörlesztést kísérő élénkülés lecsengése volt.”
Miben keresendő tehát a nyolcezres, az év végére a 10 ezret is meghaladó különbség? A válasz ugyancsak a statisztikai tükörben található, csak éppen a végén, a módszertani megjegyzésekben. Abban az áll, hogy a KSH adatai a „magánszemélyek által kötött és a teljes lakás átruházásával járó” tranzakciókra terjed ki. Ez, sajnos, nem a tükrözi a piac valódi méretét, csupán a magánszemélyek közötti forgalmat. Márpedig tavaly kiugróan magas volt a céges vásárlók száma.
Felvetődik a kérdés: miért vettek ingatlant a cégek? Először is azért, mert mélyponton vannak az ingatlanárak. A Duna House jó 10 ezer fölöttire becsüli a magánszemélyek és a cégek közötti tavalyi adás-vétel nagyságát, ami az előző éviektől nagyságrenddel eltér.
Ebből 7–9 ezer tranzakció forrása egy EU-s pályázat, a kombinált mikrohitel-program volt – magyarázza a Duna House elemzője. A már 2011-ben is elérhető pályázati forrás 10% önrész mellett, 45%-os vissza nem térítendő támogatást adott, amelynek felső határa 10 millió forint. A fennmaradó részre a piacinál jóval kedvezőbb kamatozású hitelt nyújtott a kiíró, így a csomag rendkívül vonzóvá vált a mikrovállalkozások körében. (A programban a vissza nem térítendő támogatásra rendelkezésre álló keretösszeg a közép-magyarországi régióban (KMOP) hétmilliárd, vidéken (GOP) pedig 81 milliárd forint volt.)
Miután a kiíró a múlt év elején a közép-magyarországi régióra jutó forrás közelgő kimerüléséről tájékoztatott, óriási hajrá kezdődött a lakásokért. Ezek a vevők azonban inkább gyorsan, mint óriási alkuk árán vásároltak, hiszen nem voltak annyira árérzékenyek, mint a készpénzes magánvásárlók. A hatása: a végtörlesztésben érdekelt eladók piaci áron tudtak vevőre találni, sőt – ahogy az árindexek is mutatták – akár valamivel fölötte is.
A közölt tranzakciószámok közötti óriási különbségek oka tehát megvan. Kérdés, hogy mire lehet ebből következtetni? Ha a lakossági vásárlások számát nézzük, akkor nyilvánvaló: enyhe visszaesés történt az előző évekhez képest, a lakosság továbbra sem tud/akar ingatlant vásárolni. A kormányzat ennek megváltoztatására törekszik, újra létezik szocpoltámogatás, ismét elérhetők az állami kamattámogatásos hitelek. Hatásuk az idei számokban minden bizonnyal megjelenik.
A céges vásárlások elsősorban a kínálati feszültséget oldották egy átmeneti időre, ráadásul sikerült általuk elkerülni egy újabb, nominális árcsökkenést a piacon. A végtörlesztési időszak sokaknak óriási lehetőség volt a devizahiteltől szabadulásra, a rengeteg teherrel járó örökölt ingatlan (a piac kb. 30%-a) egy része gazdát cserélt stb.
Vagyis az EU és a cégek kasszájából százmilliárdnál is nagyobb összeg vándorolhatott a forráshiányos lakosság kezébe úgy, hogy közben a vállalkozások is jól jártak, hiszen nőtt a vagyonuk, javult az infrastruktúrájuk. Jól látszik tehát, hogy olyan programokra, mint a kombinált mikrohitel nagy szüksége van minden szereplőnek nemcsak az ingatlanpiacon, hanem általánosan véve a kkv-knak és a lakosságnak is.