Sok tekintetben magyarázatra szorulnak a 2012. év ingatlanpiaci eseményei, ugyanis mind az adás-vételek számát, mind pedig az árak alakulását sokan tévesen értelmezik – állítja Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője. A múlt évre a szezonalítással szembemenő forgalom volt jellemző, ugyanis a megszokott piacon a negyedévről negyedévre növekedés a jellemző, viszont 2012-ben csökkenés volt megfigyelhető.
Az év eleji boom-ot mindenki a – már 2011. év végén megkezdődött – végtörlesztési hullámmal magyarázta, akkor ugyanis lehetővé vált a devizahitel visszafizetés rögzített árfolyamon; ezt sokan ingatlaneladással próbálták megoldani. A végtörlesztés előtt az elemzők egységesen azt jósolták, hogy átmeneti áresés várható, ugyanis a kb. 25%-os árfolyam-különbözet nagy mozgásteret kínál az eladóknak, akik közül a gyenge kereslet mellett az tud érvényesülni, aki lenyomja az árakat. Az intenzív első negyedéves forgalmat követően azonban a Duna House lakásár-indexe ennek ellenkezőjét mutatta, áremelkedés kezdődött (egy-egy százalék az első két negyedévben), amelyet később a KSH árindexe is megerősített.
Ezt a jelenséget nehéz lenne csupán a végtörlesztéssel magyarázni, főleg annak fényében, hogy az intenzív forgalom a végtörlesztési időszak lezárta (2012. január 31.) után is folytatódott, igaz, mérsékeltebb ütemben. A kérdés: Elég volt-e a végtörlesztés önmagában arra, hogy a múlt években kiváró, reménybeli vásárlók a piacra lépjenek, és ez a keresletnövekedés árfelhajtó hatású-e? Feltehetően önmagában ez kevés, hiszen a főleg (80-90%-ban) készpénzes magánvásárlók rendkívül árérzékenyek, ami az elemzői várakozásoknak megfelelően, inkább lefelé és nem felfelé mozdították volna az árindexeket.
A magyarázat nem is a magánvásárlókban keresendő, hanem a mikrovállalkozások ingatlan-beruházásaiban, melynek forrása egy EU-s pályázat, a kombinált mikrohitel-program volt – magyarázza a Duna House elemzője. A már 2011-ben is létezett pályázati forrás 10% önrész mellett, 45%-os (legföljebb tízmillió forint) vissza nem térítendő támogatást szavatolt. A fennmaradó részre a piacinál jóval kedvezőbb kamatozású hitelt nyújtott a kiíró, így a csomag rendkívül vonzóvá vált a mikro-vállalkozások körében. A programban a vissza nem térítendő támogatás céljából rendelkezésre álló keretösszeg a közép-magyarországi régióban hétmilliárd, vidéken pedig 81 milliárd forint volt. Ha feltételezzük, hogy nem minden pályázó lakást vásárolt és nem mind húszmillió forint körüli értékben – akkor mintegy 8–10 ezer ingatlanvásárlás történhetett, amiből 2012-re 6–8 ezer juthatott.
Miután a pályázat kiírója a múlt év elején a közép-magyarországi régióra jutó forrás közelgő kimerüléséről tájékoztatott, óriási hajrá indult a lakásokért. Ezek a vevők azonban inkább gyorsan, mint nagy alkuk után vásároltak, hiszen nem voltak annyira árérzékenyek, mint a készpénzes magánvásárlók. Az eredmény: a végtörlesztésben érdekelt eladók piaci áron találtak vevőre, sőt, ahogy az árindex is mutatta, akár valamivel fölötte is. Az NFÜ 2012. április elején aztán felfüggesztette a közép-magyarországi pályázatot, amelyet azóta sem nyitott meg újra.
A Duna House közvetítési adatai (a tavalyi első három hónapban) alátámasztják a fővárosi koncentrációt, ugyanis abban a negayedévben az eladások fele jutott Budapestre, a megszokott 40-42% helyett.
A többi régióban azonban ezt követően is nyitva állt a pályázat és a vásárlási hullám áttevődött vidékre, ezen belül is a turisztikailag kedvelt területekre, mint pl. a Balaton. Megjegyezendő: a pályázat lehetővé teszi ugyan az ingatlanvásárlást, de használatának kizárólag a mikro-vállalkozás tevékenységét kell szolgálnia (iroda, műhely stb.); tiltja ugyanis a turisztikai jellegű tevékenységet, szolgáltatást. Ennek ellenére több közvetítő hálózat is kiemelkedő balatoni ingatlanforgalomról számolt be 2012 nyarán, ami egyébként az év hátralevő hónapjaiban sem csappant látványosan. A fokozott érdeklődés jele: Veszprém és Somogy megye lakás-eladásainak átlagos négyzetméterai 2012. második felében Budapest után a legmagasabbak voltak.
Az év utolsó negyedévére azonban kifulladt a céges vásárlói hullám, feltehetően, aki szeretett volna élni a lehetőséggel, az minél gyorsabban igyekezett lebonyolítani az eljárást, amíg tart a keret. Ezzel mind a tranzakciók száma, mind pedig az árak azonnal eséssel reagáltak. A pályázat határidejét ez év február végéig meghosszabbították, így könnyen elképzelhető, hogy az idei első két hónap vidéken még erős lehet, hiszen aki halogatta a beruházást,annak most kapkodnia kell. Persze, az sem kizárt, hogy a pályázat sikerének köszönhetően, ismét feltöltik a kereteket, amely a közép-magyarországi régióban mindenképpen vásárlási hullámot indítana el.
A Duna House szakembere szerint a tavalyi forgalomnövekedés nem kizárólag a végtörlesztésnek köszönhető, hanem annak, hogy a végtörlesztési hullámmal egy időben megnyílt a kombinált mikrohitel-program. Ha az idén is lesz rá forrás, akkor az egyre nagyobb érdeklődésnek örvendő állami kamattámogatásos forinthitellel együtt – kis mértékben ugyan – élénkülhet az ingatlanpiac.