Noha a forgalmat és áralakulást tekintve Budapestet és az erőteljesen iparosodó városokat tartják a lakáspiac vezető területeinek, a statisztika máshol mutatja a legforróbb pontokat. Közéjük tartozik például Salgótarján, ahol a legutóbbi öt évben a legnagyobb arányban cseréltek gazdát az otthonok, csakúgy, mint Zalában, ahol a megyeszékhelyen kívül ugyancsak kiemelkedően pörgött a használtlakás-piac.

Az Eurostat nemrég publikált lakáspiaci forgalmi kimutatása alapján a vizsgált uniós országok legpezsgőbb lakáspiacaként jellemezhető a magyar. A statisztika módszereivel egy-egy országon belül is meghatározhatóak a piac tartósan aktív vagy csendesebb régiói.

(A bal oldali kép forrása: Focus.)

Kifejezetten alkalmas erre a 2018–22 közötti időszak, ami igazán mozgalmas volt a hazai használtlakás-piacon. A vizsgált időszak első éveiben virágzott a piac, amire jött a covid okozta sokk, majd abból egy „felpattanás”, és a KSH által feldolgozott utolsó teljes évben, 2022-ben máris a következő lejtmenettel kellett szembenéznie a szektornak. Ebben a fél évtizedben a hazai használt lakások forgalma egyik évről a másikra is nagyot változott. Az ötéves periódus átlagos tranzakciószámára vetítve 2018-ban a forgalom elérte ennek 110 százalékát, 2019-ben 104%, 2020-ban 89%, 2021-ben 106% és 2022-ben 91 százalékon állt a mutató.

Abban is nagy a különbség, hogy ezek a hegy- és lejtmenetek mennyire viselték meg a hazai részpiacokat. Budapest teljesítette az országos átlagot, azaz 2022-ben 17 százalékkal volt alacsonyabb a forgalma, mint négy esztendővel azelőtt. Ehhez képest Pest megyében az adásvételek száma csaknem megfeleződött. Hasonló mértékű és irányú elmozdulást máshol nem regisztráltak, a következő csoportba viszont Fejér, Baranya, Komárom-Esztergom, Veszprém, Hajdú-Bihar, Csongrád-Csanád megye is bejutott 20 százalékot meghaladó eséssel. Egyetlen terület van, ahol ez az összevetés – hajszállal, de – pozitív eredményű: Szabolcs-Szatmár-Beregben a használt lakások forgalma 2022-ben nem egészen fél százalékkal magasabb volt, mint a covid előtti „békeévekben”. Öt százaléknál kisebb visszaesést regisztráltak még Somogyban, Hevesben és Nógrádban. Ezek az eredmények arra utalnak, hogy az utóbbi több mint öt év társadalmi és gazdasági kihívásai, illetve a fejlettségükből adódó nagy ütemű áremelkedés főleg a prosperáló hazai területeken okoztak megrázkódtatásokat a használtlakás-piacnak, a csendesebb forgalmú területek viszont válságállóbbnak bizonyultak.

Egy ilyen mozgalmas fél évtized áttekintése arra is alkalmas lehet, hogy az egyes megyei lakáspiacok jellemző intenzitását is összehasonlíthassuk. A méretekből adódó torzítás kiküszöbölésére a tranzakciószám mellett a meglévő lakásállomány nagyságát is számba kell venni, amihez jó közelítésű adatokat szolgáltat a 2022-i népszámlálásból elérhető lakott lakások száma is (noha enyhe torzítást okozhatnak az egyes alternatív lakáshasználati módok – mint a be nem jelentett kiadás, iroda – területi eltérései).

A vizsgált periódusban a hazai piac intenzitását az jellemezte, hogy minden ezer otthonból évente átlagosan 35 cserélt gazdát, ugyanakkor az egyes területek ettől jóval eltérő, és gyakran meglepő forgási sebességet mutattak.

A lakáspiac centrumának tartott Budapest mutatója (a 2022-i lakott lakások számára vetített 2018–22 közötti átlagos forgalom, 1000 lakásra) 35,8, ami alig múlta felül az országos átlagot. Négy olyan intenzív piacú megye is volt, ahol a forgási sebesség a 40-et is elérte: Jász-Nagykun-Szolnok (42), Heves (40,6), Somogy (40,5) és Békés (40,4), a Balaton térségét leszámítva egyiket sem szokták a különösebben keresett térségek között emlegetni.

A kép forrása: Savilis Deutschland.

A skála másik végén, ahol a legcsekélyebb valószínűséggel adtak el otthont, a fővárost övező – és részben a már említett technikai jellegű adatfeldolgozási lassulással érintett – Pest megye áll a sor élén, 24,5-ös mutatóval, azt követi a nyugati határ közelében Győr-Moson-Sopron (31,1) és Vas (32,7).

Ha a megyék eredményét megbontjuk, s külön vizsgáljuk a székhelyek mutatóit, akkor ismét előbukkan néhány váratlan eredmény. A legpörgősebb nagyvárosi lakáspiac Salgótarjáné (45), azaz ott cseréltek legnagyobb arányban gazdát a lakások. Ugyancsak kiemelkedően magas a forgási ráta Nyíregyházán (41,2), Békéscsabán (41) és Szolnokon (40,8).

Ezeken, az egyébként széles körben kevéssé vonzónak gondolt területeken nagyon csekély az új építések száma. Miközben Győrött a sok új lakás elviszi a kereslet egy részét, az ipar- és ingatlanfejlesztésből kimaradó területeken az összes családi igényt a használtpiacon kénytelenek kielégíteni, ami növeli az ottani fordulatszámot. Emellett a relatív olcsóság lehet vonzó akár a környékről beköltözők számára is.

A megyeszékhelyek listáján a másik végletet Zalaegerszeg képviseli igen alacsony, 29,8-as forgási sebességgel. Ám az talán ennél is érdekesebb, hogy a városhatáron túl szinte pezseg az egész megye. A székhely nélkül számított területen ugyanis minden ezer lakásból évente átlag 42,5 került piacra, ami valamennyi megyei vidék összevetésében a legmagasabb érték.