Nem egészen egy esztendő alatt majdnem megtízszereződött a kijelölt rozsdaövezeti területek száma és találhatók már közöttük fővároson kívüliek is. Az e területeken épített/építendő otthonok kedvező áraikkal versenyezhetnek az új lakások piacán és szerencsés esetben a tágabb környezetük ingatlanjait is felértékelhetik. (A nyitó kép forrása: hvg.hu.)

Az angyalföldi egykori Láng Gépgyár helyére ígért környezettudatos városnegyedet az a beruházó, amelyik elsőként nyerte el tervéhez 2021 decemberében a fejlesztést megkönnyítő rozsdaövezeti akcióterület besorolást. Bár az ország tele van felhagyott ipari tevékenységhez kapcsolódó, egykor szebb napokat látott ingatlanokkal, az első évben mindössze hat fővárosi fejlesztés kapta meg ezt a kedvező besorolást. Az áttörést 2023 hozta meg, amikor májusban hat, júliusban tizenegy (köztük Kecskeméten és Sárvárott), szeptemberben tíz, decemberben pedig újabb húsz tervet fogadott be a programba a Rozsdaövezeti Bizottság, így alakult ki mostanra a már ötvenhárom rozsdaövezeti területet felsoroló lista.

Mára a fővárosi kerületek közel felében jelöltek már ki rozsdaövezeti akcióterületet. A legtöbbet, tizennégyet Angyalföldön, tizenkettőt Újbudán, ötöt Kőbányán, hármat Ferencvárosban. A város más részeire csak egy-kettő jutott: a III., VII., XV. és XIX. kerületbe egy-egy, míg a VIII.-ba és a XIV.-be kettő. Debrecen övezethalmozónak számít: ott három megújítandó területet jelöltek ki, kettőt-kettőt Kecskeméten és Sárvárott, s egyet-egyet Salgótarjánban, Törökbálinton, illetve Vácott.

A rozsdaövezetek – ha az elnevezésük nem cseng is jól – igen színes választékot kínálnak. Az egykori gyárak telkei ma már jórészt bent vannak a városok szívében, mint például Angyalföldön az a közvetlenül a Dunára nyitott terület, ahol ma látványosan szépnek ígért lakónegyed épül. Más esetben a rozsdaövezet olyan városrészekbe kínál beköltözési lehetőséget, ahol egyébként ritkán épülnek társasházi lakások. Ilyen például a főváros VII. kerületében a Rottenbiller utca, ahol a Városliget közelében egy sűrűn beépített bérházas területbe beékelődve maradt fenn egy használaton kívüli remíz. Más környezetben, de hasonlóan kivételes lehetőség a rákospalotai egykori olajgyár területe, amit klasszikus kertváros ölel körbe.

A lista érdekessége az is, hogy ezzel végre Salgótarján is megjelenhet a hazai újlakásépítés térképén. A nógrádi volt talán az egyetlen megyeszékhely, amelyik eddig kimaradt a kétezres években kezdődött társasház-, illetve lakóparképítési hullámból. Most, a tavaly szeptemberben befogadott fejlesztéssel, az egykori Számviteli Főiskola kollégiumát fogják lakóépületté alakítani.

Nemcsak környezetükben, hanem tartalmukban is igen színesek az eddig bejelentett rozsdaövezeti tervek. Sok közöttük az átfogó lakóterület-fejlesztés, zöldterülettel, közösségi terekkel, kereskedelmi egységekkel. A lakások mellett – ígéret szerint – néhol egyedi közcélú fejlesztések, például óvoda és nyugdíjasotthon (Budapesten a X. kerületben), kollégium (a VII. és a XI. kerületben), orvosi rendelő és gyógyszertára (Debrecenben) is lesz. A kiindulási alapok is változatosak: Kecskeméten volt laktanya helyére építkeznek, a fővárosi XI. kerületben folytatnak egy már megkezdett lakóparkot, másutt egy meglévő házat alakítanak át és bővítenek, vagy ipari épületek elbontásával és tereprendezéssel kezdik a munkát. A remélt végeredményt tekintve is széles a skála: Sárvárott „önállóan és fenntartható módon működő, kisvárosias jellegű” lakónegyedet ígérnek, a Ferencvárosban „Duna-parti városnegyedet szállodával, alapfokú oktatási intézménnyel”.

A rozsdaövezeti építési terület besorolás elnyerése többszörösen is előnyös lehet az érdekeltek számára. A beruházó időkorlát nélkül alkalmazhatja a kedvezményes áfát, sőt, azt a vásárlók vissza is igényelhetik, így a másutt építő versenytársaihoz képest gyakorlatilag 5 százalékos árelőnnyel kínálhatja a lakásait. Egyes esetekben felmentést is kaphat a rozsdaövezeti fejlesztő bizonyos építési előírások alól.

A helyi közösség is inkább haszonélvezője a rozsdaövezeti státusz elnyerésének. Az ilyen fejlesztéseket támogató kedvezmények segíthetnek a városok egységének helyreállításában, a felhagyott ipari tevékenység nyomán keletkezett tájsebek begyógyításában. Egy-egy ilyen sikeres rehabilitáció a szomszédságot is felértékelheti, így még a környék ingatlantulajdonosai is a nyertesei lehetnek.

A mérleg másik serpenyőjében megjelenhet a kockázat, ha a lakosságszám akár nagy arányú bővülésétől elmaradnak a környék infrastrukturális (közlekedési, intézményi) fejlesztései.  

Az otthont keresők számára fontos lehet az is, hogy jelenleg egyedül a rozsdaövezetek kínálják a lehetőséget arra, hogy eltérítő hatások nélkül vethessék össze az új és a használt lakások árait. A lakástámogatási rendszer ugyanis az idén már nem tesz különbséget új és használt között, így egyedül az újépítésűeket sújtó 5 százalékos áfa torzíthatja az összemérést. A rozsdaövezeti területeken viszont rendszerint éppen ezzel nem kell számolni.

Az iparterület-rehabilitálási programnak azonban van egy sajátossága: a kedvezményekre jogosító státuszt nemcsak az első kapavágás előtt, hanem egy már megkezdett beruházásra is kérheti a beruházó. Arra is volt példa, hogy olyan fejlesztés kapta meg ezt a besorolást, amelyből már adtak is el, illetve át lakásokat. Ám az utóbb jött kedvezmény nem biztos, hogy a vevőknek is ugyanolyan örömet okoz.

A lakásárral kifizetett áfát a Magyar Államkincstártól igényelheti vissza a vásárló, de csak a vételár azon része után, amit a rozsdaövezetté nyilvánítást követően fizet ki. Így, ha valaki például ütemes fizetéssel már 60 százalékot átutalt, mire jön a jó hír a projekt befogadásáról, akkor a kifizetett áfájának is csupán 40 százalékát kérheti vissza.