Továbbra is népszerűek a zártkertek az ingatlankeresők körében, legyen szó akár életvitelszerű tartózkodásról, akár nyaralóingatlan vásárlásáról. A zártkert kifejezés napjainkban jelenthet szinte bármit, a termőföldtől a családi házig és a hagyományos lakóingatlanoknál jellemzően olcsóbb ár esetenként tisztázatlan jogi hátteret is takarhat, ezért az OTP Ingatlanpont szakértői összeszedték a zártkertek legfontosabb, az értékesítés során figyelembe veendő ismérveit. (A nyitó illusztráció forrása: hellovidek.hu.)
Pontos adat nem áll ugyan rendelkezésre, de becslések alapján mintegy 200 ezer hektárnyi zártkert található hazánkban; a statisztikák szerint 2011-ben (!) több mint 34 ezer üdülőterületi és zártkerti lakóépületet tartottak nyilván. A koronavírus-járvány által is felerősített kiköltözési hullám és a folyamatosan növekvő ingatlanárak következtében a múlt években megnövekedett a zártkertek iránti érdeklődés és ma is sokak számára kecsegetető lehetőség lehet egy zártkerti, más lakóingatlanokkal összehasonlítva általában kedvezőbb árú lakóépület vagy nyaralóingatlan megvásárlása.
A zártkertek kínálata a telektől a lakóházakig terjedhet és az is igen változatos képet mutat, hogy hol és milyen célra keresnek ilyen ingatlanokat. A Balaton északi partján a nyaralók egyre drasztikusabb áremelkedése miatt a pihenésre vágyók körében válik mind népszerűbbé ez az ingatlantípus. A dél-alföldi régióban inkább lakhatás céljára keresnek zártkerti ingatlanokat, jellemzően azok a szerényebb anyagiakkal rendelkező vevők, akik ragaszkodnak a városi léthez. Ugyanakkor a népszerű területeken található zártkertes övezetek fejlesztése miatt ezek új építésű lakóházak számára is igen vonzó területek. Budapest vonzáskörzetében szintén az állandó ott lakás a zártkert (lehet üres telek vagy felépítményes ingatlan is) vásárlásának legjellemzőbb célja.
A zártkertek nem az ingatlanpiac slágertermékei, de továbbra is népszerűek, azonban számos olyan szempontot is figyelembe kell venni egy ilyen ingatlan megvásárlásánál, amire elsőre sokan talán nem is gondolnak. Például, hogy az ingatlan kül- vagy belterületi besorolású-e, hiszen ez a beépíthetőségre és a finanszírozásra is hatással van. Fontos előre tisztázni: a zártkertet kivonták-e a művelés alól.
A zártkert fogalmát az 1967. évi IV. törvény a földtulajdon és a földhasználat továbbfejlesztéséről határozza meg, e szerint a település külterületének nagyüzemi mezőgazdasági művelésre alkalmatlan része, aminek az a rendeltetése, hogy a magánszemélyek termőföld-tulajdona és -használata ott állandósuljon. A törvényt 1987-ben hatályon kívül helyezték és 1994-ben a telekkönyvi besorolások is megváltoztak, így az egykori zártkerteket a külterületi földek közé sorolták. Ugyanakkor ma is előfordulhat még olyan tulajdoni lap, amin az adott ingatlan zártkertként van feltüntetve.
A zártkertek alapvetően külterületi termőföldnek minősülnek, ezért fontos előre tájékozódni arról, hogy a területet kivonták-e a művelés alól, mivel ez a beépíthetőség lehetőségeit, az igénybe vehető támogatásokat és az ingatlan hitelképességét is alapvetően befolyásolja.
Ha a zártkertet nem vonták ki a művelés alól, akkor az ingatlan továbbra is termőföld, és a törvény szerinti bármely művelési ágba eshet (például konyhakert, szántó, rét, legelő, erdő), amit a tulajdonosnak a művelési ágának megfelelő módon kell hasznosítania. Termőföldön lakóházat nem lehet építeni, ha van is az ingatlanon építmény, az többnyire gazdasági épületként szerepel – ha egyáltalán szerepel – az ingatlan-nyilvántartásban. Az az ingatlan, aminek aranykorona-értéke be van jegyezve az ingatlan tulajdoni lapjára, biztosan termőföldnek minősül, és a termőföld adásvételére vonatkozó szabályok megtartásával lehet értékesíteni; másik jellegzetessége, hogy többnyire csak részben közművesített.
Ha a zártkertet kivonták a művelés alól, akkor az ingatlan zártkerti művelés alól kivett területként szerepel a nyilvántartásban, ugyanakkor továbbra is külterületnek minősül, ezért beépíthetőségének mértéke, amit a helyi építési szabályzat határoz meg, jellemzően nagyon kicsi. A zártkertek átminősítésére ma is van lehetőség, de csak akkor, ha az átlagosnál rosszabb minőségű a termőföld és a tulajdonos megfizeti a földvédelmi járulékot.
A zártkert belterületbe vonása esetén, aminek szinte mindig a művelés alól történő kivonás is a feltétele, egyrészt belterületi helyrajzi számot kap a terület, másrészt a zártkerti megnevezése kivett beépítetlen területre vagy a beépítésének megfelelően például kivett üdülőre változik. A földvédelmi járulékot a belterületbe vonás esetén is meg kell fizetni.
Zártkerti ingatlan vásárlása előtt érdemes alaposan áttanulmányozni a telekkönyvet és az ingatlan tulajdoni lapját, hogy meggyőződjünk: az ingatlan kül- vagy belterületi, művelés alól kivont terület-e és a telken található épület szerepel-e a nyilvántartásban, illetve: kategóriáját tekintve lakóingatlannak minősül-e.
Arról is érdemes előre tájékozódni, hogy a helyi önkormányzat tervezi-e az adott településrész belterületté minősítését és infrastrukturális fejlesztését a jövőben, hiszen ezek alapvetően meghatározzák mind a jövőbeni lehetőségeket, mind a zártkerti ingatlan értékét.