(Írta: Gergely Péter) Soha nem látott összegben vettek föl márciusban hitelt lakásvásárlás céljából a magyarok. Az ok korántsem a növekvő kereslet, sokkal inkább a lakásárak elképesztő növekedése – az évek óta tartó, alattomos pénz-elértéktelenedés. (A nyitó kép forrása: Ipsos.)

Hároméves csúcsra szökött fel az új lakások finanszírozására fordított lakáshitel összege: az idén márciusában már 1628 millió forintot folyósítottak erre a célra a pénzintézetek.

Ilyen magas összeget legutóbb 2022 júniusában fizettek a bankok. A 2022. tavaszi számok akár zárójelbe tehetők, ugyanis abban az évben a Magyar Nemzeti Bank maximum 2,5 százalékos kamattal elérhető támogatott hitele letarolta a piacot. Tisztán piaci alapon az új lakások finanszírozása 2021 őszén volt csak magasabb, mint az idén márciusban.

Lakásépítés Győrött 60 évvel ezelőtt: beköltözésre kész szövetkezeti lakást már 110-120 ezer forintért lehetett vásárolni.

Amiért felkaphatjuk a fejünket az az, hogy a márciusban folyósított hitelösszeg a tavaly decemberihez képest 40 százalékkal nőtt, az egész évet tekintve pedig új lakás finanszírozására 45 százalékkal több pénzt folyósítottak a bankok, mint 2024 márciusában. 

Az újlakás-finanszírozás növekedésének üteme tehát öt százalékkal nagyobb, mint amekkora mértékben a teljes lakáshitelpiac értéke változott. Legutóbb tavaly nyáron volt példa arra, hogy az új lakások hitelezésének éves növekedése meghaladta volna a teljes piaci értéket.

Mindennek ellenére az új lakások finanszírozása a teljes hitelpiacnak továbbra is töredéke. Az idén március végén a folyósított lakáshitelek 11,82 százalékát fordították a háztartások új lakás megvásárlására. Ennél jóval magasabb arányokat észlelt a pénzpiac 2023/24 fordulóján.

Tovább árnyalja a képet az, hogy az ingatlanpiaci áremelkedésnek köszönhetően a finanszírozott összeg közel 50 százalékos bővülése nem járt drasztikusan növekvő értékesítéssel.

A folyósított lakáshitelekből 2020–22 ősze között jó 10 ezer négyzetméternél több, fővárosi, új építésű lakást lehetett megvásárolni. A mostani, rekord összegű hitel sem elegendő arra, hogy 130, átlagosan 80 négyzetméteres új fővárosi lakás vételárát finanszírozza a piac. 

A már említett MNB-program hatására 2022 márciusában az új lakásokra felvett havi hitelösszeg 385 nyolcvan négyzetméteres budapesti lakás megvásárlására volt elegendő. Tisztán piaci alapon 2020. márciusában 170 fővárosi új átlaglakás kifizetésére elegendő pénzt folyósítottak a bankok az ügyfeleiknek. 

Tessék csak számolni!

Miként minden, a pénz–lakás arány is viszonylagos, mivel 2023 júniusában az abszolút mélypontnak számító, 4130 millió forint, új lakásra felvett hitel mindössze 39 (!) átlagos méretű új fővárosi lakás megvásárlására volt elegendő.

Mindennek a BiztosDöntés.hu  pénzügyi szakértője szerint az lehet az oka, hogy az új építésű ingatlanok ára továbbra is folyamatosan és látványosan emelkedik: március végén felmérések szerint 1,6-1,7 millió forint közötti átlagos négyzetméteráron lehetett új lakást vásárolni a fővárosban; esztendővel előtte, 2024 tavaszán (amikor még valamivel többet ért a forint) 1,47 millió forinttal olcsóbban. Az éves árnövekedés tehát 10 százalék körüli.

Az újlakás-piacon a lakáshitel összege persze a kínálattól is függ: ha megkezdődik a mostaninál nagyobb arányú építkezés, akkor a finanszírozáson belül az új lakásokra felvett hitelek aránya is növekedhet. 

Lakásárak az egekben. Életre szóló adósság.

Senki se feledje: az idei első negyedévben csupán 2704 lakás épült Magyarországon, 2,7 százalékkal kevesebb, mint tavaly, az első évnegyedben. 

A hitelpiac számára viszont reményt keltő, hogy ugyanabban az időszakban 5651 lakás építésére adtak ki engedélyt vagy tettek bejelentést,ami 25 százalékos növekedés 2024 első negyedévéhez mérten. 

Miután az új lakások esetében nagyon sok a tervezőasztalról eladott projekt – a pénzügyi szakértők szerint – az ingatlanfinanszírozáson belül az új lakások hitelezésének részaránya is nőhet.

Még nagyobb lendületet adhatna az ingatlan- és hitelpiacnak, ha a hitelkamatok mérséklődnének, ám erre egyelőre nincs sok esély. 

Ugyanakkor a bankok árazása jelenleg is nagyon különböző: például egy 20 millió forintos lakáshitel – 10 évre rögzített kamattal, 20 éves futamidőre, 600 ezer forint nettó jövedelemmel – havi törlesztőrészlete a választott banktól függően 145 370–174 933 forint között lehet. Ez havonta 22 880, teljes visszafizetésben pedig csaknem 5,5 millió forint különbség.

A bankok egyszeri kedvezményekkel is versenyeznek az ügyfelekért, ami pénzügyi előnyt lehet abban az időszakban, amikor egyébként is sok a kiadás.

A Gránit Bank a példában szereplő 20 millió forintos lakáshitel 78 600 forint kezdeti költségéből a folyósítást követően 48 ezer forintot visszatérít, illetve maximum 52 ezer forintig a közjegyzői díjat is visszafizetik.

Az Erste Banka 66 ezer forint induló költségből 46 ezer forintot visszatérít, a közjegyzői díjból legföljebb 50 ezer forintot kaphat vissza a hitelt igénylő.

A MagNet Bank a tulajdoni lap díját (14 600 forint) vállalja át, valamint 50 ezer forintig állja a közjegyzői díjat; a legnagyobb tétel a 150 ezer forint folyósítási díj elengedése.

Az UniCredit Bank a 84 650 forint induló költségből 44 450 forintot ír jóvá utólag, valamint 50 ezer forintig visszatéríti a közjegyzői díjat, továbbá azzal is segíti a hitelfelvevőket, hogy az első hónapban alacsonyabb a havi törlesztő összege.