Fölért a csúcsra az ingatlanok ára?

Bár a tranzakciók számának csökkenése már a piac megtorpanására utal, az év háromnegyedében még igen sokan tapasztalhatták, hogy számottevően felértékelődött az otthonuk. A legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérkép szerint a legnagyobb nyertesek között érezhetik magukat például a veszprémiek, a baranyaiak és a csillaghegyiek is.

Az adóhivatalhoz beérkezett adatok szerint 2022. szeptember végéig dinamikusan nőtt az eladott lakások ára. Az átlagos drágulás a tavalyi hasonló időszakával összevetve 21,1 százalékos volt. A tempósabb felértékelődést a megyei jogú városok mutatták 24 százalékkal, de még a kisebb városok is lehagyták a maguk 21 százalékos ütemével Budapestet (20%). A községekben ugyanakkor csak nagyjából fele ilyen tempót diktált a drágulás.

A megyeszékhelyek közül – a tavaly még csak a sereghajtók között szereplő – Veszprém érte el a leglátványosabb növekedést. A 43 százalékos drágulás következményeként mostanra ott egy átlagos négyzetméter 628 ezer forint. Ezzel a kiemelkedő árral a város már a budapesti kerületek közül is maga mögé utasított ötöt. Harminc százaléknál jobban drágult Eger és Pécs; a listát Szekszárd zárja: 12 százalékkal. Meglepő Salgótarján szereplése, ami még nem is olyan régen három éven át volt az élbolyban, de most csak az utolsó előtti lett, 15 százalék alatti áremelkedésével.

A megyeszékhelyek átlagárainak abszolút listáját ma is Salgótarján zárja 188 ezer forintos átlagos négyzetméterárával, ami kevesebb, mint harmada a már említett veszprémi tarifának. Ebből az összevetésből érdemes még külön kiemelni a második legdrágábbat, Debrecent. Az ottani mintegy 605 ezer Ft/m2 ugyancsak már „fővárosi szintű”, három kerület árszínvonalát is meghaladja.

A megyék közötti éves drágulási versenyt Baranya nyerte 39 százalékkal, nyomában a 30 százalékot ugyancsak felülmúló Komárom-Esztergommal és Csongrád-Csanáddal. A tempót legkevésbé Szabolcs-Szatmár-Bereg tartotta a 18 százalékos átlagár-növekedésével. Tolnában egyedüliként csökkent az eladott ingatlanok árszínvonala, aminek nagyrészt technikai jellegű oka van, ugyanis tavaly ott néhány új lakásberuházás otthonainak eladása emelte kivételesen nagy ütemben az átlagárat.

Az abszolút árakat tekintve nincs nagy meglepetés, Somogy immár harmadik éve a legdrágább, jelenleg 578 ezer Ft/m2 átlagárral. Közvetlenül utána is csak egy helycsere az újdonság: Hajdú-Bihar megelőzte Pest megyét, majd Győr-Moson-Sopron következik, s mindhárman elérik a félmilliós négyzetméterárat.

Az elemzés a járások között 40 olyat azonosított, amelyben szeptember végéig meghaladta a félmillió forintot az átlagos egységár. Zömmel fővárosi kerületek, valamint Pest megyei, illetve Balaton-parti járások érték ezt el. Rajtuk kívül bejutott a legdrágábbak közé a gárdonyi, a debreceni, a veszprémi, a győri, a székesfehérvári, a soproni, a szegedi és a tatai járás is. A vidék abszolút csúcstartói a fonyódi, a siófoki és a balatonfüredi járások, ahol a vizsgált időszakban átlagosan 790–890 ezer forintot kértek/adtak egy négyzetméterért.

Hasonló átlagár (812 ezer Ft/m2) alakult ki az idén Budapesten, ahol immár három kerület is meghaladta a milliós szintet. Tavaly még csak az V. kerületben írták hét számjeggyel az átlagárat, az idén már a II. és a XI. kerület is elérte ezt. A 900 ezres limit fölé még négyen jutottak: az I., a XII., a IX. és a VI. kerület. A sor túlsó végén jellemzően a pesti peremkerületek találhatók. Az árskála pedig igencsak széles: a csúcstartó V. kerületben 1,13 millió forintért adnak egy átlagos négyzetmétert, a XX., XXI. vagy a XXIII. kerületben fele annyiért, kevesebb, mint 600 ezerért.

A vizsgált időszak nyertes fővárosi körzete irányítószám alapján 1039 (Csillaghegy-Békásmegyer), ahol a legdinamikusabb felértékelődés (31%). Árcsökkenés sehol sem volt ugyan, de néhol látványosan sűrűsödnek a 10 százalék alatti növekedést mutató körzetek, az I. és a VI. kerületbe jutott ilyenből a legtöbb. Az elemzéshez kellő adatok közlő körzetek közül, az abszolút árakat tekintve, a II. kerületi Rózsadomb-Rézmál végzett az élen, ahol az átlagos eladási ár négyzetméterenként 1,29 millió forint lett.

Az OTP Ingatlanpont értékelése szerint kilenc év növekvő trendje után feljutottunk a csúcsra, ám az majd csak jövőre derül ki, hogy milyen mértékű korrekció követi a ciklusfordulót.