Bár az utóbbi években egész Európában emelkedtek a lakásárak, a drágulás Magyarországon elképesztő mértékű. A múlt év harmadik negyedére a hazai lakásárak a 2015-i átlagos értékük 267 százalékára emelkedtek, ami a legnagyobb növekedés Európában. A tartós drágulás nyomán a lakások túlértékeltté váltak. Budapest a 7. legkevésbé megfizethető főváros Európában az átlagbért keresőknek. A példátlan lakáspiaci áremelkedés tavaly megtorpant, a növekedés üteme jelentősen lassult, 2024-ben azonban ismét gyorsulhat a tempó. (A nyitó képen a majna-frankfurti Europaallee.)
A magyar lakáspiaci árindex 2023. III. negyedévben – a Központi Statisztikai Hivatal friss jelentése szerint – 267 százalékára nőtt a „bázisév” (2015: 100 százalék) értékének. Ez azt jelzi, hogy a lakások nyolc év alatt a 2,67-szeresükre drágultak. Ezen belül a használt lakások áremelkedése kissé mérsékeltebb (262 százalék), az új ingatlanoké erőteljesebb (299 százalék) volt. (Például egy használt lakás esetében ez azt jelenti, hogy ha 2015-ben 10 millió forintért vásároltuk, akkor most 26,2 millió forintért tudnánk eladni.)
A lakásárak 2014 óta szinte töretlenül emelkednek; 2015-től évről évre jóval 10 százalék feletti volt a drágulás, majd a növekedési ütem 2020-ban – a koronavírus-járvány kitörésének évében, átmenetileg – lassult mintegy 5 százalékra. 2021-ben azonban ismét kilőttek a lakásárak, az éves emelkedés meghaladta a 16 százalékot, 2022-ben pedig a 22 százalékot.
Megugrottak a lakáseladások és az árak is
A járványév után, 2021-ben a lakáseladások száma ötödével emelkedett, a 161 ezer lakástranzakció megközelítette a 2018-i 164 ezres csúcsot. Esztendővel később, 2022-ben negyedévről negyedévre csökkent a lakáseladások száma, mert már éreztették a hatásukat a gazdasági nehézségek, az éves visszaesés 14 százalékos volt a KSH adatai szerint (a Magyar Nemzeti Bank ennél nagyobb, 19 százalékos csökkenést regisztrált a lakáseladásokban). A zuhanás tavaly folytatódott: az I-III. negyedévben a KSH becslése szerint 31 százalékkal kevesebb adásvétel történt Magyarországon, mint 2022 azonos időszakában. A magas infláció és kamatok, valamint a szigorodó hitelfeltételek visszavetették a magyarok lakásvásárlási kedvét. Az áremelkedés is fékeződött: a tavalyi harmadik negyedévben az árak 0,7 százalékkal mérséklődtek az előző negyedévhez képest, egy év alatt pedig jóval az infláció mértéke alatt, mindössze 1,5 százalékkal emelkedtek, ami a múlt tíz év legkisebb éves árváltozása volt.
Csakhogy az árak az idén a kereslet élénkülésével ismét nőhetnek: a reáljövedelmek emelkedése, a hitelkamatok csökkenése, a megemelt csok-támogatások és -hitelek növelhetik az aktivitást a lakáspiacon, ami az árakat felfelé húzhatja.
Túlértékeltek a magyar lakások
Az MNB elemzői szerint a példátlan lakásár-emelkedést a múlt évek kedvező makrogazdasági teljesítménye, a lakásvásárláshoz nyújtott otthonteremtési támogatások, az építési költségek emelkedése, a munkaerőhiány és a lakáspiaci kínálat rugalmatlansága egyaránt magyarázza. Hatással lehettek a lakásárakra az inflációs félelmek és a jegybanki kamatemelési ciklus kapcsán előrehozott hitelkereslet is.
A tartós áremelkedés nyomán ugyanakkor a lakások túlértékeltté váltak. 2022 második negyedévére a lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz (mint a munkanélküliség, reáljövedelmek, hitelezés) mért túlértékeltsége 20 százalék fölé emelkedett, ami nemzetközi összevetésben is kiemelkedő az MNB szerint. A túlértékeltség 2023 második negyedévében 13 százalékra csökkent, ami az előző évekkel összevetve még mindig magasnak számít.
Európai éllovas a magyar lakásár-emelkedés
A magyar lakásáraknak a múlt években tapasztalt növekedése az Európai Unióban is kiemelkedőnek mondható. A magyarországi árindex nominálisan – 2023. III. negyedévében elérte a 2015-i bázis 267 százalékát – a legmagasabb az EU tagországaiban (!), miközben az inflációval korrigált reálindex már nem a legmagasabb (162 százalék), Portugália 2023-ban előzött (171 százalék). (A magyar nominális árindex 2023. II. negyedévében volt a legmagasabb, 269 százalék.)
Nominális lakásárindex néhány országban (2015=100%, negyedéves adatok, Eurostat)
Az Eurostat adatai szerint az EU-ban a miénket megközelítő nominális lakásár-emelkedés 2015 óta csak Litvániában (217%), Csehországban (211%) és Portugáliában (208%) történt. (Továbbá Izlandon, 230 százalékkal, az alacsony népességű szigetország az EU-nak nem, de az Európai Gazdasági Térségnek a tagja, és adatot szolgáltat az Eurostatnak. Görögország azonban egyelőre nem adott 2023-i lakásár-adatokat.) Ez idő alatt a legkisebb lakásár-emelkedést Finnországban (105%), Olaszországban (109%) és Cipruson (111%) mérték.
Az EU-országok összesített lakáspiaci árindexe a 2015-i érték 148 százalékán állt 2023. III. negyedévben.
Az inflációt is figyelembe véve a reál-lakásárak szintje számottevően nőtt 2015-höz képest Portugáliában (171%), Magyarországon (162%), Csehországban (146%), Litvániában (145%), Szlovéniában és Horvátországban (140-140%).
Reálértelemben csökkentek viszont az árak 2015-höz képest Finnországban (89%), Olaszországban (92%), Cipruson (98 %) és Romániában (99%).
Prágában több mint 30 évnyi átlagjövedelemmel lehet lakást venni
A lakásárak lassuló növekedése, illetve a bérek emelkedése miatt kissé javult a budapesti lakások megfizethetősége tavaly. A magyar fővárosban 2023 harmadik negyedévében 16,9 évnyi országos átlagbér kellett egy 75 négyzetméteres lakóingatlan megvásárlásához, ez 1,1 évvel alacsonyabb, mint az előző év azonos időszakában kalkulált érték. Ezzel Budapest a 7. legkevésbé megfizethető főváros Európában (28 ország közül) – hívta fel a figyelmet az MNB a tavaly novemberi lakáspiaci jelentésében. Budapestet sorrendben Prága, Pozsony, Párizs, Zágráb, Ljubljana és Varsó előzi meg. A legkevésbé Prágában érhető el a lakásvásárlás, ott átlagos jövedelemmel 30,5 évet kell dolgozni egy átlagos árszintű, 75 négyzetméteres ingatlanért; Pozsonyban 22,4 évet, Varsóban – jelentősebb javulás után – 17,6 évet.
A tavalyi III. negyedévben az EU-tagállamok átlagában a lakáspiaci árindex enyhe (0,8%-os) növekedést mutatott, az előző évhez képes viszont 1 százalékos árcsökkenést jelzett.
Az EU-ban a covid-járványt követően a kereslettel együtt az árak is emelkedtek, az uniós árindex 2022 első negyedévében volt a csúcson, akkor 10,5 százalékkal voltak drágábbak a lakások, mint az előző év azonos időszakában. Majd az áremelkedés üteme lassult, 2022 utolsó negyedévétől pedig már csökkentek az árak az előző negyedévhez képest.
A lakáseladások esése folytatódott 2023-ban; az árindex az első negyedévben is mínuszt mutatott, majd a második és a harmadik negyedévben ismét enyhén emelkedett. Éves összevetésben azonban a lakásárak 2023. II. és III. negyedévében is mintegy 1 százalékkal voltak alacsonyabbak, mint esztendővel előtte. (Negatív éves árváltozásra 2014 első negyedéve óta nem volt példa.) Az éves drágulás mértéke infláció alatti volt az EU nagy részében 2022-ben, de a megelőző öt évben minden évben az inflációnál nagyobb mértékben emelkedtek a lakásárak.
Jó 10 százalékkal estek az árak Luxemburgban és Németországban
Az adatot szolgáltató uniós országok közül 10-ben éves szinten csökkentek a lakásárak 2023 harmadik negyedévében, 16-ban pedig emelkedtek. Németországban ötödik negyedéve estek az árak, az éves árcsökkenés meghaladja a 10 százalékot. A legnagyobb éves áresést Németország mellett Luxemburgban (csaknem 14%-kal) és Finnországban (7%-kal) regisztrálták.
A legnagyobb éves áremelkedés Horvátországban (mintegy 11%), Lengyelországban és Bulgáriában (9-9 %) történt. A környező országok közül tavaly Szlovákiában 4, Ausztriában 2 százalékkal csökkentek az árak, Romániában ugyanakkor 5 százalékkal emelkedtek.